Hva du sitter igjen med etter salg i Spania i år fem

Ta en ikke-resident eier som kjøpte for EUR 300,000, senere brukte EUR 12,000 på en dokumentert verdiøkende forbedring og selger for EUR 400,000. Skriv inn disse beløpene i salgskalkulatoren, velg et meglerhonorar på 4% og legg til restgjelden på EUR 180,000. Kalkulatoren anslår kjøpskostnadene til 12% av kjøpesummen, altså EUR 36,000. Dette er dokumenterte kostnader ved kjøpet, for eksempel dokumentavgift eller merverdiavgift, notar- og registreringsgebyrer samt godkjente advokatutgifter. De er ikke en ekstra kjøpesum eller et standardfradrag du kan kreve uten dokumentasjon.

Kalkulatoren legger anslaget for kjøpskostnader på EUR 36,000 og forbedringen på EUR 12,000 til kjøpesummen. Det gir en inngangsverdi på EUR 348,000 og en skattepliktig gevinst på EUR 52,000. Med skattesatsen på 19% for ikke-residenter blir anslått gevinstskatt EUR 9,880. Deretter trekkes et meglerhonorar på EUR 16,000, advokatutgifter på EUR 1,500 og boliglånet på EUR 180,000 fra, slik at EUR 192,620 gjenstår før kommunal plusvalia. Vi bruker EUR 1,200 som et illustrerende plusvalia-beløp, noe som gir EUR 191,420. Kommunen må beregne det reelle beløpet ut fra tomtens ligningsverdi, eiertiden og lokale regler.

Hvis selgeren er ikke-resident, holder kjøperen tilbake 3% av den avtalte salgssummen og betaler beløpet til Spanias skattemyndighet med skjema 211. Ved EUR 400,000 er det EUR 12,000. Dette er en forskuddsbetaling, ikke en ekstra skatt. Sammenholdt med kalkulatorens anslag for gevinstskatt på EUR 9,880 vil selgeren kreve EUR 2,120 tilbake etter å ha levert skjema 210.

Tidspunktet har betydning. Før tilbakebetalingen viser sluttoppgjøret EUR 189,300 etter boliglånet, salgskostnadene i kalkulatoren, tilbakeholdet på EUR 12,000 og vårt anslag for plusvalia. Nettobeløpet øker til EUR 191,420 dersom skattemyndigheten godtar tallene og tilbakebetaler det overskytende beløpet. Ikke bruk den forventede tilbakebetalingen i finansieringen av neste kjøp før pengene har kommet.

Den offisielle beregningen kan avvike fra dette første anslaget. Spanias regler tillater at kjøpesummen, dokumenterte skatter og kostnader knyttet til ervervet, kvalifiserende investeringer og forbedringer samt godkjente overføringskostnader betalt av selgeren tas med i gevinstberegningen. Vanlige reparasjoner regnes ikke som forbedringer. Hvis boligen har vært utleid, kan skattemessige minimumsavskrivninger redusere inngangsverdien selv om du aldri krevde fradrag for dem, noe som kan øke gevinsten. Ta vare på fakturaer, skattekvitteringer og betalingsdokumentasjon til rådgiveren din.

Be om to beregninger før du godtar en prisantydning: den nasjonale kapitalgevinsten og den kommunale plusvalia-skatten. Legg deretter til et oppdatert innfrielsesbeløp for boliglånet, inkludert eventuelle kostnader ved sletting. En person som er skattemessig bosatt i Spania, kan ha andre satser eller fritak, blant annet mulige fritak for fast bolig ved kvalifiserende reinvestering eller for enkelte selgere som er 65 år eller eldre. Disse fritakene avhenger av omstendighetene. Fem års eiertid er ikke nok i seg selv.

Bruk salgskalkulatoren vår for et første anslag. For å gjenskape eksemplet skriver du inn en salgspris på EUR 400,000, en kjøpesum på EUR 300,000, forbedringer på EUR 12,000, et meglerhonorar på 4% og et boliglån på EUR 180,000. Be deretter en spansk skatterådgiver erstatte kalkulatorens anslag på 12% for kjøpskostnader med de dokumenterte kostnadene dine og kontrollere skattemessig bosted, fradrag for salgskostnader, tidligere utleie, plusvalia og eventuelle fritak før du signerer. Guiden vår til salgskostnader dekker andre dokumenter og kostnader som kan stå i sluttoppgjøret.