Salgsdokumenter
Hvilke dokumenter trenger du for å selge bolig i Spania
En praktisk sjekkliste før annonsering for utenlandske eiere i Spania: hva du bør samle inn, hvor du får manglende papirer og hva som bør ryddes først.
Papirarbeid før pris
Å selge bolig i Spania innebærer som regel mer papirarbeid enn utenlandske eiere forventer. Manglende dokumenter forsinker advokater, gjør kjøpere urolige og kan gjøre et godt bud til en ny forhandling.
Hvis du planlegger å selge i løpet av de neste 3-6 månedene, bør du starte med dokumentene før markedsføringsbildene. Kjøperens advokat vil kontrollere eierskap, gjeld, reguleringsstatus, skatter, felleskostnader og om boligen på papiret samsvarer med boligen de besøkte. Hvis mappen er tynn, kan kjøperen sette prosessen på pause, redusere budet eller trekke seg.
Dette er enda viktigere for ikke-residente. Bor du i utlandet, kan det hende du ikke kan dra til rådhuset på kort varsel eller følge opp en community-administrator personlig. Jo tidligere du forbereder deg, desto mindre press får du når en kjøper venter.
En god dokumentpakke gir megler, advokat og kjøper samme utgangspunkt: Boligen er legitim, gjeld er kjent, og svake punkter håndteres før notardatoen.
Kjernepakken du bør samle
Start med eierskapet. Din escritura, altså skjøtet, viser hvordan du kjøpte boligen og hva som ble signert hos notaren. Finner du det ikke, ber du den opprinnelige notaren eller advokaten som håndterte kjøpet om en kopi. Arvede eiendommer trenger også dokumentet for aksept av arv.
Bestill deretter en fersk Nota Simple fra eiendomsregisteret. Den viser juridisk eier, registrert beskrivelse, størrelse, pant, heftelser og andre begrensninger. Den bør være ny, helst innen 1-2 måneder før annonsering. Hvis den viser et gammelt pant, en heftelse eller en begrensning du ikke ventet, bør det ryddes før visningene starter.
Sammenlign eiendomsregisteret med Catastro og den fysiske boligen. Et manglende basseng, en innglasset terrasse, et gjesteanneks eller en ekstra etasje kan bli et alvorlig problem, fordi kjøperens advokat vil spørre hvordan det ble godkjent og registrert.
Eierskapsdokumenter
Escritura, fersk Nota Simple, Catastro-informasjon og eventuelle arvepapirer hvis boligen kom gjennom et dødsbo.
Legalitetsdokumenter
Energisertifikat, beboelsessertifikat eller første brukstillatelse, byggetillatelser, oppussingsdokumenter og tegninger.
Bevis på gjeld og skatt
Siste IBI-kvittering, basura-kvittering der den kreves separat, sertifikat for felleskostnader og bevis på at lokale avgifter er betalt.
Tjenester og bruk
Nylige strøm- og vannregninger, lovlige vann- og strømtilkoblinger, papirer for turistlisens hvis boligen leies ut og garantier for nyere boliger.
Du trenger også gyldig ID og NIE. Kontroller at navn stemmer på pass, oppholdskort, skjøter, skattebilag og bankpapirer. Doble etternavn, pikenavn, utløpte pass og gamle NIE-sertifikater kan alle forsinke et salg.
For boligens tilstand bør du bestille energisertifikatet før annonsering. Det kreves i markedsføringen og er normalt gyldig i 10 år. Finn deretter beboelsessertifikatet eller Licencia de Primera Ocupación. Eldre boliger har ikke alltid et ryddig moderne sertifikat, men du må kjenne situasjonen før kjøperens bank spør.
Problemer som bør løses før annonsering
Det største problemet før annonsering er uregistrert arbeid. Basseng, terrasser, ombygde garasjer, ekstra soverom, gjestehus, grensmurer og takkonstruksjoner bør ha tillatelser eller ferdigattester der det kreves. Kjøpernes advokater sammenligner Nota Simple, Catastro, tegninger og selve boligen. Hvis dokumentene sier én ting og visningen viser noe annet, faller tilliten raskt.
Ubetalt gjeld er problem nummer to. Samle inn siste IBI-kvittering fra rådhuset, bekreftelse på basura eller renovasjonsavgift hvis den faktureres separat, og sertifikat for felleskostnader hvis boligen tilhører en leilighetsblokk, rekkehusforening, urbanisasjon eller villacommunity. Administratorer kan bruke tid på å utstede sertifikater, særlig om sommeren, så spør tidlig.
Klar for kjøpers kontroll
Rydd opp før markedsføring
Spesielle tilfeller trenger ekstra tid. Hvis boligen ble arvet, samler du dødsattest, testament eller arvingerklæring, bevis på arveavgift, akseptskjøte og skriftlig samtykke fra alle eiere. For landlige eller eldre boliger bør du spørre om reguleringsstatus, lovlighet for vannforsyning, dokumentasjon for septiktank, adkomstrettigheter og bekreftelse av grenser.
Hvis du er usikker på hva kjøperens advokat vil spørre om videre, kan du lese den bredere juridiske guiden for salg i Spania og forberedelsesguiden for selgere. Målet er å vite hva som mangler, hvem som løser det og hvordan du forklarer det når en seriøs kjøper dukker opp.
Sjekklisten før annonsering
Bygg eierskapsmappen
Finn escritura, bestill en aktuell Nota Simple, last ned Catastro-informasjon og samle arveskjøter hvis det er relevant.
Dokumenter at skatter og avgifter er ryddet
Samle IBI, basura, sertifikater for felleskostnader og bevis på at registrerte heftelser eller gamle pant er slettet.
Kontroller legalitet og tilstand
Bestill energisertifikatet, finn beboelsessertifikatet og samle tillatelser, tegninger, ferdigattester og oppussingsfakturaer.
Forbered dokumenter for særskilt bruk
Legg til strøm- og vannregninger, papirer for turistutleielisens, nybygggarantier, dokumenter for landlige tjenester eller community-regler der de gjelder.
La advokaten gjennomgå pakken
Be om en skriftlig liste over mangler før boligen legges ut, ikke etter at kjøperen har betalt reservasjonsdepositum.
Oppbevar alt i én digital mappe med tydelige filnavn: skjøte, Nota Simple, Catastro, IBI, community-sertifikat, forsyninger, energisertifikat, tillatelser og ID. Del den med advokaten før megleren lover rask overtakelse.
Godt papirarbeid får ikke en svak bolig solgt. Det hindrer derimot en god bolig i å miste fart av feil grunner. Kjøpere får færre grunner til å nøle når den juridiske mappen er organisert.
Forbereder du salg?
Sjekk hele salgsprosessen
Bruk salgsguiden til å planlegge dokumenter, pris, juridiske kontroller, skatter og gjennomføring før boligen legges ut.
Les guiden til salgsprosessen
