Aankoop via bedrijf
Een woning in Spanje kopen via een bedrijf
Praktische stappen, termijnen, documenten, notariscontroles en bankonderzoek bij aankoop via een Spaanse SL of buitenlands bedrijf.
Begin met de planning
Spaans vastgoed kopen via een bedrijf is eerst een dossier met papierwerk en daarna pas een afspraak bij de notaris. De snellere route is meestal een nieuwe Spaanse SL. De langzamere route is meestal een bestaand buitenlands bedrijf, omdat vertalingen, apostilles en bedrijfsbewijzen uit verschillende landen moeten komen.
Deze gids is voor kopers die al hebben besloten een bedrijf te gebruiken. Hij pleit niet voor of tegen de structuur. Hij legt uit wat klaar moet zijn vóór de aanbetaling, vóór de bankcontrole en voordat de notario de escritura pública voorbereidt.
Bij een aankoop via een bedrijf is het bedrijf de juridische eigenaar, niet jij persoonlijk. Dat bedrijf kan een nieuwe Spaanse Sociedad Limitada (SL) zijn, een bestaand buitenlands bedrijf zoals een UK Ltd, Deense ApS of Duitse GmbH, of een nieuw buitenlands bedrijf dat voor de aankoop wordt opgericht. Laat de juridische en fiscale gevolgen met je advocaat en accountant doornemen voordat je een reserveringscontract tekent. Lees voor de gewone aankoopfasen de gids over het aankoopproces naast dit artikel.
Drie bedrijfsroutes
| Route | Gebruikelijk doel | Belangrijkste vertraging | Realistische planning |
|---|---|---|---|
| Nieuwe Spaanse SL | Spaans investeringsvehikel, verhuurbedrijf, lokale boekhouding | NIE, bankrekening en timing van het handelsregister | 3-4 months |
| Bestaand buitenlands bedrijf | Bestaande bedrijfsstructuur of fiscale planning in het thuisland | Apostilles, beëdigde vertalingen en UBO-bewijs | 4-6 months |
| Nieuw buitenlands bedrijf | Grensoverschrijdende structurering vóór de Spaanse aankoop | Oprichting in het thuisland plus dezelfde Spaanse documentlast | Usually 4-6 months or more |
Een Spaanse SL is een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid die in Spanje is geregistreerd. Investeerders kiezen hiervoor wanneer ze lokale administratie, Spaanse vennootschapsbelastingaangiften en een structuur willen die Spaanse banken en notarissen wekelijks zien. De oprichting kan snel gaan, maar de aankoop wacht nog steeds op het bedrijfs-NIE, de bankrekening, het bewijs van middelen en de bedrijfsbevoegdheid.
Een bestaand buitenlands bedrijf kan in Spanje kopen, maar de notaris moet een bedrijf begrijpen en controleren dat onder een ander rechtssysteem is opgericht. Daarom duren aankopen via buitenlandse bedrijven langer. Documenten moeten actueel zijn, door een bevoegde vertaler in het Spaans zijn vertaald, door de juiste autoriteit in het thuisland zijn geapostilleerd en duidelijk maken wie het bedrijf controleert.
Een nieuw buitenlands bedrijf voegt nog een laag toe. Je richt eerst het bedrijf in het buitenland op en bereidt daarna hetzelfde buitenlandse bedrijfsdossier voor Spanje voor. Dat kan passen binnen een breder bedrijfsplan, maar het bespaart zelden tijd op de vastgoedaankoop zelf.
Bereid het bedrijfsdossier voor
Begin met het documentendossier voordat je leveringsdata onderhandelt. Een koper via een bedrijf met ontbrekende papieren kan weken verliezen nadat de verkoper het bod al heeft geaccepteerd. Vraag je advocaat welke documenten origineel moeten zijn, welke als gecertificeerde kopie mogen en hoe recent elk certificaat moet zijn.
De volgorde doet ertoe. Identiteits- en bevoegdheidsdocumenten komen eerst, daarna het bestaan en de goede staat van het bedrijf, daarna bank- en herkomstbewijs van middelen. Als een bestuurder niet persoonlijk bij de overdracht aanwezig is, moet de volmacht vroeg worden gecontroleerd. Een slecht opgestelde volmacht kan de notaris dwingen de ondertekening uit te stellen.
Wat wordt gecontroleerd
Notariscontrole
De notaris controleert de identiteit van het bedrijf, het juridisch bestaan, de tekenbevoegdheid, vertalingen, apostilles, bewijs van aanbetaling en uiteindelijke belanghebbenden.
Bankcontrole
Banken controleren rekeningen, registratie, goede staat, herkomst van middelen, UBO-gegevens en vaak het persoonlijke kredietprofiel van de bestuurder.
AML-vragen
Banken en notarissen beoordelen informatie over anti-witwassen, sanctierisico's en de werkelijke herkomst van de aankoopmiddelen.
Veelvoorkomende vertragingen
Ontbrekende apostilles, zwak bewijs van middelen, onduidelijke eigendomsketens en bestuurders zonder juiste volmacht zijn de gebruikelijke blokkades.
De Spaanse notaris is neutraal. Hij adviseert je niet over de fiscale efficiëntie van de structuur of over de vraag of het vastgoed een goede investering is. Zijn taak is bevestigen dat de koper bestaat, bevoegd is om te kopen, de transactie begrijpt en correct in de openbare akte kan worden genoemd.
Verwacht dat de notaris vraagt wie het bedrijf werkelijk bezit, wie de bankrekening controleert, waar het geld vandaan komt en of de ondertekenaar bevoegd is. Rode vlaggen zijn ontbrekende bedrijfsdocumenten, onvertaalde documenten, ontbrekende apostilles, onduidelijke uiteindelijke belanghebbenden, verdachte geldbronnen, een afwezige bestuurder zonder juiste volmacht of een bedrijf dat niet in goede staat verkeert.
Hypotheekverstrekkers zijn vaak strenger, niet soepeler, wanneer een bedrijf koopt. Ze kunnen vragen om 2-3 jaar bedrijfsrekeningen, inkomenscontrole van de bestuurder, persoonlijke garanties, bewijs van bedrijfsregistratie, fiscale conformiteit, UBO-verklaringen, verhuurprognoses voor investeringsvastgoed, een hogere aanbetaling en het persoonlijke kredietprofiel van de bestuurder. Spreek met een Spaanse hypotheekadviseur voordat je je vastlegt op deze eigendomsroute. Onze financieringsgids en gids over kosten en belastingen helpen je dat gesprek voor te bereiden.
Bereid je voor voordat je tekent
Laat de structuur controleren vóór de aanbetaling
Een advocaat kan je bedrijfsdocumenten, volmacht en notarisroute controleren voordat je je vastlegt op overdrachtsdata.
Vraag een vastgoedadvocaat
