Spansk escritura
Hva den spanske escrituraen betyr for kjøpere
Escrituraen er den offentlige skjøtehandlingen som signeres hos notaren. Her forklares hva den inneholder, hva som kan gå galt og hva du bør sjekke før du signerer.
Dokumentet som gjør deg til eier
Utenlandske kjøpere hører om escrituraen i ukevis før overtakelsen. Mange kommer likevel usikre til notaren og vet ikke helt hva de signerer eller hva som skjer hvis handlingen inneholder feil.
Escritura pública de compraventa er den offentlige skjøtehandlingen. En spansk notar utarbeider den, begge parter signerer den på overtakelsesdagen, og den blir det formelle beviset på at du har kjøpt boligen. Det er ikke en kvittering. Det er ikke det samme som reservasjonskontrakten eller de private arras du kanskje signerte måneder tidligere.
Til escrituraen er signert, betalt og registrert i Registro de la Propiedad, er ikke eierskapet ditt sikret. Et tysk par lærte det på den harde måten: de betalte restbeløpet til selgerens bankkonto en uke før notartimen og antok at avtalen var i boks. Selgeren utsatte signeringen. Advokaten deres stoppet ytterligere betalinger og forhandlet overtakelsesdatoen på nytt. Uten det inngrepet hadde de ingen juridisk tittel og begrensede muligheter.
Signer aldri en handling du ikke forstår. En uavhengig advokat bør gjennomgå utkastet til escrituraen før overtakelsesdagen, ikke morgenen du henter nøklene. For det bredere juridiske rammeverket, se vår guide om juridiske krav ved kjøp.
Offentlig handling
Utarbeidet og bevitnet av en notar. Oppbevares i notararkivet og brukes til å oppdatere Registro de la Propiedad.
Navngitte parter
Registrerer kjøper og selger med NIE eller passnummer, samt den nøyaktige boligen som overføres.
Pris og betaling
Angir kjøpesummen, hvordan den ble betalt og eventuelle pantelånsdetaljer knyttet til salget.
Registrerte heftelser
Må gjenspeile pantelån, fellesgjeld eller andre heftelser registrert mot boligen.
Hva handlingen inneholder (og hva som kan gå galt)
Escrituraen er dokumentet Registro de la Propiedad bruker for å registrere deg som eier. Den identifiserer partene, beskriver boligen (adresse, registerreferanse, matrikkelreferanse), angir prisen, bekrefter betalingsmåten og lister heftelser eller gjeld som følger med tittelen.
En britisk kjøper i Valencia lot være å sjekke en oppdatert nota simple to uker før overtakelsen. Escrituraen han signerte registrerte en fellesgjeld på 14 200 € mot boligen. I Spania følger visse gjeld tittelen, ikke personen som påløp den. Han arvet selgerens restanser samme dag som han ble eier.
Den gjelden ville ha vist seg på et oppdatert registerutdrag under due diligence. Advokaten hans kunne ha krevd at selgeren betalte den før signering, eller forhandlet fram en prisreduksjon. Etter at escrituraen er signert, er det langsomt og dyrt å rette feil.
Nota simple
Escritura de compraventa
Ikke forveksle escrituraen med tidligere kontrakter. En reservasjon holder boligen. Den private kjøpekontrakten (ofte kalt arras) binder begge parter og innebærer vanligvis et depositum på 10 %. Escrituraen er den endelige offentlige handlingen. Vilkårene kan avvike mellom den private kontrakten og utkastet til handlingen, derfor sammenligner advokaten din dem linje for linje.
En nederlandsk kjøper antok at den private kontrakten ga tilstrekkelig beskyttelse. På overtakelsesdagen viste escrituraen en lavere deklarert pris enn avtalt, et mønster som noen ganger brukes for å redusere omsetningsavgiften. Han nektet å signere til handlingen stemte med den private kontrakten. Forsinkelsen kostet en formiddag hos notaren. Å signere uten å sjekke ville ha skapt skatte- og juridiske problemer senere.
