Podatki od nieruchomości w Hiszpanii
Podatek od czynności cywilnoprawnych i opłata skarbowa w Hiszpanii
Wszystko o ITP, VAT i AJD przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Jasne wyjaśnienia podatku od przeniesienia własności, opłaty skarbowej i realne przykłady kosztów.
Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z podatkami, które nie występują w wielu innych krajach. Zasady różnią się w zależności od tego, czy kupujesz nowy budynek, czy nieruchomość z rynku wtórnego, a stawki zależą od regionu. Znajomość tych kosztów z wyprzedzeniem pozwala uniknąć niespodzianek budżetowych i planować z pewnością.
Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii mogą obowiązywać trzy podatki: podatek od przeniesienia własności (ITP), VAT (IVA) oraz opłata skarbowa (AJD). Które z nich płacisz, zależy wyłącznie od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, czy jest nowa.
Podatek od przeniesienia własności (ITP) dotyczy wyłącznie nieruchomości z rynku wtórnego — zdecydowanie najczęstszego typu zakupu wśród zagranicznych nabywców. Jest obliczany jako procent od zadeklarowanej ceny zakupu, zwykle od 6 % do 10 %, w zależności od wspólnoty autonomicznej. Na przykład region Walencji pobiera 10 %, podczas gdy Madryt pobiera 6 % od kwot do 1 miliona euro.
VAT (IVA) zastępuje ITP w przypadku nowych nieruchomości kupowanych bezpośrednio od dewelopera. Ogólnokrajowa stawka wynosi 10 % dla nieruchomości mieszkalnych. Na Wyspach Kanaryjskich zamiast standardowego VAT obowiązuje lokalny podatek IGIC w wysokości 6,5 %.
Opłata skarbowa (AJD) to dodatkowy podatek pobierany obok VAT przy zakupie nowych nieruchomości. Stawki wahają się od 0,5 % do 1,5 % w zależności od regionu. Obowiązuje, ponieważ transakcje dotyczące nowych nieruchomości wymagają aktu notarialnego rejestrowanego po raz pierwszy. AJD nie dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego.
Najważniejsza zasada: ITP i VAT nigdy nie są płacone jednocześnie przy tym samym zakupie. Zawsze jest to jedno lub drugie, w zależności od typu nieruchomości. Pełny przegląd wszystkich kosztów zakupu znajdziesz w naszym przewodniku po kosztach i podatkach.
Podatek od przeniesienia własności (ITP)
Płacony przy nieruchomościach z rynku wtórnego w wysokości 6–10 %, ustalany przez każdą wspólnotę autonomiczną. Największy pojedynczy podatek od zakupu dla większości kupujących.
VAT (IVA)
Stała stawka 10 % od nowych nieruchomości kupowanych bezpośrednio od dewelopera. Całkowicie zastępuje ITP.
Opłata skarbowa (AJD)
Dodatkowe 0,5–1,5 % wyłącznie przy zakupie nowych nieruchomości, obok VAT. Różni się w zależności od regionu.
Podatki przy rynku wtórnym i nowym budownictwie
Nieruchomość z rynku wtórnego
Nowa nieruchomość
Dla kupujących na rynku wtórnym ITP jest jedynym podatkiem od zakupu. Stawkę ustala każda wspólnota autonomiczna, więc dwie identyczne nieruchomości w różnych regionach mogą wiązać się ze znacząco różnymi kwotami podatku. Przed sporządzeniem budżetu zawsze potwierdź konkretną stawkę w regionie, w którym kupujesz.
Kupujący nowe nieruchomości płacą VAT plus opłatę skarbową — łącznie zazwyczaj od 10,5 % do 11,5 % ceny zakupu. Stawka VAT jest stała i wynosi 10 % w całym kraju, ale stawka AJD jest zróżnicowana. W Andaluzji opłata skarbowa wynosi 1,5 %, a w Madrycie zaledwie 0,75 %. Różnice te mogą sięgać kilku tysięcy euro przy jednej transakcji.
