Błąd za 5000 euro: 9-procentowa stawka w Walencji

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) to podatek od zakupu nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii. Płaci go kupujący. Liczony jest od wyższej z dwóch wartości: ceny zakupu lub regionalnej wartości referencyjnej, a każda wspólnota autonomiczna ustala własną stawkę.

ITP dotyczy wyłącznie odsprzedaży. Nieruchomości z rynku pierwotnego kupione bezpośrednio od dewelopera są opodatkowane VAT-em: 10 % IVA plus około 1,5 % opłaty skarbowej (AJD). Zmiana w Walencji dotyczy wtórki, nie zakupu od dewelopera.

Jeśli chcesz mieć pełen obraz wszystkich podatków i opłat doliczanych do hiszpańskiej ceny zakupu, przewodnik po kosztach i podatkach omawia każdą pozycję, w tym notariusza, księgi wieczyste i prawnika.

Dla kupującego na Costa Blanca liczy się porównanie Walencji z Katalonią i Andaluzją. Madryt jest tańszy na papierze, ale tam nie kupisz mieszkania nad morzem. Nowa stawka 9 % stawia Walencję blisko Katalonii i przybliża do Andaluzji, choć wciąż pozostaje wyżej.

Kto czeka, ten płaci za to samo mieszkanie około 6000-8000 EUR więcej. 5000 EUR oszczędzonego podatku znika, zanim klucze trafią do nowego właściciela. Co gorsza, czekający rywalizuje z całą resztą czekających, na uszczuplonej ofercie, ze sprzedającymi, którzy dokładnie wiedzą, ile popytu siedziało po cichu na uboczu.

To nie znaczy, że ceny wzrosną o 1,5-2,5 % w każdym mieście. Tańsze nieruchomości w głębi kraju poniżej 200 000 EUR ledwo się ruszą. Wzrost koncentruje się w segmentach, gdzie ścierają się kupujący zagraniczni, a podaż i tak jest skąpa: apartamenty z widokiem na morze, odsprzedaż przy plaży w Denii, Calpe, Javei i Morairze oraz górny zakres odsprzedaży 300 000-700 000 EUR.

Czysty ruch dla poważnego inwestora to nie maj i nie czerwiec. To lipiec i sierpień, gdy gra na ostatni dzwonek już się rozpłynie.

Niektórzy kupujący w maju przepłacili, bo gonili stawkę 10 %. Niektórzy kupujący w czerwcu przepłacili, bo wydawało im się, że są cierpliwi. W lipcu obie grupy mają już akty, presja znika, a część oferty, która nie zeszła w gorączce, wraca na rynek z bardziej miękkimi cenami ofertowymi.

Stąd dwa scenariusze:

• Miękkie lądowanie. Ceny stabilizują się na nieco wyższym, majowym poziomie. Inwestorzy, którzy kupili przed wzrostem, są na plusie. Czekający dostają niższy podatek, ale żadnej premii cenowej. Rynek się ustawia.
• Korekta. Spekulanci, którzy zapłacili szczytowe ceny przed terminem, orientują się, że rentowność najmu nie pokrywa kosztu. Część wystawia, żeby się wyplątać. Ceny ofertowe wracają w stronę poziomów sprzed wzrostu między sierpniem a październikiem. Kupujący gotówką i przygotowani inwestorzy zgarniają jednocześnie niższą cenę I stawkę 9 %.

Na przykładzie najmu w Benidorm różnica jest realna. Apartament za 450 000 EUR z 15 000 EUR rocznego najmu brutto daje 3,3 % rentowności brutto. Zapłać 470 000 EUR w majowym pędzie, a spada do 3,2 % jeszcze przed jakimkolwiek wzrostem kosztów. Zapłać 445 000 EUR w sierpniu po niewielkiej korekcie, z nowym ITP 9 %, i wracasz w okolice 3,4 % brutto przy mniejszym wkładzie gotówki. Drobne procenty, ale to one decydują, czy mieszkanie pod wynajem sfinansuje się samo.

Nic z tego nie znaczy, że podatek ma sterować zakupem. Lokalizacja, rentowność, jakość budowy, opłaty wspólnoty i status prawny nieruchomości ważą zdecydowanie więcej niż 1 % ITP. Jeśli nieruchomość jest właściwa, jest właściwa w maju, czerwcu i sierpniu. Zmiana podatkowa przesuwa tylko moment, w którym dopniesz najczystszą transakcję. Przewodnik po procesie zakupu opisuje kolejność kroków, niezależnie od miesiąca podpisania.