Contanti o mutuo? Finanziamento immobiliare in Spagna

Le banche spagnole concedono attivamente mutui sia ai residenti che ai non residenti che acquistano immobili. Il processo è più strutturato rispetto a un acquisto in contanti, ma offre vantaggi finanziari significativi che molti acquirenti trascurano.

Per i non residenti, le banche spagnole offrono generalmente un rapporto prestito/valore (LTV) del 60–70 %, il che significa che è necessario un anticipo del 30–40 % più le spese di acquisto. I residenti possono solitamente ottenere fino all'80 % LTV. Le durate dei mutui vanno da 15 a 25 anni, con un limite massimo di età di 70–75 anni alla scadenza.

I tassi di interesse in Spagna si sono stabilizzati dopo i rialzi del 2023–2024. I tassi fissi si collocano attualmente tra il 2,5 % e il 3,5 % per i residenti e tra il 3 % e il 4 % per i non residenti. I tassi variabili seguono l'Euribor più un margine bancario, adatti agli acquirenti disposti ad accettare una certa oscillazione dei tassi.

I costi del mutuo includono la perizia (300–500 €), la commissione di istruttoria (0,5–1 % dell'importo del prestito) e le spese notarili e di registrazione. La maggior parte delle banche spagnole richiede inoltre un'assicurazione sulla vita come condizione per l'erogazione.

La documentazione richiesta ai non residenti comprende solitamente la prova del reddito, estratti conto bancari, un rapporto creditizio dal paese d'origine, il NIE (numero di identificazione per stranieri) e una copia del contratto di acquisto. Il processo di approvazione richiede 4–8 settimane dalla domanda all'offerta. Per una panoramica dettagliata, consulta la nostra guida per chi acquista per la prima volta.

Il vantaggio principale del finanziamento è la leva finanziaria. Versando il 30–40 % e finanziando il resto, conservi il capitale per altri investimenti, ristrutturazioni o semplicemente come riserva finanziaria. Se i redditi da locazione coprono le rate del mutuo, il costo effettivo di proprietà si riduce notevolmente.

Anche le condizioni di mercato e i tassi di interesse influenzano la decisione. Quando i tassi sono bassi, indebitarsi costa poco e la leva finanziaria gioca a tuo favore. Quando i tassi sono alti, l'acquisto in contanti diventa relativamente più attraente. La tua tolleranza al rischio, la posizione fiscale e i costi totali di acquisto dovrebbero tutti rientrare nella valutazione.

Dal punto di vista fiscale e della pianificazione successoria, il modo in cui strutturi l'acquisto può influire sull'imposta di successione e sulla pianificazione patrimoniale. Questo è particolarmente rilevante per i non residenti, dove le normative differiscono tra la Spagna e il tuo paese d'origine. Discuti sempre i tuoi piani con un consulente legale qualificato prima di impegnarti.

L'errore più comune degli acquirenti è presumere che il contante sia sempre l'opzione migliore. Sebbene elimini i costi degli interessi, elimina anche la leva finanziaria e riduce la flessibilità economica. Allo stesso modo, indebitarsi al massimo con il mutuo più alto disponibile può esporre a rialzi dei tassi e oscillazioni valutarie.

La scelta giusta dipende interamente dalle tue circostanze personali — la tua posizione fiscale, le fonti di reddito, gli obiettivi di investimento e l'uso previsto dell'immobile. Fattori come la pianificazione successoria, la strutturazione del patrimonio e la gestione valutaria aggiungono complessità che i consigli generici non possono affrontare.

Se non sei sicuro di quale approccio faccia al caso tuo, il nostro panel di esperti può fornirti una consulenza gratuita e personalizzata. Che tu sia un acquirente alla prima esperienza, un investitore navigato o stia pianificando il pensionamento in Spagna, un consiglio su misura prima di impegnarti può farti risparmiare migliaia di euro nel lungo periodo.