Jeśli rozważasz zakup nowej nieruchomości, nasz przewodnik po zakupie nowego budownictwa przeprowadzi cię przez cały proces krok po kroku. Masz konkretne pytanie dotyczące twojej sytuacji? Nasz panel ekspertów podatkowych i prawnych doradzi ci bezpłatnie i bez zobowiązań.
Ile faktycznie zapłacisz
| Pozycja kosztowa | €200 000 | €300 000 | €500 000 |
|---|---|---|---|
| ITP (10 %, rynek wtórny) | €20 000 | €30 000 | €50 000 |
| IVA + AJD (11,5 %, nowy budynek) | €23 000 | €34 500 | €57 500 |
| Honorarium prawnika (szac.) | €1 500–2 000 | €2 000–2 500 | €2 500–3 500 |
| Notariusz + rejestr | €800–1 200 | €1 000–1 500 | €1 500–2 000 |
| Łączne dodatkowe koszty (wtórny, szac.) | €22 300–23 200 | €33 000–34 000 | €54 000–55 500 |
Powyższe dane pokazują, że podatki i opłaty przy zakupie zazwyczaj dodają 10–13 % do ceny nieruchomości. Dokładna kwota zależy od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, czy jest nowa, od regionu i indywidualnych okoliczności.
Czy nierezydenci płacą więcej? To jeden z najczęstszych mitów. Stawki podatku od przeniesienia własności i opłaty skarbowej są identyczne niezależnie od statusu rezydenta. Nierezydenci i rezydenci płacą dokładnie takie same podatki od zakupu. Różnice między rezydentami a nierezydentami pojawiają się dopiero przy bieżących rocznych podatkach, nie w momencie zakupu.
Kiedy się płaci? Podatek od przeniesienia własności (ITP) należy uiścić w ciągu 30 dni od podpisania aktu notarialnego (escritura). Z reguły twój prawnik zajmuje się płatnością i złożeniem dokumentów. Przy nowych nieruchomościach VAT jest płacony bezpośrednio deweloperowi przy odbiorze, a AJD rozliczany jest oddzielnie w ramach regionalnej deklaracji podatkowej.
Skorzystaj z naszego kalkulatora kosztów zakupu, aby zobaczyć dokładne kwoty dla swojej nieruchomości i regionu.
Ulgi i częste pytania
Kilka regionów oferuje obniżone stawki ITP dla określonych grup kupujących. Osoby kupujące po raz pierwszy, nabywcy poniżej 35 roku życia, rodziny z trojgiem lub więcej dzieci oraz osoby z niepełnosprawnościami mogą kwalifikować się do niższego podatku od przeniesienia własności — czasem nawet 3–5 % zamiast stawki standardowej.
Ulgi te nie są przyznawane automatycznie. Należy je zgłosić przy składaniu deklaracji podatkowej, a warunki kwalifikacji różnią się w zależności od regionu. Wykwalifikowany niezależny prawnik może potwierdzić, czy spełniasz warunki, zanim sfinalizujesz zakup.
Najczęstszym błędem kupujących jest zakładanie, że stawki ogólnokrajowe obowiązują wszędzie. Każda z 17 wspólnot autonomicznych Hiszpanii ustala własne stawki podatkowe. Planowanie budżetu na podstawie stawki z innego regionu może sprawić, że przy finalizacji transakcji zabraknie ci kilku tysięcy euro. Zawsze weryfikuj stawkę w konkretnym regionie, w którym znajduje się nieruchomość.
Masz pytania?
Bezpłatna porada ekspertów w sprawie hiszpańskich podatków od nieruchomości
Każdy zakup nieruchomości jest inny. Nasz panel ekspertów podatkowych i prawnych odpowie na twoje pytania dotyczące ITP, VAT, opłaty skarbowej i różnic regionalnych — bezpłatnie i bez zobowiązań.
Zapytaj naszych ekspertów
