Due diligence
Due diligence immobilière en Espagne
Vous hésitez à acheter en Espagne ? Utilisez cette liste pratique pour vérifier propriété, dettes, licences, contrats et coûts avant de signer.
Ce que signifie la due diligence
Acheter en Espagne reste gérable lorsque les vérifications précèdent l'argent et les signatures.
Le marché immobilier espagnol est bien encadré, mais cela ne supprime pas le travail de l'acheteur : vérifier le bien avant de signer un contrat de réservation, de verser des arras ou d'arriver chez le notaire.
La due diligence immobilière consiste à vérifier que le vendeur peut vendre légalement, que le bien est correctement inscrit, que les dettes seront levées, que les licences sont en règle et que le logement correspond à l'usage prévu. C'est un travail concret, pas un mystère. Vous rassemblez les documents, les comparez au bien réel et demandez à votre avocat indépendant en Espagne de confirmer les risques par écrit.
Ce guide n'est pas un conseil juridique. C'est une carte des questions à poser avant de vous engager. Si vous découvrez le processus, lisez-le avec notre guide pour primo-acheteurs et le guide des exigences juridiques.
Les contrôles essentiels
Vérifier le vendeur
Le nom et la pièce d'identité du vendeur doivent correspondre au Registre foncier. En cas de succession, de vente par société ou de procuration, votre avocat doit confirmer le pouvoir de vendre avant tout paiement.
Lire la Nota Simple
La Nota Simple indique la propriété, les hypothèques, les saisies, les servitudes et les restrictions inscrites. Utilisez notre guide de la Nota Simple pour le détail document par document.
Comparer la description
Comparez le registre, le cadastre, les plans et le bien réel. Pièces ajoutées, terrasses fermées, piscines ou garages peuvent nécessiter une régularisation avant l'achat.
Contrôler les dettes et charges
Hypothèques, saisies, arriérés d'IBI, dettes de copropriété, factures de services et charges fiscales doivent être identifiés puis levés ou retenus sur le prix de vente à la signature.
Confirmer la légalité urbanistique
Demandez les permis de construire, la licence de première occupation, la conformité urbanistique et les informations sur les extensions. C'est surtout important pour les villas, maisons rurales, biens anciens et reventes rénovées.
Examiner la copropriété
Pour les appartements et urbanisations, vérifiez les charges, dettes, règles, limites de location, travaux prévus, fonds de réserve et procès-verbaux.
Vérifier les règles de location
Si vous prévoyez des locations de courte durée, confirmez les règles régionales, municipales et de copropriété avant d'acheter. Ne vous fiez pas à la promesse de revenus locatifs du vendeur.
Ces contrôles se recoupent. Une Nota Simple propre ne prouve pas qu'une piscine est légale. Un bon historique locatif ne prouve pas que la location touristique future sera autorisée. Un prix bas ne prouve pas la valeur si la copropriété doit voter une grosse réparation.
Pour aller plus loin, commencez par notre guide de la Nota Simple, l'article sur ce que vérifie un avocat immobilier et le guide pour acheter un bien avec dette en Espagne.
Quand s'arrêter
Enquêter avant d'avancer
Mettre l'achat en pause
Un signal d'alerte n'est pas toujours un non définitif. C'est une raison d'arrêter le chronomètre. Beaucoup de problèmes peuvent être réglés avant la signature : une hypothèque peut être levée, une dette de copropriété peut être déduite du produit du vendeur et un vieux document peut être remplacé par un certificat récent.
Le danger consiste à signer d'abord et à enquêter ensuite. Les contrats de réservation et les compromis privés peuvent fixer délais, pénalités et règles d'acompte. Avant de transférer de l'argent, votre avocat doit vérifier le remboursement, les conditions, les clauses de financement, les dates de signature, les éléments inclus dans la vente et ce qui se passe si le vendeur ne peut pas transmettre un titre clair.
Si vous avez besoin d'une vue plus large des étapes de signature, utilisez le guide du processus d'achat. Si un financement intervient, consultez aussi le guide du financement avant d'accepter une clause qui vous expose si l'estimation bancaire ou l'accord de prêt échoue.
Votre liste d'acheteur
| Contrôle | Statut |
|---|---|
| Avocat indépendant désigné | [] |
| Nota Simple récente vérifiée | [] |
| Propriété du vendeur confirmée | [] |
| Dettes, hypothèques et charges vérifiées | [] |
| IBI, services et charges de copropriété vérifiés | [] |
| Légalité urbanistique et licences vérifiées | [] |
| Règles de location touristique vérifiées si nécessaire | [] |
| Diagnostic envisagé pour les biens anciens, ruraux ou les villas | [] |
| Coûts courants examinés | [] |
| Contrat d'achat revu avant paiement | [] |
Les vérifications juridiques ne sont qu'une partie de la due diligence. Testez aussi l'achat face au budget quotidien : IBI, charges de copropriété, assurance, services, entretien, impôt des non-résidents, gestion locative et coûts de change. Pour les taxes et frais d'achat, lisez notre guide des coûts et taxes.
Pour les villas, maisons anciennes, biens ruraux et tout logement avec modifications visibles, envisagez un diagnostic indépendant. Un avocat vérifie le statut juridique. Un expert vérifie l'état. Les deux comptent lorsqu'une mauvaise réparation peut coûter plus cher que l'acompte.
Avant de signer
Faites d'abord les vérifications juridiques
Si un bien semble convenir, ralentissez assez pour le vérifier. Un avis indépendant avant la signature coûte moins cher que de corriger plus tard des problèmes de propriété, de dette ou de licence.
Parler à un avocat
