Spanska fastighetsskatter
Stämpelskatt och överlåtelseskatt i Spanien förklarat
Lär dig om ITP, moms och AJD vid köp av spansk fastighet. Tydliga förklaringar av överlåtelseskatt, stämpelskatt och verkliga kostnadsexempel för köpare.
Att köpa fastighet i Spanien innebär köpskatter som inte finns i många andra länder. Reglerna skiljer sig åt beroende på om du köper nyproduktion eller begagnat, och skattesatserna varierar mellan regionerna. Att förstå dessa kostnader i förväg förhindrar budgetöverraskningar och ger dig trygghet i planeringen.
Tre skatter kan bli aktuella vid köp av spansk fastighet: överlåtelseskatt (ITP), moms (IVA) och stämpelskatt (AJD). Vilka du betalar beror helt på om fastigheten är begagnad eller nyproducerad.
Överlåtelseskatt (ITP) gäller enbart begagnade fastigheter – den överlägset vanligaste köptypen för internationella köpare. Den beräknas som en procentandel av det deklarerade köpepriset, vanligtvis mellan 6 % och 10 %, beroende på den autonoma regionen. Valencia-regionen tar till exempel ut 10 %, medan Madrid tar ut 6 % på belopp upp till 1 miljon euro.
Moms (IVA) ersätter ITP vid nyproducerade fastigheter som köps direkt från en byggare. Den nationella skattesatsen är fasta 10 % för bostadsfastigheter. På Kanarieöarna tillämpas istället en lokal skatt kallad IGIC på 6,5 %.
Stämpelskatt (AJD) är en tilläggsskatt som tas ut tillsammans med momsen vid nyproduktionsköp. Satserna varierar mellan 0,5 % och 1,5 % beroende på region. Den tas ut eftersom nyproduktionsaffärer kräver ett notariellt köpebrev som registreras för första gången. AJD gäller inte begagnade fastigheter.
Den viktigaste regeln att komma ihåg: du betalar aldrig både ITP och moms på samma köp. Det är alltid det ena eller det andra, beroende på fastighetstyp. För en komplett översikt av alla köpkostnader, se vår guide om kostnader och skatter.
Överlåtelseskatt (ITP)
Betalas på begagnade fastigheter med 6–10 %, fastställd av varje autonom region. Den enskilt största köpskatten för de flesta köpare.
Moms (IVA)
Fast 10 % på nyproduktion som köps direkt från byggaren. Ersätter ITP helt.
Stämpelskatt (AJD)
Ytterligare 0,5–1,5 % enbart vid nyproduktionsköp, utöver momsen. Varierar beroende på region.
Skatter vid begagnat och nyproduktion
Begagnad fastighet
Nyproducerad fastighet
För köpare av begagnade fastigheter är ITP den enda köpskatten. Satsen fastställs av varje autonom region, vilket innebär att två identiska fastigheter i olika regioner kan medföra helt olika skattebelopp. Innan du gör din budget, kontrollera alltid den specifika satsen i den region där du köper.
Köpare av nyproduktion betalar moms plus stämpelskatt – vanligtvis totalt 10,5 % till 11,5 % av köpepriset. Medan momssatsen är fast 10 % nationellt varierar AJD-satsen. I Andalusien är stämpelskatten 1,5 %, medan den i Madrid bara är 0,75 %. Dessa skillnader kan uppgå till flera tusen euro vid en enskild transaktion.
Om du överväger nyproduktion leder vår guide för nyproduktionsköp dig genom hela processen steg för steg. Har du en specifik fråga om din situation? Vårt expertpanel inom skatt och juridik kan ge dig råd utan kostnad och utan förpliktelser.
Vad du faktiskt betalar
| Kostnadspost | €200 000 | €300 000 | €500 000 |
|---|---|---|---|
| ITP (10 %, begagnat) | €20 000 | €30 000 | €50 000 |
| IVA + AJD (11,5 %, nyproduktion) | €23 000 | €34 500 | €57 500 |
| Advokatkostnader (ca) | €1 500–2 000 | €2 000–2 500 | €2 500–3 500 |
| Notarie + register | €800–1 200 | €1 000–1 500 | €1 500–2 000 |
| Totala tilläggskostnader (begagnat, ca) | €22 300–23 200 | €33 000–34 000 | €54 000–55 500 |
Dessa siffror visar att köpskatter och avgifter vanligtvis adderar 10–13 % till fastighetspriset. Det exakta beloppet beror på om fastigheten är begagnad eller nyproducerad, regionen och dina individuella omständigheter.
Betalar utlandsboende mer? Detta är en av de vanligaste myterna. Satserna för överlåtelseskatt och stämpelskatt är identiska oavsett bosättningsstatus. Utlandsboende och bosatta betalar exakt samma köpskatter. Skillnaderna mellan bosatta och utlandsboende uppstår först vid de löpande årliga skatterna, inte vid köptillfället.
När betalar man? Överlåtelseskatten (ITP) ska betalas inom 30 dagar efter undertecknandet av den offentliga köpehandlingen (escritura) hos notarien. Din advokat hanterar vanligtvis betalningen och inlämningen. Vid nyproduktion betalas momsen direkt till byggaren vid slutförande, och AJD regleras separat via en regional skattedeklaration.
Använd vår köpkostnadskalkylator för att se exakta siffror för din specifika fastighet och region.
Besparingar och vanliga frågor
Flera regioner erbjuder reducerade ITP-satser för specifika köpargrupper. Förstagångsköpare, köpare under 35 år, familjer med tre eller fler barn och personer med funktionsnedsättning kan kvalificera sig för lägre överlåtelseskatt – ibland så låg som 3–5 % istället för standardsatsen.
Dessa nedsättningar tillämpas inte automatiskt. Du måste begära dem i din skattedeklaration, och villkoren varierar mellan regionerna. En kvalificerad oberoende advokat kan bekräfta om du uppfyller kraven innan du slutför köpet.
Det vanligaste misstaget köpare gör är att anta att de nationella satserna gäller överallt. Spaniens 17 autonoma regioner fastställer var och en sina egna skattesatser. Att budgetera utifrån en annan regions sats kan innebära att du saknar flera tusen euro vid kontraktsskrivningen. Kontrollera alltid satsen i den specifika region där fastigheten ligger.
Har du frågor?
Gratis expertråd om spanska fastighetsskatter
Varje fastighetsköp är unikt. Vårt expertpanel inom skatt och juridik svarar på dina frågor om ITP, moms, stämpelskatt och regionala skillnader – kostnadsfritt och utan förpliktelser.
Fråga våra experter