Hva som skjer hos notaren
Overtakelsesdagen følger en fast rekkefølge. Notaren verifiserer identiteter, bekrefter at handlingen stemmer med avtalte vilkår, sjekker at betalingen er gjort (eller koordinerer bankoverføringen), håndterer pantelånspapirer om aktuelt, leser eller oppsummerer handlingen, samler inn signaturer og ordner registrering og skattebetaling.
Notaren er en offentlig tjenestemann. Hen verifiserer den formelle signeringen. Hen representerer deg ikke. Hen gjennomfører ikke full due diligence for kjøperen, sjekker ikke felleskostnader i etterskudd og bekrefter ikke at en påbygging har tillatelse. En norsk kjøper stolte bare på notaren og oppdaget 6 800 € i ubetalte felleskostnader to måneder etter overtakelsen. Kostnadene var synlige i register- og sameiedokumenter som advokaten hans ville ha sjekket den første uken.
Identitet og gjennomgang av handlingen
Pass, NIE-sertifikater og utkastet til escrituraen sjekkes. Advokaten din burde ha godkjent utkastet dager tidligere.
Sluttbetaling bekreftet
Restbeløpet overføres via banksjekk eller koordinert overføring. Nøklene overleveres vanligvis når betalingen er bekreftet.
Signaturer samlet inn
Kjøper, selger og notar signerer. Snakker du ikke spansk, ta med advokaten din eller en sverget tolk.
Skatter og registrering
Omsetningsavgift (ITP eller IVA/AJD) betales. Notaren sender handlingen til Registro de la Propiedad. Registreringen kan ta flere uker.
Å signere escrituraen og betale prisen er hovedstegene, men registrering i Registro de la Propiedad styrker din juridiske posisjon. Advokaten eller gestoren din håndterer vanligvis formaliteter etter overtakelsen, overføring av strøm og vann og varsling til sameiets forvalter. Behold hver kopi. For hele sekvensen fra bud til nøkler, les vår guide om kjøpsprosessen.
Hva du bør sjekke før du signerer
Feil i escrituraen skaper problemer måneder senere. Advokaten din bør verifisere utkastet mot den private kontrakten, en oppdatert nota simple og matrikkelregisteret. Kjøpere av nybygg bør bekrefte at ferdigattesten (licencia de primera ocupación eller tilsvarende) er på plass. Kjøpere av bruktbolig med påbygg trenger bekreftelse på at det bygde arealet stemmer med det som er registrert.
| Punkt | Hva som skal verifiseres |
|---|---|
| Kjøperens og selgerens navn | Stemmer nøyaktig med pass og NIE-nummer |
| Beskrivelse av boligen | Adresse, registerblad og matrikkelreferanse stemmer med boligen du besøkte |
| Kjøpesum | Stemmer med den private kontrakten; betalingsmåten er korrekt registrert |
| Heftelser og gjeld | Ingen uventede pantelån, utlegg eller fellesgjeld oppført |
| Felleskostnader | Attest viser at kostnadene er betalt |
| IBI og Basura | Kommunale kvitteringer bekrefter ingen restanser |
| Pantelånsoppløsning | Selgerens pantelån innfridd eller beløp trukket ved overtakelsen |
| Innredning og møbler | Avtalte gjenstander listet hvis de er inkludert i den private kontrakten |
Denne sjekklisten er spesielt viktig for utenlandske kjøpere, landlige fincas, eldre hus med renoveringer og arvede eiendommer der selgeren kanskje ikke kjenner hele historikken. En uavhengig advokat forklarer hva hver klausul betyr før du setter deg hos notaren. Det koster 1-1,5 % av kjøpesummen ved et typisk bruktkjøp. Å hoppe over det for å spare 2 500 € på et kjøp på 250 000 € er hvordan kjøpere arver 12 000 € i andres gjeld.
Når escrituraen først er signert, er den vanskelig å endre. Få utkastet tidlig, sjekk det nøye og la deg ikke presse til å signere samme dag.
Gratis konsultasjon
Få escrituraen sjekket før overtakelsen
En uavhengig eiendomsadvokat kan gjennomgå utkastet til handlingen, sammenligne det med din private kontrakt og flagge gjeld eller avvik før du signerer hos notaren.
Bestill gratis konsultasjon
