Selskapskjøp
Kjøpe bolig i Spania gjennom selskap
Praktiske steg, tidslinjer, dokumenter, notarkontroller og bankens due diligence ved kjøp i Spania gjennom spansk SL eller utenlandsk selskap.
Start med tidslinjen
Å kjøpe spansk eiendom gjennom et selskap er først et dokumentprosjekt og deretter en notartime. Den raskeste veien er vanligvis et nytt spansk SL. Den tregeste veien er ofte et eksisterende utenlandsk selskap, fordi oversettelser, apostiller og selskapsbevis må hentes på tvers av landegrenser.
Denne guiden er for kjøpere som allerede har bestemt seg for å bruke et selskap. Den argumenterer ikke for eller imot strukturen. Den forklarer hva som må være klart før depositumet, før bankgjennomgangen og før notario klargjør escritura pública.
Ved et selskapskjøp er selskapet den juridiske eieren, ikke du personlig. Selskapet kan være et nytt spansk Sociedad Limitada (SL), et eksisterende utenlandsk selskap som UK Ltd, dansk ApS eller tysk GmbH, eller et nytt utenlandsk selskap opprettet for kjøpet. De juridiske og skattemessige følgene bør gjennomgås med advokat og regnskapsfører før du signerer en reservasjonskontrakt. For de vanlige kjøpsstadiene kan du lese guiden til kjøpsprosessen ved siden av denne artikkelen.
Tre selskapsveier
| Vei | Vanlig bruk | Viktigste forsinkelse | Realistisk tidslinje |
|---|---|---|---|
| Nytt spansk SL | Spansk investeringsselskap, utleievirksomhet, lokal regnskapsføring | NIE, bankkonto og behandlingstid i handelsregisteret | 3-4 months |
| Eksisterende utenlandsk selskap | Etablert selskapsstruktur eller skatteplanlegging i hjemlandet | Apostiller, autoriserte oversettelser og UBO-bevis | 4-6 months |
| Nytt utenlandsk selskap | Grensekryssende strukturering før det spanske kjøpet | Oppsett i hjemlandet pluss samme spanske dokumentbyrde | Usually 4-6 months or more |
Et spansk SL er et aksjeselskapslignende selskap med begrenset ansvar registrert i Spania. Investorer velger det når de vil ha lokal bokføring, spanske selskapsskattemeldinger og en struktur som spanske banker og notarer ser hver uke. Stiftelsen kan gå raskt, men kjøpet venter likevel på selskapets NIE, bankkonto, dokumentasjon på midler og selskapsfullmakt.
Et eksisterende utenlandsk selskap kan kjøpe i Spania, men notaren må forstå og kontrollere et selskap opprettet under et annet rettssystem. Derfor tar kjøp med utenlandsk selskap lengre tid. Dokumentene må være oppdaterte, oversatt til spansk av autorisert oversetter, apostillert av riktig myndighet i hjemlandet og tydelige på hvem som kontrollerer selskapet.
Et nytt utenlandsk selskap legger til et ekstra lag. Du oppretter først selskapet i utlandet og forbereder deretter samme utenlandske selskapsmappe for Spania. Det kan gi mening i en bredere forretningsplan, men sparer sjelden tid på selve eiendomskjøpet.
Forbered selskapsmappen
Start dokumentmappen før du forhandler om overtakelsesdatoer. En selskapskjøper med manglende papirer kan miste uker etter at selgeren allerede har akseptert budet. Spør advokaten hvilke dokumenter som må være originaler, hvilke som kan være bekreftede kopier, og hvor ferskt hvert sertifikat må være.
Rekkefølgen betyr noe. Identitets- og fullmaktsdokumenter kommer først, deretter selskapets eksistens og gode status, og så bank- og kildebevis for midlene. Hvis et styremedlem ikke møter personlig ved gjennomføring, bør fullmakten vurderes tidlig. En dårlig utformet fullmakt kan få notaren til å utsette signeringen.
Hva som kontrolleres
Notargjennomgang
Notaren kontrollerer selskapets identitet, juridiske eksistens, signeringsfullmakt, oversettelser, apostiller, depositumsbevis og reelle rettighetshavere.
Bankgjennomgang
Banker kontrollerer kontoer, registrering, god status, midlenes opprinnelse, UBO-detaljer og ofte styremedlemmets personlige kredittprofil.
AML-spørsmål
Både banker og notarer vurderer anti-hvitvaskingsinformasjon, sanksjonseksponering og den reelle kilden til kjøpsmidlene.
Vanlige forsinkelser
Manglende apostiller, svak dokumentasjon på midler, uklare eierkjeder og styremedlemmer uten riktig fullmakt er de vanlige stopperne.
Den spanske notaren er nøytral. De gir ikke råd om strukturen er skatteeffektiv eller om eiendommen er en god investering. Jobben er å bekrefte at kjøperen finnes, har fullmakt til å kjøpe, forstår transaksjonen og kan føres korrekt i det offentlige skjøtet.
Forvent at notaren spør hvem som egentlig eier selskapet, hvem som kontrollerer bankkontoen, hvor midlene kommer fra, og om personen som signerer har fullmakt. Varselsignaler er manglende selskapsdokumenter, uoversatte dokumenter, manglende apostiller, uklare reelle eiere, mistenkelige kilder til midler, et fraværende styremedlem uten riktig fullmakt eller et selskap som ikke er i god stand.
Boliglångivere er ofte strengere, ikke enklere, når et selskap kjøper. De kan be om 2-3 års selskapsregnskaper, inntektskontroll for styremedlem, personlige garantier, registreringsbevis for selskapet, skatteetterlevelse, UBO-erklæringer, leieprognoser for investeringseiendom, større egenkapital og styremedlemmets personlige kredittprofil. Snakk med en spansk boliglånsmegler før du binder deg til eierstrukturen. Vår finansieringsguide og guide til kostnader og skatter hjelper deg med å ramme inn den samtalen.
Forbered deg før du signerer
Få strukturen kontrollert før depositumet
En advokat kan gå gjennom selskapsdokumentene, fullmakten og notarveien før du binder deg til gjennomføringsdatoer.
Spør en eiendomsadvokat
