Ile zostaje po sprzedaży w Hiszpanii po pięciu latach

Rozważmy nierezydenta, który kupił nieruchomość za EUR 300,000, później wydał EUR 12,000 na udokumentowane ulepszenie zwiększające jej wartość, a następnie sprzedaje ją za EUR 400,000. W kalkulatorze sprzedaży wpisz te kwoty, wybierz prowizję pośrednika w wysokości 4% i dodaj saldo kredytu hipotecznego wynoszące EUR 180,000. Kalkulator szacuje koszty nabycia na 12% ceny zakupu, czyli EUR 36,000. Są to udokumentowane koszty zakupu, takie jak podatek od przeniesienia własności lub VAT, opłaty notarialne i rejestrowe oraz kwalifikujące się koszty obsługi prawnej. Nie stanowią drugiej ceny zakupu ani standardowego odliczenia, z którego można skorzystać bez dokumentów.

Kalkulator dodaje szacowane koszty nabycia w wysokości EUR 36,000 i ulepszenie za EUR 12,000 do ceny zakupu, co daje wartość nabycia EUR 348,000 i zysk podlegający opodatkowaniu w wysokości EUR 52,000. Przy stawce 19% dla nierezydenta szacowany podatek od zysku kapitałowego wynosi EUR 9,880. Następnie kalkulator odejmuje prowizję pośrednika EUR 16,000, koszt obsługi prawnej EUR 1,500 i kredyt hipoteczny EUR 180,000. Pozostaje EUR 192,620 przed gminnym podatkiem plusvalia. Przyjmujemy przykładową kwotę plusvalia równą EUR 1,200, więc zostaje EUR 191,420. Rzeczywistą kwotę musi wyliczyć urząd gminy na podstawie katastralnej wartości gruntu, okresu posiadania i lokalnych przepisów.

Jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący zatrzymuje 3% uzgodnionej ceny sprzedaży i wpłaca tę kwotę do hiszpańskiego urzędu skarbowego na formularzu 211. Przy cenie EUR 400,000 jest to EUR 12,000. To zaliczka, a nie dodatkowy podatek. Przy szacowanym przez kalkulator podatku od zysku kapitałowego w wysokości EUR 9,880 sprzedający może wystąpić o zwrot EUR 2,120 po złożeniu formularza 210.

Termin ma znaczenie. Przed otrzymaniem zwrotu rozliczenie finalizacji transakcji wykaże EUR 189,300 po spłacie kredytu hipotecznego, odjęciu kosztów sprzedaży z kalkulatora, potrącenia EUR 12,000 i szacowanego podatku plusvalia. Ostateczna kwota netto wzrośnie do EUR 191,420, jeśli urząd skarbowy zaakceptuje dane i zwróci nadpłatę. Nie przeznaczaj spodziewanego zwrotu na kolejny zakup, dopóki pieniądze nie znajdą się na koncie.

Oficjalne obliczenie może różnić się od tego wstępnego szacunku. Hiszpańskie przepisy pozwalają uwzględnić przy obliczaniu zysku cenę zakupu, udokumentowane podatki i koszty nierozerwalnie związane z nabyciem, kwalifikujące się inwestycje i ulepszenia oraz kwalifikujące się koszty przeniesienia własności poniesione przez sprzedającego. Bieżące naprawy nie są ulepszeniami. Jeśli nieruchomość była wynajmowana, minimalna amortyzacja podatkowa może obniżyć wartość nabycia nawet wtedy, gdy nigdy jej nie odliczano, a to może zwiększyć zysk. Zachowaj dla swojego doradcy faktury, potwierdzenia zapłaty podatków i dowody płatności.

Przed ustaleniem ceny ofertowej poproś o dwa wyliczenia: krajowego podatku od zysku kapitałowego i gminnego podatku plusvalia. Dodaj do nich aktualną kwotę całkowitej spłaty kredytu hipotecznego wraz z ewentualnymi kosztami wykreślenia hipoteki. Hiszpański rezydent podatkowy może podlegać innym stawkom lub ulgom, w tym możliwym zwolnieniom dotyczącym głównego miejsca zamieszkania przy kwalifikującej się reinwestycji albo dla niektórych sprzedających w wieku co najmniej 65 lat. Ulgi zależą od konkretnych okoliczności. Samo posiadanie nieruchomości przez pięć lat nie wystarczy.

Skorzystaj z naszego kalkulatora sprzedaży, aby otrzymać wstępny szacunek. By odtworzyć ten przykład, wpisz cenę sprzedaży EUR 400,000, cenę zakupu EUR 300,000, ulepszenia za EUR 12,000, prowizję pośrednika 4% i kredyt hipoteczny EUR 180,000. Następnie poproś hiszpańskiego doradcę podatkowego, aby zastąpił przyjęte w kalkulatorze 12% kosztów nabycia Twoimi udokumentowanymi kosztami oraz sprawdził rezydencję, odliczenia kosztów sprzedaży, wcześniejszy wynajem, podatek plusvalia i ewentualne ulgi przed podpisaniem umowy. Nasz przewodnik po kosztach sprzedaży omawia pozostałe dokumenty i opłaty, które mogą pojawić się w rozliczeniu finalizacji transakcji.