Wat u overhoudt na verkoop in jaar vijf

Neem een niet-ingezeten eigenaar die voor EUR 300,000 heeft gekocht, later EUR 12,000 heeft besteed aan een aantoonbare waardeverhogende verbetering en voor EUR 400,000 verkoopt. Voer deze bedragen in de verkoopcalculator in, kies 4% makelaarskosten en voeg het hypotheeksaldo van EUR 180,000 toe. De calculator schat de aankoopkosten op 12% van de aankoopprijs, oftewel EUR 36,000. Dit zijn aantoonbare aankoopkosten, zoals overdrachtsbelasting of btw, notaris- en registratiekosten en toegestane juridische kosten. Het is geen tweede aankoopprijs of vaste aftrek die u zonder bewijs kunt opvoeren.

De calculator telt de geschatte aankoopkosten van EUR 36,000 en de verbetering van EUR 12,000 bij de aankoopprijs op. Zo ontstaat een aankoopwaarde van EUR 348,000 en een belastbare winst van EUR 52,000. Tegen het tarief van 19% voor niet-inwoners bedraagt de geschatte vermogenswinstbelasting EUR 9,880. Daarna trekt de calculator EUR 16,000 aan makelaarskosten, EUR 1,500 aan juridische kosten en de hypotheek van EUR 180,000 af. Er resteert EUR 192,620 vóór de gemeentelijke plusvalia. We rekenen ter illustratie met EUR 1,200 aan plusvalia, waardoor EUR 191,420 overblijft. De gemeente moet het werkelijke bedrag berekenen op basis van de kadastrale grondwaarde, de eigendomsperiode en de lokale regels.

Als de verkoper niet in Spanje woont, houdt de koper 3% van de overeengekomen verkoopprijs in en draagt dit met formulier 211 af aan de Spaanse belastingdienst. Bij EUR 400,000 is dat EUR 12,000. Het is een vooruitbetaling en geen extra belasting. Vergeleken met de door de calculator geschatte vermogenswinstbelasting van EUR 9,880 zou de verkoper na het indienen van formulier 210 EUR 2,120 terugvragen.

Die timing is relevant. Vóór de terugbetaling vermeldt de afrekening bij de overdracht EUR 189,300 na aftrek van de hypotheek, de verkoopkosten uit de calculator, de inhouding van EUR 12,000 en onze geschatte plusvalia. Het uiteindelijke nettobedrag stijgt naar EUR 191,420 als de belastingdienst de cijfers accepteert en het teveel betaalde bedrag terugbetaalt. Reken bij uw volgende aankoop pas met de verwachte terugbetaling nadat u die hebt ontvangen.

De officiële berekening kan afwijken van deze eerste schatting. Volgens de Spaanse regels mogen de aankoopprijs, aantoonbare belastingen en kosten die inherent zijn aan de aankoop, toegestane investeringen en verbeteringen en bepaalde door de verkoper betaalde overdrachtskosten in de winstberekening worden opgenomen. Gewoon onderhoud en reparaties gelden niet als verbeteringen. Als de woning is verhuurd, kan de minimale fiscale afschrijving de aankoopwaarde verlagen, zelfs als u die nooit hebt opgevoerd. Daardoor kan de winst hoger uitvallen. Bewaar facturen, belastingbewijzen en betalingsbewijzen voor uw adviseur.

Vraag twee berekeningen aan voordat u instemt met een vraagprijs: de nationale vermogenswinst en de gemeentelijke plusvalia. Voeg daar een actuele aflosnota van de hypotheek aan toe, inclusief eventuele royementskosten. Voor een fiscaal inwoner van Spanje kunnen andere tarieven of vrijstellingen gelden. Denk aan een mogelijke vrijstelling voor de eigen woning bij een toegestane herinvestering of voor bepaalde verkopers van 65 jaar en ouder. Deze regelingen hangen af van de feiten. Alleen vijf jaar eigendom is niet voldoende.

Gebruik onze verkoopcalculator voor een eerste schatting. Om dit voorbeeld na te rekenen, voert u een verkoopprijs van EUR 400,000, een aankoopprijs van EUR 300,000, EUR 12,000 aan verbeteringen, 4% makelaarskosten en een hypotheek van EUR 180,000 in. Laat daarna een Spaanse belastingadviseur de geschatte aankoopkosten van 12% in de calculator vervangen door uw aantoonbare kosten. Laat vóór ondertekening ook uw fiscale woonplaats, de aftrekbaarheid van verkoopkosten, eerder verhuurgebruik, de plusvalia en eventuele vrijstellingen controleren. Onze gids over verkoopkosten behandelt de overige documenten en kosten die op de afrekening bij de overdracht kunnen staan.