Czy Torrevieja jest dobra dla inwestorów w nieruchomości po raz pierwszy?

Większość inwestorów rozpoczynających działalność po raz pierwszy powinna zacząć od wynajmu długoterminowego, chyba że ma już wiarygodną strukturę zarządzania krótkoterminowego. Opcja kupna na wynajem zapewnia czystsze prognozowanie, mniejsze tarcia w obrocie i mniej ruchomych części, podczas gdy poznajesz lokalny rynek. Trudniej jest się ekscytować zyskiem netto na poziomie 2–3%, ale zwrot ten jest zwykle bardziej stabilny i mniej kruchy pod względem operacyjnym.

Strategia w stylu Airbnb może się sprawdzić, szczególnie na obszarach przylegających do plaży, gdzie popyt jest udowodniony. Problemem nie jest sam popyt. Problemem jest nierealne planowanie. Wielu kupujących modeluje obłożenie na poziomie 80–90%, niskie tarcie podczas czyszczenia i minimalne przestoje. W praktyce obłożenie często zbliża się do 50–70% w ciągu całego roku, a każda zmiana gościa zwiększa nakład pracy i koszty. Jeśli krótkoterminowo notujesz źle, główne stawki nocne ukrywają słabe wyniki netto.

Model mieszany może być praktycznym rozwiązaniem: krótkoterminowy w okresach szczytu, dłuższy okres poza nimi. Może to usprawnić przepływ środków pieniężnych i zmniejszyć ryzyko wakatów, ale wymaga aktywnego zarządzania kalendarzem i dyscypliny cenowej. Przed dokonaniem wyboru przeczytaj nasz przewodnik po strategii wynajmu i przetestuj swoje założenia na konserwatywnych liczbach, a nie na najlepszych szacunkach.

W tym przypadku do kosztów zakupu należy doliczyć 22 550 EUR przed remontem lub umeblowaniem. Zaskakuje to wielu początkujących inwestorów, którzy jedynie modelują cenę nieruchomości. Bieżąca roczna podstawa kosztów wynosi kolejne 2150 EUR przed zmianą najemcy lub nieoczekiwanymi naprawami. Dlatego właśnie dane dotyczące rentowności brutto mogą wyglądać solidnie, podczas gdy rentowność netto w pierwszym roku pozostaje skromna.

Wykorzystując to samo mieszkanie, model wyłącznie długoterminowy przy cenie 700 EUR miesięcznie daje 8400 EUR dochodu brutto i około 6250 EUR netto po uwzględnieniu podanych kosztów rocznych, czyli około 2,8% zysku netto. Model mieszany obejmujący sześć miesięcy wynajmu krótkoterminowego przy obłożeniu 60% i sześciomiesięczny wynajem długoterminowy może zwiększyć roczną kwotę netto bliżej 7500 EUR, czyli około 4,1%. Ta poprawa jest realna, ale tylko pod warunkiem ścisłej kontroli cen, obrotów i zarządzania.

Wybór obszaru decyduje o tym, który model jest realistyczny. Aguas Nuevas zazwyczaj nadaje się do dłuższych letów i niższej utraty klientów. Playa del Cura może wspierać wyższe stopy krótkoterminowe, ale złożoność zarządzania i zmienność są wyższe. La Mata często znajduje się pomiędzy nimi, w zależności od jakości apartamentu i dostępu do plaży. Lekcja dla początkujących inwestorów jest prosta: najpierw wybierz strategię, a następnie kupuj w pasującym do niej mikroobszarze.

Torrevieja może być dobrym rynkiem pierwszej inwestycji, ponieważ punkt wejścia jest nadal dostępny, a popyt jest wystarczająco duży, aby generować realny dochód. To nie jest rynek na skróty. Nadal potrzebujesz dokładnej analizy due diligence, realistycznych założeń dotyczących obłożenia i ścisłej kontroli kosztów, aby znaleźć się w przedziale 3–5% netto, a nie poniżej niego.

Jeśli przygotowujesz swój pierwszy zakup, połącz ten przewodnik z naszym przewodnikiem prawnym, zestawienie kosztów i podatków oraz częste błędy kupujących. Te trzy czeki redukują większość kosztownych błędów popełnianych przez inwestorów po raz pierwszy w Torrevieja.