Due diligence
Due diligence vid fastighetsköp i Spanien
Osäker på att köpa i Spanien? Använd denna praktiska checklista för ägande, skulder, licenser, avtal och kostnader innan du skriver på.
Vad due diligence betyder
Att köpa i Spanien blir hanterbart när kontrollerna görs före pengar och underskrifter.
Spanien har en välreglerad fastighetsmarknad, men köparens jobb finns kvar: kontrollera fastigheten innan du skriver ett reservationsavtal, betalar arras eller kommer till notarien.
Due diligence vid fastighetsköp innebär att kontrollera att säljaren lagligen kan sälja, att fastigheten är korrekt registrerad, att skulder kommer att lösas, att licenser är i ordning och att bostaden passar din tänkta användning. Det är praktiskt arbete, inte något mystiskt. Du samlar dokument, jämför dem med den verkliga fastigheten och ber din oberoende spanska advokat bekräfta riskerna skriftligt.
Den här guiden är inte juridisk rådgivning. Den är en karta över vad köpare bör fråga innan de binder sig. Om processen är ny för dig, läs den tillsammans med vår guide för förstagångsköpare och guiden om juridiska krav.
Grundkontrollerna
Kontrollera säljaren
Säljarens namn och ID måste stämma med fastighetsregistrets uppgifter. Om arv, bolagsförsäljning eller fullmakt ingår bör din advokat bekräfta behörigheten innan du betalar.
Läs Nota Simple
Nota Simple visar ägande, inteckningar, utmätningar, servitut och registerbegränsningar. Använd vår Nota Simple-guide för detaljerna dokument för dokument.
Matcha beskrivningen
Jämför register, kadaster, ritningar och den verkliga fastigheten. Extra rum, inglasade terrasser, pooler eller garage kan behöva legaliseras före köp.
Kontrollera skulder och belastningar
Inteckningar, utmätningar, IBI-skulder, samfällighetsskulder, obetalda el- och vattenräkningar och skattekrav måste identifieras och lösas eller hållas inne från köpeskillingen vid tillträdet.
Bekräfta planmässig laglighet
Fråga om bygglov, första inflyttningslicens, planefterlevnad och tillbyggnader. Det är viktigast för villor, lantliga bostäder, äldre fastigheter och renoverade begagnatobjekt.
Granska samfälligheten
För lägenheter och urbanisationer kontrollerar du avgifter, skulder, regler, uthyrningsgränser, planerade arbeten, reserver och mötesprotokoll.
Kontrollera uthyrningsregler
Om du planerar korttidsuthyrning, bekräfta regionala, kommunala och samfällighetsregler innan du köper. Lita inte på säljarens löfte om hyresintäkter.
Kontrollerna hänger ihop. En ren Nota Simple bevisar inte att en pool är laglig. En stark uthyrningshistorik bevisar inte att framtida turistuthyrning tillåts. Ett lågt pris bevisar inte värde om samfälligheten har en stor reparationsomröstning på gång.
För mer läsning, börja med vår Nota Simple-guide, artikeln om vad en fastighetsadvokat kontrollerar och guiden till att köpa fastighet med skuld i Spanien.
När du ska stoppa
Undersök innan du går vidare
Pausa affären
En varningssignal är inte alltid ett permanent nej. Det är ett skäl att stoppa klockan. Många problem kan lösas före tillträdet: en inteckning kan avföras, samfällighetsskuld kan dras från säljarens likvid och ett gammalt dokument kan ersättas med ett nytt intyg.
Faran ligger i att skriva på först och undersöka senare. Reservationsavtal och privata köpeavtal kan sätta tidsfrister, straffavgifter och regler för handpenning. Innan du för över pengar bör din advokat kontrollera återbetalning, villkor, finansieringsklausuler, tillträdesdatum, inventarier som ingår och vad som händer om säljaren inte kan leverera ren äganderätt.
Om du behöver en bredare bild av signeringsstegen, använd guiden till köpprocessen. Om finansiering ingår, kontrollera också finansieringsguiden innan du accepterar avtalstext som lämnar dig utsatt om bankvärdering eller bolånegodkännande misslyckas.
Din köparchecklista
| Kontroll | Status |
|---|---|
| Oberoende advokat utsedd | [] |
| Aktuell Nota Simple kontrollerad | [] |
| Säljarens ägande verifierat | [] |
| Skulder, inteckningar och belastningar kontrollerade | [] |
| IBI, drift och samfällighetsavgifter kontrollerade | [] |
| Planmässig laglighet och licenser kontrollerade | [] |
| Regler för turistuthyrning kontrollerade vid behov | [] |
| Besiktning övervägd för äldre, lantliga eller villaköp | [] |
| Löpande kostnader granskade | [] |
| Köpeavtal granskat före betalning | [] |
Juridiska kontroller är bara en del av due diligence. Testa också köpet mot vardaglig betalningsförmåga: IBI, samfällighetsavgifter, försäkring, el och vatten, underhåll, skatt för icke-residenter, fastighetsförvaltning och valutakostnader. För skatter och avgifter vid köp, läs vår guide om kostnader och skatter.
För villor, äldre bostäder, lantliga fastigheter och allt med synliga ändringar bör du överväga en oberoende besiktning. En advokat kontrollerar juridisk status. En besiktningsman kontrollerar skick. Båda spelar roll när fel reparation kan kosta mer än handpenningen.
Innan du skriver på
Gör de juridiska kontrollerna först
Om en fastighet verkar rätt, sakta ner tillräckligt länge för att kontrollera den. Oberoende råd före signering är billigare än att lösa problem med ägande, skulder eller licenser senare.
Prata med en advokat
