Torrevieja è buona per gli investitori immobiliari alle prime armi?

La maggior parte degli investitori alle prime armi dovrebbe iniziare con il noleggio a lungo termine, a meno che non disponga già di un'affidabile configurazione di gestione a breve termine. L'acquisto per affittare offre previsioni più chiare, meno attriti sul fatturato e meno parti in movimento mentre impari il mercato locale. È più difficile entusiasmarsi per un rendimento netto del 2%-3%, ma quel rendimento è solitamente più stabile e meno fragile dal punto di vista operativo.

La strategia in stile Airbnb può funzionare, soprattutto nelle aree adiacenti alla spiaggia con una domanda comprovata. Il problema non è la domanda in sé. Il problema è la pianificazione irrealistica. Molti acquirenti prevedono un'occupazione dell'80%-90%, un basso attrito durante la pulizia e tempi di inattività minimi. In pratica, l'occupazione spesso si avvicina al 50%-70% nell'arco di un anno intero e ogni cambio di ospite aumenta la manodopera e i costi. Se gestisci male a breve termine, le tariffe notturne principali nascondono una performance netta debole.

Un modello misto può essere una pratica via di mezzo: a breve termine nei periodi di punta, a lungo termine al di fuori di essi. Ciò può agevolare il flusso di cassa e ridurre il rischio di posti vacanti, ma richiede una gestione attiva del calendario e una disciplina dei prezzi. Prima di scegliere, leggi la la nostra guida alla strategia di noleggio e verifica le tue ipotesi con numeri conservativi anziché con stime ottimali.

In questo caso alle spese di acquisto si aggiungono euro 22.550 prima della ristrutturazione o dell'arredamento. Ciò sorprende molti investitori alle prime armi che modellano solo il prezzo della proprietà. La base di costo annuale in corso è di altri 2.150 EUR prima del turnover dell'inquilino o delle riparazioni impreviste. Questo è il motivo per cui i dati sul rendimento lordo possono sembrare sani mentre il rendimento netto rimane modesto nel primo anno.

Utilizzando lo stesso appartamento, un modello solo a lungo termine a 700 euro al mese dà un reddito lordo di 8.400 euro e circa 6.250 euro netti dopo i costi annuali elencati, un rendimento netto di circa il 2,8%. Un modello misto con sei mesi di noleggio a breve termine al 60% di occupazione e sei mesi a lungo termine può spingere il netto annuo più vicino a 7.500 euro, circa il 4,1%. Questo aumento è reale, ma solo se i prezzi, il fatturato e la gestione sono strettamente controllati.

La selezione dell'area determina quale modello è realistico. Aguas Nuevas tende ad adattarsi a soggiorni più lunghi e ad un tasso di abbandono inferiore. Playa del Cura può supportare tassi a breve termine più elevati, ma la complessità e la variabilità della gestione sono maggiori. La Mata si trova spesso tra i due, a seconda della qualità dell'unità e dell'accesso alla spiaggia. La lezione per chi investe per la prima volta è semplice: scegli prima la tua strategia, poi acquista nella micro-area che la corrisponde.

Torrevieja può essere un buon primo mercato di investimento perché il punto di ingresso è ancora accessibile e la domanda è sufficientemente profonda da generare reddito reale. Non è un mercato di scorciatoie. Hai ancora bisogno di una due diligence pulita, ipotesi realistiche di occupazione e un rigoroso controllo dei costi per arrivare all'intervallo netto del 3%-5% anziché al di sotto di esso.

Se stai preparando il tuo primo acquisto, abbina questa guida alla la nostra guida legale, analisi dei costi e delle tasse e errori comuni dell'acquirente. Questi tre controlli riducono la maggior parte degli errori costosi che gli investitori alle prime armi commettono a Torrevieja.