Airbnb-Regeln in Spanien unterscheiden sich je nach Region

Eine Touristenlizenz (oft vivienda turística, vivienda de uso turístico oder ein lokaler Code wie VT oder VFT genannt) ist die regionale Registrierung, mit der Sie Kurzaufenthalte legal bewerben dürfen. Ohne gültige Nummer können Plattformen Ihr Inserat entfernen und Kontrollen Bußgelder verhängen.

Die Registrierung bedeutet in der Regel eine verantwortliche Erklärung bei der regionalen Tourismusbehörde, Bewohnbarkeitsstandards, die Angabe der Nummer in jeder Anzeige, Gästemeldung und die Steuererklärung der Mieteinnahmen. Manche Regionen verlangen zuerst auch einen kommunalen Bericht zur städtebaulichen Verträglichkeit.

Im Mai 2026 hat Spaniens Oberstes Gericht die nationale Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung (NRUA) aufgehoben. Das hat regionale Lizenzen nicht gestrichen. Plattformen suchen weiterhin einen gültigen regionalen Code. Lassen Sie Ihren Anwalt die aktuellen Inseratsregeln für diese Region bestätigen.

Die größte Käuferfrage ist die Übertragung. Manche Registrierungen bleiben bei der Immobilie; andere liegen beim Vorbesitzer und brauchen eine neue Erklärung. Gemeinden, die einst freizügig Lizenzen erteilten, können neue jetzt ablehnen. Eine als „lizenziert” beworbene Immobilie kann an Vermietungswert verlieren, wenn Sie die Nummer nicht nutzen können.

Verlassen Sie sich nie darauf, dass ein Makler sagt, das Haus „habe eine Touristenlizenz”. Ihr Anwalt muss die Nummer im regionalen Register prüfen, bestätigen, dass sie aktiv ist, und schriftlich festhalten, ob Sie nach dem Kauf darunter arbeiten können. Siehe Immobilie mit Touristenlizenz kaufen für die Checkliste auf der Kaufseite.

Selbst wenn Region und Rathaus Ferienvermietung erlauben, kann die Eigentümergemeinschaft sie stoppen. Nach Spaniens horizontalem Eigentumsrecht in der Reform von 2025 braucht neue touristische Nutzung in Mehrfamilienhäusern in der Regel die ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer (und der Beteiligungsquoten). Gemeinschaften können touristische Aktivität mit derselben Mehrheit auch verbieten. Eine regionale Registrierung hebt ein Gemeinschaftsverbot nicht auf.

Das trifft Wohnungskäufer am härtesten. Fordern Sie die Satzung, aktuelle Versammlungsprotokolle und eine schriftliche Bestätigung des Verwalters an, bevor Sie reservieren. Neubaukomplexe kommen oft schon mit Ferienvermietungsverboten, auch wenn Makler Airbnb-Potenzial anpreisen.

In ganz Spanien kommen auch Gästemeldung, Einkommenssteuererklärung und Plattformregeln zur Angabe einer Registrierungsnummer hinzu. Nichts davon ersetzt regionales Tourismusrecht. Behalten Sie langfristige Vermietung als Backup: Ein 11-Monats-Mieter ist oft sicherer, wenn die Touristenlizenz unklar ist. Unser Leitfaden zu Mieteinnahmen deckt Steuern und Verwaltung ab.

Nutzen Sie das als Fragenkarte, nicht als Ersatz für lokale Rechtsberatung. Regeln ändern sich, und Gemeinden in derselben Region können unterschiedlicher Meinung sein.

Andalusien (Costa del Sol, Sevilla, Granada, Cádiz): Touristische Wohnungen werden bei der Junta registriert (oft mit Code VUT/VFT). Decreto 31/2024 erlaubt eine touristische Wohnung pro Katasterreferenz und verlangt städtebauliche Verträglichkeit. Moratorien in Altstädten gibt es etwa in Málaga und Sevilla. Prüfen Sie die genaue Gemeinde und das Gebäude, bevor Sie auf Einnahmen setzen.

Valencianische Gemeinschaft (Costa Blanca, Valencia, Alicante): Die Registrierung braucht einen positiven kommunalen Bericht zur städtebaulichen Verträglichkeit. Decreto-ley 9/2024 hat das verstärkt und die Gültigkeit der Registrierung auf fünf Jahre begrenzt. Eine Lizenzgeschichte in einem Resort gilt nicht automatisch im nächsten. Siehe unseren Leitfaden zur Verschärfung der Touristenlizenzen für Durchsetzungsdetails.

Katalonien, Balearen, Madrid, Kanaren: Diese Märkte sind oft strenger. Katalonien nutzt vorherige kommunale Mitteilung und Obergrenzen in vielen belasteten Orten. Die Balearen arbeiten über Inselräte mit Kapazitätslimits. Madrid braucht ein Eignungszertifikat eines Technikers. Die Kanaren haben das Gesetz zu Wohnungen für touristische Nutzung Ende 2025 aktualisiert. Gehen Sie davon aus, dass neue Lizenzen knapp sind, bis Ihr Anwalt das Gegenteil belegt.

Nur wegen geplanter Airbnb-Einnahmen zu kaufen ist riskant. Legale Kurzzeitvermietung gibt es in vielen Küstenorten noch, aber tragfähige Deals sind die, die Ihr Anwalt schriftlich bestätigen kann. Rechnen Sie mit unserem Mieteinnahmen-Rechner und holen Sie Beratung, bevor Sie sich festlegen. Starten Sie mit dem Leitfaden zum Kaufprozess und einer Anwaltsberatung.