Waarom villa's in La Corona in Jávea zelden te koop staan

Als u al enige tijd woningaanbod in Jávea bekijkt, is het u vast opgevallen dat veel woningen adverteren met 'zeezicht' dat in werkelijkheid een smalle reep blauw tussen gebouwen blijkt. La Corona is anders. De oriëntatie en hoogteligging bieden een vrij, panoramisch uitzicht vanuit de woonruimtes en terrassen.

Vanaf hier kijkt u zuidoostwaarts over de Middellandse Zee. Op een heldere dag (en de meeste dagen zijn hier helder) ziet u de kustlijn van het strand van Arenal tot aan de kaap Cap de la Nao, met het eilandje Portichol op de voorgrond.

Het uitzicht verandert met het licht. 's Ochtends vangt de zon het water van achter de kaap. 's Avonds kleurt de kustlijn goud. Van april tot oktober eet u vaker op het terras dan binnen.

Voor kopers die een plek zoeken om te leven, weegt dit zwaarder dan plattegronden of het aantal slaapkamers. Een villa in het centrum van Jávea kost misschien minder, maar biedt dit niet. Het is het uitzicht dat van een huis een plek maakt waar u werkelijk jaar na jaar wilt zijn. En de topografie van La Corona maakt dit onmogelijk na te bouwen: de helling biedt slechts ruimte voor een beperkt aantal percelen met deze oriëntatie, en die zijn al tientallen jaren geleden bebouwd. Er komt geen nieuw La Corona. Voor wie verschillende gebieden in Jávea of de bredere Costa Blanca vergelijkt, is onze gids voor het kiezen van een woning een goed startpunt.

Jávea is een van de weinige steden aan de Costa Blanca die het hele jaar door leeft. De oude stad heeft een echte zaterdagmarkt, bakkers, slagers en ijzerwinkels. Dit is een stad die functioneert, geen badplaats. Het havengebied heeft een cluster van visrestaurants waar bewoners en bezoekers naast elkaar eten. Arenal, het grote zandstrand van Jávea, blijft in de zomer levendig zonder de drukte die u meer naar het zuiden aantreft.

Wonen in La Corona betekent dat u op korte rijafstand van dit alles bent, zonder er middenin te zitten. Het dichtstbijzijnde strand is La Grava bij de haven, zo'n 2 km de heuvel af. Arenal ligt op ongeveer 5 km. De oude stad, met de weekmarkt en dagelijkse winkels, ligt zo'n 4 km de andere kant op. Baaien als Cala Blanca en Portixol zijn iets verder langs de kust, maar nog steeds binnen 15 minuten met de auto.

Er is een gevestigde internationale gemeenschap, met name Britse, Scandinavische en Duitse inwoners. Engelssprekende artsen, tandartsen en advocaten zijn gemakkelijk te vinden. Sociale groepen en regelmatige evenementen maken het inburgeren eenvoudig. Meer over het dagelijks leven als woningeigenaar leest u in onze gids over het leven in Spanje.

De luchthaven van Alicante ligt zo'n 95 km naar het zuiden, ongeveer een uur en tien minuten over de AP-7. Directe vluchten gaan het hele jaar door naar Londen, Oslo, Stockholm, Amsterdam en Frankfurt.

De vraagprijs is €3.200.000. Dat is het bedrag dat u met de verkoper overeenkomt. Maar in Spanje is de koopsom slechts een deel van wat u betaalt. Belastingen, notariskosten, juridische kosten en registratierechten tellen er ongeveer 11% bovenop.

Jávea ligt in de Comunidad Valenciana, waar de overdrachtsbelasting (ITP) op bestaande woningen 10% bedraagt. Dat is de grootste kostenpost na de woning zelf. Hier is de volledige uitsplitsing:

Dat is €360.820 aan belastingen en kosten bovenop de vraagprijs. In deze prijsklasse vormt de overdrachtsbelasting het grootste deel. Notaris- en registratiekosten zijn wettelijk vastgelegd en veranderen nauwelijks, of u nu voor €500.000 of €3.000.000 koopt.

Als u een deel van de aankoop financiert met een Spaanse hypotheek, komen er extra kosten bij: een taxatie van de woning (tasación, circa €400-600) en de afsluitkosten van de bank (doorgaans 0,5-1% van de lening). Niet-ingezetenen kunnen doorgaans tot 60-70% van de taxatiewaarde lenen.

Bereken uw eigen scenario met onze calculator voor aankoopkosten, of lees de volledige uiteenzetting in onze gids over kosten en belastingen.

Niemand koopt een villa van €3,2 miljoen in La Corona voor het huurrendement. In deze prijsklasse ligt het brutorendement rond 1,5-2%, ruim onder wat een appartement in Dénia of Calpe zou opleveren. Maar dat is niet het punt. De meeste eigenaren verhuren hun villa tijdens de weken dat ze er niet zijn, en de inkomsten dekken ruimschoots alle jaarlijkse exploitatiekosten.

Een villa met 5 slaapkamers, zwembad, zeezicht en 200 m² terras verhuurt goed in Jávea. In het hoogseizoen (juli-augustus) vragen woningen op dit niveau €600-1.000 per nacht. In het tussenseizoen (juni, september, oktober) zakt dat naar €350-600. Bij verhuur in het hoog- en tussenseizoen — ongeveer 90 geboekte nachten — komt het bruto-inkomen uit op circa €50.000-70.000 per jaar.

Na aftrek van kosten (vastgoedbeheer 18-20%, platformkosten circa 12%, schoonmaak, onderhoud, verzekering en inkomstenbelasting) houdt u ongeveer 50-55% van het bruto over. Dat is ruwweg €25.000-38.000 netto.

De jaarlijkse exploitatiekosten van zo'n villa liggen doorgaans tussen €12.000 en €18.000: IBI-onroerendgoedbelasting, opstalverzekering, nutsvoorzieningen, zwembadonderhoud, tuinonderhoud en eventuele servicekosten. De huurinkomsten van 10 tot 14 weken dekken dat volledig, en meestal blijft er nog iets over.

De cijfers zullen een op rendement gerichte belegger niet enthousiast maken. Maar voor iemand die een woning koopt om er vier of vijf maanden per jaar te verblijven, is het een prima resultaat als die woning zichzelf de rest van het jaar terugverdient. Maak uw eigen berekening met onze calculator voor huurinkomsten, of lees onze gids over huurinkomsten voor het volledige plaatje.