Gotówka vs kredyt hipoteczny

Gotówka czy kredyt hipoteczny? Finansowanie nieruchomości w Hiszpanii

Porównaj zalety zakupu za gotówkę z finansowaniem hipotecznym w Hiszpanii. Dowiedz się, jak działają hiszpańskie kredyty hipoteczne dla nierezydentów i która strategia jest dla ciebie odpowiednia.

Nowoczesna willa z rynku pierwotnego na sprzedaż w Hiszpanii z basenem i śródziemnomorskim ogrodem

Para przeglądająca dokumenty do zakupu nieruchomości za gotówkę w Hiszpanii

Wielu zagranicznych nabywców postrzega zakup nieruchomości w Hiszpanii za gotówkę jako najprostszą i najbezpieczniejszą drogę. Jednak zakup za gotówkę nie oznacza pojawienia się z walizką banknotów — chodzi o sfinalizowanie transakcji bez finansowania bankowego, przy użyciu środków przelanych z kraju pochodzenia lub dostępnych oszczędności.

Zakupy za gotówkę są powszechne na hiszpańskim rynku nieruchomości, szczególnie wśród emerytów i nabywców nieruchomości wakacyjnych. Atrakcyjność jest oczywista: brak wniosków kredytowych, brak zatwierdzeń bankowych i szybsza droga do finalizacji. Sprzedający i agenci często wolą nabywców gotówkowych, ponieważ eliminuje to ryzyko upadku transakcji z powodu problemów z finansowaniem, co daje realną siłę negocjacyjną przy ustalaniu ceny.

Jednak ulokowanie dużej części majątku w jednej nieruchomości wiąże się z realnymi kosztami — nawet jeśli nie są one od razu widoczne. Kapitał zamrożony w murach nie jest łatwo dostępny, a koszt alternatywny nieinwestowania tych pieniędzy gdzie indziej może być znaczący w perspektywie 10 czy 20 lat. Przed podjęciem decyzji warto zapoznać się z naszym kompletnym przewodnikiem po finansowaniu nieruchomości w Hiszpanii.

Zalety zakupu za gotówkę

Szybsza finalizacja — zwykle od 4 do 6 tygodni

Silniejsza pozycja negocjacyjna wobec sprzedającego

Brak płatności odsetkowych przez cały okres kredytu

Prostsza procedura z mniejszą ilością dokumentów

Brak wyceny bankowej ani opóźnień w zatwierdzeniu

Wady zakupu za gotówkę

Duży kapitał zamrożony w jednym aktywie

Mniejsza płynność na inne inwestycje lub nieprzewidziane wydatki

Koszt alternatywny — pieniądze mogłyby przynosić zysk gdzie indziej

Brak dźwigni finansowej do zwiększenia stopy zwrotu

Moment przewalutowania może wpłynąć na ostateczny koszt

Doradca kredytowy przeglądający dokumenty hipoteczne do zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Hiszpańskie banki aktywnie udzielają kredytów zarówno rezydentom, jak i nierezydentom kupującym nieruchomości. Proces jest bardziej sformalizowany niż przy zakupie za gotówkę, ale oferuje wyraźne korzyści finansowe, które wielu nabywców pomija.

Dla nierezydentów hiszpańskie banki zazwyczaj oferują 60–70 % wartości nieruchomości (LTV), co oznacza konieczność wniesienia wkładu własnego w wysokości 30–40 % plus koszty zakupu. Rezydenci mogą zwykle uzyskać do 80 % LTV. Okres kredytowania wynosi od 15 do 25 lat, z maksymalnym wiekiem kredytobiorcy 70–75 lat w momencie zakończenia spłaty.

Stopy procentowe w Hiszpanii ustabilizowały się po podwyżkach z lat 2023–2024. Stałe oprocentowanie dla rezydentów wynosi obecnie 2,5–3,5 %, a dla nierezydentów 3–4 %. Oprocentowanie zmienne oparte jest na Euriborze powiększonym o marżę banku, co odpowiada nabywcom akceptującym pewne wahania stóp.

60–70 %

LTV dla nierezydentów

2,5–3,5 %

Typowe oprocentowanie stałe

15–25 lat

Okres kredytowania

4–8 tyg.

Czas rozpatrywania

Koszty kredytu hipotecznego obejmują opłatę za wycenę (300–500 €), prowizję za udzielenie (0,5–1 % kwoty kredytu) oraz opłaty notarialne i rejestrowe. Większość hiszpańskich banków wymaga również ubezpieczenia na życie jako warunku udzielenia kredytu.

