Jávea za 450 000 €: apartament w Arenal vs willa w głębi lądu

Apartament w Arenal osiąga 120–150 €/noc na Airbnb w szczycie sezonu (czerwiec–wrzesień), spadając do 60–80 € w okresach przejściowych i 40–50 € zimą. Przy realistycznym obłożeniu (70 % latem, 40 % w sezonie przejściowym, 20 % zimą) roczny przychód brutto z najmu wynosi około 18 000–22 000 €. To rentowność brutto 4,0–4,9 %.

Willa w głębi lądu osiąga wyższe stawki za noc (150–200 € w szczycie), ale z niższym obłożeniem. Goście potrzebują samochodu, a dojście pieszo jest ograniczone. Przychód brutto z najmu krótkoterminowego: 14 000–18 000 € rocznie, czyli 3,1–4,0 % rentowności. Najemcy długoterminowi płacą 900–1 100 €/miesiąc, co daje 11 000–13 000 € brutto (2,4–2,9 %).

Opłaty wspólnotowe apartamentu pokrywają utrzymanie basenu, ogrody, ubezpieczenie budynku i naprawy zewnętrzne – wszystko rozłożone na 20–40 właścicieli. W przypadku willi wszystkie te koszty spoczywają wyłącznie na tobie.

Utrzymanie basenu, pielęgnacja ogrodu i ogólne naprawy to minimum 6 500 € rocznie dla willi. Awaria pompy lub problem z murem oporowym może kosztować 2 000–5 000 € za jednym razem. Łączne roczne koszty apartamentu to mniej więcej połowa kosztów willi i są znacznie bardziej przewidywalne.

Po odliczeniu wszystkich kosztów apartament przynosi około 11 000–14 000 € dochodu netto rocznie – rentowność netto 2,4–3,3 %. Willa daje netto 3 000–7 000 €, czyli 0,6–1,5 %. Przy inwestycji 450 000 € apartament zaczyna generować realny dochód znacznie szybciej.

Nieruchomości przy plaży Arenal zyskiwały na wartości 6–8 % rocznie w ciągu ostatnich pięciu lat, napędzane ograniczoną podażą. Nowe budownictwo wzdłuż promenady Arenal jest praktycznie niemożliwe – grunty są zabudowane. Wille w głębi lądu rosły o 3–5 % rocznie – przyzwoity wynik, ale bez analogicznej premii za niedobór.

Sezonowość uderza w willę najsilniej przy najmie krótkoterminowym. Bez bliskości plaży zimowe rezerwacje zbliżają się do zera. Apartament przyciąga weekendowe pobyty przez cały rok od hiszpańskich gości i pracowników zdalnych. Najemca długoterminowy rozwiązuje problem sezonowości willi, ale ogranicza pułap dochodów.

Płynność odsprzedaży to kolejna różnica. Apartamenty w Arenal w tej klasie cenowej sprzedają się w 3–6 miesięcy. Wille w głębi lądu powyżej 400 000 € wystawione są na sprzedaż przez 8–14 miesięcy. Jeśli strategia wyjścia ma znaczenie, apartament oferuje większą elastyczność.

Na Airbnb i najem krótkoterminowy: Apartament wygrywa zdecydowanie. Wyższa rentowność netto, niższe ryzyko, łatwiejsze zarządzanie na odległość, lepsza zajętość.

Na najem długoterminowy: Wciąż apartament, choć z mniejszą przewagą. Rentowność netto z najmu długoterminowego jest zbliżona dla obu (około 2–2,5 %). Różnicę robi zmienność kosztów utrzymania – willa wprowadza nieprzewidywalność, której apartament nie ma.

Na wzrost wartości: Znów apartament. Niedobór nieruchomości nadmorskich jest najsilniejszym czynnikiem cenotwórczym w Jávea, a Arenal ma najbardziej ograniczoną podaż na całym wybrzeżu.

Na własny użytek z wynajmem: Jedyny scenariusz, w którym willa ma sens finansowy. Jeśli chcesz trzy sypialnie, prywatny basen i brak wspólnych ścian podczas własnych pobytów, wymieniasz na to 1–2 punkty procentowe rentowności. To rozsądna wymiana, jeśli wchodzisz w inwestycję ze świadomymi oczekiwaniami.

Za 450 000 € w Jávea apartament w Arenal jest lepszą czysto inwestycyjną opcją. Willa to zakup lifestylowy z komponentem dochodowym. Pełne zestawienie kosztów zakupu i podatków znajdziesz w naszym przewodniku. Porównujesz opcje finansowania? Nasz przewodnik po kredytach hipotecznych i finansowaniu omawia warunki dla nierezydentów.