Airbnb nach Region
Airbnb-Regeln in Spanien unterscheiden sich je nach Region
Spanien hat keine einheitliche Airbnb-Regel. Prüfen Sie Touristenlizenzen, Gemeinschaftsverbote und regionale Unterschiede, bevor Sie für Kurzzeitvermietung kaufen.
Warum Spanien keine einheitliche Airbnb-Regel hat
Können Sie eine Immobilie in Spanien kaufen und auf Airbnb vermieten? Die ehrliche Antwort lautet: Es hängt ganz davon ab, wo die Immobilie liegt, was das Gebäude erlaubt und ob eine Touristenregistrierung aktiv und für Sie nutzbar ist.
Spanien hat keine nationale Ferienvermietungslizenz. Tourismusregeln liegen vor allem bei den Autonomen Gemeinschaften. Rathäuser ergänzen städtebauliche Prüfungen. Eigentümergemeinschaften können Kurzzeitvermietung blockieren, auch wenn die Region sie erlaubt. Immobilientyp, Lizenzstatus und ob die Lizenz auf einen neuen Eigentümer übergehen kann, spielen alle eine Rolle.
Eine Wohnung, die in einem Küstenort funktioniert, kann fünf Kilometer weiter scheitern. Gehen Sie nie davon aus, dass eine Immobilie vermietet werden darf, nur weil ähnliche Häuser in der Nähe auf Airbnb stehen. Diese Inserate können Bestandsschutz haben, falsch gekennzeichnet sein oder bereits untersucht werden.
Wenn Sie teilweise wegen der Einnahmen kaufen, behandeln Sie die rechtliche Zulässigkeit der Vermietung als Teil der rechtlichen Due Diligence. Prüfen Sie alles mit einem unabhängigen Anwalt, bevor Sie unterschreiben.
Region und Gemeinde
Jede Autonome Gemeinschaft führt ihr eigenes Tourismusregister. Gemeinden können neue Registrierungen zonenweise einfrieren oder einschränken.
Gebäudevorschriften
Gemeinschaftssatzungen und Eigentümerbeschlüsse können Touristenvermietung stoppen, auch wenn das regionale Tourismusrecht sie erlaubt.
Lizenzstatus
Eine bestehende Registrierung kann aktiv, abgelaufen, nicht übertragbar oder nutzlos sein, wenn das Gebäude Kurzaufenthalte später verbietet.
Immobilientyp
Freistehende Villen stoßen oft auf weniger Nachbarschaftseinwände als Wohnungen in dichten Anlagen, brauchen aber beide die richtige Registrierung.
Was eine Touristenlizenz bedeutet
Eine Touristenlizenz (oft vivienda turística, vivienda de uso turístico oder ein lokaler Code wie VT oder VFT genannt) ist die regionale Registrierung, mit der Sie Kurzaufenthalte legal bewerben dürfen. Ohne gültige Nummer können Plattformen Ihr Inserat entfernen und Kontrollen Bußgelder verhängen.
Die Registrierung bedeutet in der Regel eine verantwortliche Erklärung bei der regionalen Tourismusbehörde, Bewohnbarkeitsstandards, die Angabe der Nummer in jeder Anzeige, Gästemeldung und die Steuererklärung der Mieteinnahmen. Manche Regionen verlangen zuerst auch einen kommunalen Bericht zur städtebaulichen Verträglichkeit.
Im Mai 2026 hat Spaniens Oberstes Gericht die nationale Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung (NRUA) aufgehoben. Das hat regionale Lizenzen nicht gestrichen. Plattformen suchen weiterhin einen gültigen regionalen Code. Lassen Sie Ihren Anwalt die aktuellen Inseratsregeln für diese Region bestätigen.
Die größte Käuferfrage ist die Übertragung. Manche Registrierungen bleiben bei der Immobilie; andere liegen beim Vorbesitzer und brauchen eine neue Erklärung. Gemeinden, die einst freizügig Lizenzen erteilten, können neue jetzt ablehnen. Eine als „lizenziert” beworbene Immobilie kann an Vermietungswert verlieren, wenn Sie die Nummer nicht nutzen können.
Verlassen Sie sich nie darauf, dass ein Makler sagt, das Haus „habe eine Touristenlizenz”. Ihr Anwalt muss die Nummer im regionalen Register prüfen, bestätigen, dass sie aktiv ist, und schriftlich festhalten, ob Sie nach dem Kauf darunter arbeiten können. Siehe Immobilie mit Touristenlizenz kaufen für die Checkliste auf der Kaufseite.
Das versteckte Gemeinschaftsrisiko
Selbst wenn Region und Rathaus Ferienvermietung erlauben, kann die Eigentümergemeinschaft sie stoppen. Nach Spaniens horizontalem Eigentumsrecht in der Reform von 2025 braucht neue touristische Nutzung in Mehrfamilienhäusern in der Regel die ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer (und der Beteiligungsquoten). Gemeinschaften können touristische Aktivität mit derselben Mehrheit auch verbieten. Eine regionale Registrierung hebt ein Gemeinschaftsverbot nicht auf.
