Dzicy lokatorzy w Hiszpanii: co kupujący powinni wiedzieć

Najtańsza sprawa o zajęcie lokalu to ta, której nigdy nie sfinalizujesz. Potwierdź, że nieruchomość jest pusta, zanim się zobowiążesz: odwiedź osobiście, zapytaj sąsiadów i uzyskaj od sprzedającego na piśmie, kto ma klucze. Wolne posiadanie w umowie nie podlega negocjacji. Jeśli sprzedający nie chce wpisać tego do escritura, zatrzymaj się. Obejrzyj jeszcze raz 48 godzin przed notariuszem.

Każda z tych czerwonych flag to powód, by się zatrzymać i dać prawnikowi zbadać sprawę.

Jeśli przed aktem znajdziesz lokatorów, nie podpisuj. Dokończenie i tak może przenieść problem na ciebie.

Zapytaj prawnika, zanim wpłacisz zadatek:

• Czy ktoś tam teraz mieszka, z umową albo bez?
• Czy wolne posiadanie trafi do aktu?
• Czy na tym tytule były wcześniejsze zajęcia albo spory z najemcami?
• Kto ma klucze i czy tę listę da się zamknąć przy akcie?
• Co się stanie, jeśli lokatorzy pojawią się przed datą u notariusza?

Te kontrole należą do krok po kroku procesu zakupu, nie do dopisku u notariusza.

Gdy dom jest już twój, niech wygląda na zamieszkany. Odbieraj pocztę. Zostaw światło i media w zwykłym rytmie. Puste, ciemne, zarośnięte domy przyciągają okazjonalne zajęcie. Tysiące zagranicznych właścicieli prowadzi tak domy wakacyjne co roku bez incydentu.

Jeśli wynajmujesz wakacyjnie, używaj pisemnego regulaminu, jasnego zameldowania i wymeldowania, rejestracji tożsamości i zarządcy, który zauważa przedłużenie tego samego dnia. Przy najmie długoterminowym sprawdzaj najemców, używaj pisemnej umowy i działaj, gdy tylko czynsz przestaje wpływać. Wiele historii o zajęciu lokalu, które docierają do zagranicznych właścicieli, zaczynało się od niezapłaconego czynszu. Nasz przewodnik po wynajmie obejmuje stronę umowną.

Jeśli znajdziesz lokatorów, w większości przypadków dzwoń najpierw do prawnika, nie na policję. Nie pukaj do drzwi. Nie negocjuj.

Miej teczkę w pogotowiu: akt własności (escritura), świeżą Nota Simple, paszport albo NIE, rachunki za media, ubezpieczenie, zdjęcia z datą, dane alarmu i numer prawnika. Tempo ma znaczenie. Wczesne zgłoszenie pomaga policji i prawnikom zobaczyć, czy to świeże nielegalne wejście, czy już utrwalony spór.

Terminy zależą od typu sprawy, sądu, regionu i tego, czy lokatorzy powołują się na prawa najemcy. Część jasnych spraw idzie tygodniami. Inne trwają wiele miesięcy. Zaplanuj honorarium prawnika, koszty sądowe, ślusarza, sprzątanie, rachunki, utracony czynsz, udział własny i dodatkowy czas zarządzania. Zapytaj lokalnego prawnika, jak te teczki prowadzi się na Costa Blanca, Costa del Sol, w Murcji, Walencji, Barcelonie, Madrycie, na Balearach albo Wyspach Kanaryjskich. O ścieżkach prawnych i micie 48 godzin zobacz nasz przewodnik po prawie dotyczącym dzikich lokatorów w Hiszpanii.