Dokumentacja wymagana od nierezydentów zazwyczaj obejmuje zaświadczenie o dochodach, wyciągi bankowe, raport kredytowy z kraju pochodzenia, numer NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca) oraz kopię umowy zakupu. Proces zatwierdzenia trwa od 4 do 8 tygodni od złożenia wniosku do oferty. Szczegółowe informacje znajdziesz w naszym przewodniku dla kupujących po raz pierwszy.

Kluczową zaletą finansowania jest dźwignia finansowa. Wnosząc 30–40 % i finansując resztę kredytem, zachowujesz kapitał na inne inwestycje, remont lub po prostu jako poduszkę finansową. Jeśli dochody z wynajmu pokrywają raty kredytu, efektywny koszt posiadania nieruchomości znacząco spada.

Nabywca nieruchomości wakacyjnej

Kupujesz dom wakacyjny na własny użytek? Zakup za gotówkę jest często sensowny. Prostota i szybkość przeważają nad argumentem dźwigni finansowej, gdy nieruchomość służy przede wszystkim wypoczynkowi, a nie zyskom.

Inwestor w wynajem

Inwestorzy zazwyczaj korzystają z finansowania. Kredyt hipoteczny pozwala zachować kapitał na dodatkowe inwestycje i może poprawić ogólną stopę zwrotu — zwłaszcza gdy dochody z wynajmu pokrywają miesięczne raty.

Emeryt

Emeryci powinni dokładnie rozważyć długoterminową płynność. Wydanie wszystkich dostępnych oszczędności na zakup za gotówkę może pozostawić zbyt mały margines na koszty opieki zdrowotnej, utrzymanie nieruchomości i codzienne wydatki.

Śródziemnomorski taras z widokiem na wybrzeże w Hiszpanii

Warunki rynkowe i stopy procentowe również wpływają na decyzję. Gdy stopy są niskie, pożyczanie jest tanie i dźwignia finansowa działa na twoją korzyść. Gdy stopy są wysokie, zakup za gotówkę staje się stosunkowo bardziej atrakcyjny. Twoja osobista tolerancja ryzyka, sytuacja podatkowa i całkowite koszty zakupu powinny być brane pod uwagę.

Z perspektywy podatkowej i planowania spadkowego sposób strukturyzacji zakupu może wpłynąć na zobowiązania z tytułu podatku od spadków i planowanie majątkowe. Jest to szczególnie istotne dla nierezydentów, ponieważ przepisy różnią się między Hiszpanią a krajem pochodzenia. Zawsze omów swoje plany z wykwalifikowanym doradcą prawnym przed podjęciem zobowiązań.

Najczęstszym błędem kupujących jest przekonanie, że gotówka jest zawsze lepszą opcją. Choć eliminuje koszty odsetkowe, eliminuje również dźwignię finansową i ogranicza elastyczność finansową. Podobnie, nadmierne zadłużenie przez zaciągnięcie maksymalnego dostępnego kredytu może narazić cię na wzrost stóp procentowych i wahania kursów walut.

Właściwy wybór zależy wyłącznie od twoich indywidualnych okoliczności — sytuacji podatkowej, źródeł dochodów, celów inwestycyjnych i planowanego sposobu wykorzystania nieruchomości. Czynniki takie jak planowanie spadkowe, strukturyzacja majątku i zarządzanie walutami dodają złożoności, której ogólne porady nie są w stanie objąć.

Jeśli nie masz pewności, które podejście jest dla ciebie odpowiednie, nasz panel ekspertów może zapewnić bezpłatne, spersonalizowane doradztwo. Niezależnie od tego, czy kupujesz po raz pierwszy, jesteś doświadczonym inwestorem czy planujesz emeryturę w Hiszpanii — indywidualna porada przed podjęciem decyzji może zaoszczędzić ci tysiące w dłuższej perspektywie.

Bezpłatna porada eksperta

Nie wiesz, która opcja jest dla ciebie?

Nasi eksperci ds. kredytów hipotecznych i finansowania pomogą ci porównać strategie zakupu za gotówkę i na kredyt dopasowane do twojej sytuacji. Skorzystaj z bezpłatnego, spersonalizowanego doradztwa w zakresie zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Przeglądaj nieruchomości