Das trifft Wohnungskäufer am härtesten. Fordern Sie die Satzung, aktuelle Versammlungsprotokolle und eine schriftliche Bestätigung des Verwalters an, bevor Sie reservieren. Neubaukomplexe kommen oft schon mit Ferienvermietungsverboten, auch wenn Makler Airbnb-Potenzial anpreisen.
Was noch funktioniert
Absage-Signale
In ganz Spanien kommen auch Gästemeldung, Einkommenssteuererklärung und Plattformregeln zur Angabe einer Registrierungsnummer hinzu. Nichts davon ersetzt regionales Tourismusrecht. Behalten Sie langfristige Vermietung als Backup: Ein 11-Monats-Mieter ist oft sicherer, wenn die Touristenlizenz unklar ist. Unser Leitfaden zu Mieteinnahmen deckt Steuern und Verwaltung ab.
Regionale Regeln, nach denen Käufer fragen
Nutzen Sie das als Fragenkarte, nicht als Ersatz für lokale Rechtsberatung. Regeln ändern sich, und Gemeinden in derselben Region können unterschiedlicher Meinung sein.
Andalusien (Costa del Sol, Sevilla, Granada, Cádiz): Touristische Wohnungen werden bei der Junta registriert (oft mit Code VUT/VFT). Decreto 31/2024 erlaubt eine touristische Wohnung pro Katasterreferenz und verlangt städtebauliche Verträglichkeit. Moratorien in Altstädten gibt es etwa in Málaga und Sevilla. Prüfen Sie die genaue Gemeinde und das Gebäude, bevor Sie auf Einnahmen setzen.
Valencianische Gemeinschaft (Costa Blanca, Valencia, Alicante): Die Registrierung braucht einen positiven kommunalen Bericht zur städtebaulichen Verträglichkeit. Decreto-ley 9/2024 hat das verstärkt und die Gültigkeit der Registrierung auf fünf Jahre begrenzt. Eine Lizenzgeschichte in einem Resort gilt nicht automatisch im nächsten. Siehe unseren Leitfaden zur Verschärfung der Touristenlizenzen für Durchsetzungsdetails.
Katalonien, Balearen, Madrid, Kanaren: Diese Märkte sind oft strenger. Katalonien nutzt vorherige kommunale Mitteilung und Obergrenzen in vielen belasteten Orten. Die Balearen arbeiten über Inselräte mit Kapazitätslimits. Madrid braucht ein Eignungszertifikat eines Technikers. Die Kanaren haben das Gesetz zu Wohnungen für touristische Nutzung Ende 2025 aktualisiert. Gehen Sie davon aus, dass neue Lizenzen knapp sind, bis Ihr Anwalt das Gegenteil belegt.
Holen Sie die Registrierungsnummer
Fragen Sie nach dem genauen regionalen Code und lassen Sie Ihren Anwalt ihn im offiziellen Tourismusregister prüfen, bevor Sie eine Reservierungszahlung leisten.
Bestätigen Sie Übertragung oder Neuregistrierung
Klären Sie, ob Sie die Nummer übernehmen, eine neue Erklärung einreichen müssen oder an dieser Adresse gar keine Lizenz bekommen können.
Lesen Sie die Gemeinschaftsunterlagen
Satzung und aktuelle Protokolle sollten zeigen, dass Touristenvermietung erlaubt ist. Bei Wohnungen gilt Schweigen als Risiko, bis es bestätigt ist.
Prüfen Sie die Rathaus-Zone
Fragen Sie Stadtplanung oder Tourismus, ob die Straße touristische Nutzung noch erlaubt und ob neue Registrierungen offen sind.
Modellieren Sie Nettoeinkommen, behalten Sie Plan B
Ziehen Sie Verwaltung, Reinigung, Plattformgebühren, Gemeinschaftskosten, Versicherung und Steuern ab. Wenn Kurzzeit scheitert: Kann Langzeit die Kosten decken?
Nur wegen geplanter Airbnb-Einnahmen zu kaufen ist riskant. Legale Kurzzeitvermietung gibt es in vielen Küstenorten noch, aber tragfähige Deals sind die, die Ihr Anwalt schriftlich bestätigen kann. Rechnen Sie mit unserem Mieteinnahmen-Rechner und holen Sie Beratung, bevor Sie sich festlegen. Starten Sie mit dem Leitfaden zum Kaufprozess und einer Anwaltsberatung.
Kauf für Ferienvermietung?
Prüfen Sie die Lizenz, bevor Sie reservieren
Regionale Regeln, Rathaus-Zonen und Gemeinschaftsabstimmungen entscheiden, ob Airbnb-Einnahmen real sind. Sprechen Sie mit einem unabhängigen Anwalt über die Immobilien auf Ihrer Shortlist, bevor Sie unterschreiben.
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