Arvet eiendom
Selge arvet eiendom i Spania
Har du arvet en spansk bolig og vil selge? Her er den juridiske prosessen, skattene, fallgruvene og realistiske tidslinjer hver arving bør kjenne til.
Arvet kommer før salget
En spansk bolig overføres ikke automatisk når eieren dør. Før du kan selge må arven godtas juridisk, skatten betales og hjemmelen overføres til ditt navn i eiendomsregisteret. Kjøpere signerer ikke en kontrakt på en bolig som fortsatt ligger i skifte, og bankene finansierer ikke en slik bolig heller.
Ja, utlendinger kan arve i Spania. Arvinger uten bosted i Spania er helt vanlig, og prosessen er juridisk anerkjent uansett om du bor i Spania eller et helt annet sted. Det du trenger tidlig er et NIE (spansk skattenummer) for hver arving, for uten det kan ingenting offisielt signeres i ditt navn.
De første ukene betyr noe. Få dødsattesten oversatt og apostillert, finn testamentet (spanske notarius oppbevarer de fleste testamenter som er opprettet i Spania) og bestill Certificado de Actos de Última Voluntad fra Justisdepartementet. Snakker du ikke spansk, hyr advokat nå, ikke senere. Å prøve å håndtere arven selv koster som regel mer enn å få profesjonell hjelp fra dag én. En kort konsultasjon hos en spansk advokat tidlig sparer deg for måneder med frem og tilbake.
De tre skattene du må forholde deg til
Arv og salg beskattes i Spania på tre forskjellige steder. Hver med egen frist, egen myndighet og egen sats.
Arveavgift (Impuesto de Sucesiones) betales først. Satsen avhenger av regionen der boligen ligger, hvilket slektskap du har til avdøde og verdien på arven. Ektefeller og barn har store fradrag; fjerne slektninger og ikke-familie betaler langt mer. Du har seks måneder fra dødsdato til å levere oppgaven, med én mulig forlengelse.
Plusvalía municipal er en kommunal skatt på verdiøkningen på tomten siden forrige eier kjøpte boligen. Det er kommunen som krever den inn, ikke regionen eller staten, og mange arvinger husker først at den finnes når kontrakten skal signeres.
Gevinstskatten slår inn først når du faktisk selger. Gevinsten regnes mellom verdien du har oppgitt for arveavgiften og endelig salgspris. Å sette en lav arvverdi for å spare skatt i dag koster ofte mer i gevinstskatt senere. En advokat kan regne på begge tallene før du bestemmer deg.
| Region | Skattetrykk | Merknader |
|---|---|---|
| Madrid | Svært lavt | 99 % fradrag for ektefelle og barn |
| Andalucía | Lavt til moderat | Romslige fradrag, deretter standard sats |
| Valencia (Costa Blanca) | Moderat | Reduksjoner mulig for arvinger bosatt i regionen |
| Catalonia | Høyere | Mindre fradrag, brattere skala |
| Balearene | Lavt for nær familie | Eget regionalt regime gjelder |
Varselflagg som stopper salget
De fleste arvesalg går i havn. De som ikke gjør det snubler nesten alltid i den samme håndfullen problemer, og de aller fleste er enklere å rydde opp i før boligen legges ut enn etter at kjøperen allerede er nervøs.
Mangler eller tapt testament
Uten et klart testament gjøres skiftet etter lovens arveregler. Det legger til måneder og noen ganger en rettsavgjørelse.
Ubetalt IBI og fellesutgifter
Gjeld som henger på eiendommen følger hjemmelen. Kjøperens advokater finner den og krever at den gjøres opp før signering.
Ulovlige tilbygg eller ombygginger
Basseng, terrasser og rom bygd uten tillatelse dukker opp så snart registeret sammenliknes med virkeligheten. Noen kan legaliseres; andre velter handelen.
Uenighet mellom arvingene
Alle medarvinger må være enige om å selge. En som sier nei kan blokkere salget i årevis hvis de andre ikke kjøper ham ut.
Det kjøperne betaler for er en ren hjemmel. Hvis noen av punktene gjelder din bolig, kan advokaten din som regel rydde opp med ekstra papirarbeid, betalinger eller legaliseringsprosesser. Kostnaden er nesten alltid lavere enn det prisavslaget en kjøper ville krevd når problemet først er oppdaget.
Hvor lang tid det faktisk tar
Et greit arveoppgjør med én eller to samarbeidende arvinger, ren hjemmel og ingen utestående gjeld kan være solgt 6 til 9 måneder etter dødsdato. Det meste av tiden går med til skifte og skattemeldinger, ikke selve salget.
Komplikasjoner forlenger det. Internasjonale arvinger med papirer fra flere land, familiekrangler, manglende dokumenter eller ubetalt gjeld kan dytte hele prosessen forbi to år. Fullbookede notarius i populære kystbyer legger på uker. Hvis kjøperen trenger lån er det nye 6 til 8 uker når hjemmelen endelig er på plass.
Det som sparer mest tid er å koble inn en spansk advokat i uke én og å skaffe NIE-nummer for hver arving før du faktisk trenger det. Begge deler kan ordnes fra utlandet, via spansk konsulat eller fullmakt. Når arven er godtatt og hjemmelen står i ditt navn, ser resten av salgsprosessen ut som ethvert annet salg i Spania.
Arvet en bolig?
Snakk med en spansk advokat først
Før du legger ut boligen, lister gjeld eller signerer noe, bør du ha en tydelig oversikt over hva ditt arv ser ut som etter spansk lov og skatt.
Bestill advokatkonsultasjon
