Procura
Procura per l'acquisto di un immobile in Spagna
Compri casa in Spagna a distanza? Ecco come funziona la procura passo dopo passo, cosa firmi e come restare al comando della trattativa.
Cosa fa davvero una procura
Hai trovato casa in Spagna. Il venditore vuole un acconto entro dieci giorni. Il tuo avvocato è ad Alicante, tu ad Amburgo, e fare avanti e indietro a ogni firma non è praticabile.
La procura, in spagnolo poder notarial, è il documento legale che risolve il problema. Dai al tuo avvocato spagnolo il potere di agire in tuo nome: firmare i contratti, chiedere il codice fiscale, aprire un conto in banca e intestare l'immobile. Resti tu il proprietario e chi decide. L'avvocato è le tue mani sul posto.
Quasi tutti gli acquirenti stranieri usano una procura almeno per una parte dell'acquisto. È prassi consolidata, non una scorciatoia. Fatta bene, accelera i tempi ed evita di mancare le scadenze. Fatta in modo sciatto, consegna a un estraneo ampi poteri sui tuoi soldi. La differenza sta in come è scritto il documento e in chi scegli di affidarlo.
Perché chi compra a distanza usa la procura
Gli acquisti in Spagna corrono su un calendario stretto. Gli acconti di prenotazione scadono. Le offerte di mutuo hanno finestre di validità. L'appuntamento dal notaio si prenota con settimane di anticipo e mancarlo sposta tutta l'operazione di un mese.
Per chi vive in Europa e deve incastrare lavoro, famiglia e ricerca della casa in un altro Paese, essere presente a ogni passaggio è impraticabile. Una procura permette all'avvocato di portare avanti il fascicolo mentre tu vivi la tua vita. Leggi i documenti al tavolo di cucina, li approvi via email e viaggi una sola volta, per ritirare le chiavi.
Meno voli
Niente bisogno di tornare a ogni firma. Una trasferta per la visita e una per la consegna, invece di tre o quattro brevi viaggi.
Rispettare le scadenze
I contratti spagnoli vivono di date precise. Il tuo avvocato firma il giorno in cui va firmato, non il giorno in cui riesci a prendere un aereo.
Orari spagnoli
Notai, banche e registri lavorano in orario d'ufficio spagnolo. Se ne occupa l'avvocato; tu no.
Decisioni in mano tua
Continui ad approvare ogni prezzo, ogni contratto e ogni pagamento. L'avvocato firma solo ciò che hai autorizzato per iscritto.
Un calendario realistico di sei settimane
Un acquisto guidato dalla procura dura mediamente da cinque a otto settimane, dall'avvio alla consegna delle chiavi, posto che l'immobile abbia carte pulite e che paghi in contanti. Un mutuo aggiunge due-quattro settimane per la perizia e la delibera della banca.
Considera questa una mappa di massima. La tua tempistica si sposterà con la delibera del mutuo, gli esiti della due diligence e la disponibilità del notaio del venditore. Per il dettaglio di ogni passaggio, leggi la guida completa al processo di acquisto.
Firmare la procura a casa
Settimana 1. Firmi la procura davanti a un notaio nel tuo Paese e la fai apostillare. Alcuni studi spagnoli ormai rilasciano una procura digitale via videoconferenza certificata. Chiedi prima di fissare l'appuntamento.
Chiedere il NIE e aprire il conto
Settimane 1-2. L'avvocato presenta la domanda per il tuo NIE (il codice fiscale spagnolo richiesto a ogni compratore straniero) e apre un conto in euro a tuo nome. Entrambi devono essere pronti prima che si muovano i soldi dell'acquisto.
Contratto di prenotazione
Settimana 2. Ricevi il contratto via email. L'avvocato ti spiega prezzo, data del rogito e cosa resta nell'immobile. Approvi per iscritto; l'avvocato firma e versa l'acconto di prenotazione, di solito 3.000-10.000 EUR.
Due diligence
Settimane 3-4. L'avvocato verifica registro immobiliare, spese di condominio, IBI, ipoteche e permessi urbanistici. Ricevi una relazione scritta. Se emerge un problema, decidi tu se rinegoziare, pretendere una soluzione o ritirarti.
Firma davanti al notaio
Settimana 5. L'avvocato incontra il notaio insieme al venditore, firma la escritura in tuo nome e autorizza il bonifico del saldo. Ricevi le copie scansionate lo stesso giorno.
Trascrizione e consegna
Settimane 5-6. La escritura viene depositata al Registro de la Propiedad. Utenze e spese condominiali passano a tuo nome. Le chiavi arrivano via corriere, oppure restano nello studio dell'avvocato per essere ritirate nel viaggio di consegna.
I quattro documenti che contano
Un acquisto in procura coinvolge quattro documenti da leggere con attenzione, anche se solo uno lo firmi di tuo pugno. Se l'avvocato non sa spiegarti una clausola con parole semplici, chiedi di nuovo o ferma la trattativa finché non l'hai capita.
Per approfondire come funziona il diritto immobiliare spagnolo intorno a questi documenti, leggi la nostra panoramica del lato legale dell'acquisto in Spagna. Se l'avvocato non l'hai ancora scelto, la nostra guida alla consulenza con l'avvocato raccoglie le domande da porre prima di affidare a chiunque una procura sui tuoi soldi.
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L'avvocato che tiene la tua procura pesa più del testo del documento stesso. Con la nostra guida alla consulenza scegli qualcuno che ti tiene aggiornato a ogni passaggio.
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