La Corona, Jávea za €3,2M: dlaczego tu rzadko się sprzedaje

Jeśli przeglądałeś oferty nieruchomości w Jávea, pewnie zauważyłeś, że wiele z nich reklamuje „widok na morze”, który w rzeczywistości okazuje się wąskim paskiem błękitu między budynkami. La Corona to zupełnie inna historia. Położenie i wysokość zapewniają panoramiczny, niczym niezasłonięty widok z głównych pomieszczeń mieszkalnych i tarasów.

Z tego miejsca patrzysz na południowy wschód, na Morze Śródziemne. W pogodny dzień (a większość dni tutaj jest pogodna) widać linię brzegową od plaży Arenal aż po przylądek Cap de la Nao, a na pierwszym planie małą wyspę Portichol.

Widoki zmieniają się wraz ze światłem. Poranne słońce odbija się od wody zza przylądka. Wieczorami wybrzeże nabiera złotego odcienia. Od kwietnia do października częściej będziesz jeść kolację na tarasie niż w domu.

Dla kupujących nastawionych na styl życia to ważniejsze niż rozkład pomieszczeń czy liczba sypialni. Willa w centrum Jávea może kosztować mniej, ale nie zapewni czegoś takiego. To widok sprawia, że dom staje się miejscem, do którego chce się wracać rok po roku. A ukształtowanie terenu La Corona czyni to niemożliwym do odtworzenia: zbocze mieści ograniczoną liczbę działek o takiej orientacji i wszystkie zostały zabudowane dekady temu. Nie da się zbudować drugiej La Corona. Osobom porównującym lokalizacje w Jávea i na całym Costa Blanca polecamy nasz przewodnik po wyborze nieruchomości.

Jávea to jedno z niewielu miast na Costa Blanca, które tętni życiem przez cały rok. W starym mieście działa prawdziwy sobotni targ, piekarnie, sklepy mięsne i sklepy z artykułami gospodarczymi. To żywe miasto, nie kurort. W dzielnicy portowej skupiają się restauracje rybne, w których lokalni mieszkańcy jedzą obok turystów. Arenal — główna piaszczysta plaża Jávea — latem jest pełna życia, ale bez tłoku panującego dalej na południe.

Mieszkanie w La Corona oznacza, że to wszystko jest o kilka minut jazdy, ale nie jesteś w samym środku zgiełku. Najbliższa plaża to La Grava przy porcie, około 2 km w dół zbocza. Do Arenal jest około 5 km. Stare miasto z cotygodniowym targiem i codziennymi sklepami — około 4 km w drugą stronę. Zatoczkowe plaże, takie jak Cala Blanca i Portixol, leżą nieco dalej wzdłuż wybrzeża, ale wciąż w mniej niż 15 minut samochodem.

Istnieje tu ugruntowana społeczność międzynarodowa, zwłaszcza z Wielkiej Brytanii, Skandynawii i Niemiec. Anglojęzycznych lekarzy, dentystów i prawników łatwo znaleźć. Grupy towarzyskie i regularne wydarzenia ułatwiają odnalezienie się. Więcej o codziennym życiu właściciela nieruchomości znajdziesz w naszym przewodniku po życiu w Hiszpanii.

Lotnisko w Alicante leży około 95 km na południe — to mniej więcej godzina i dziesięć minut drogą AP-7. Bezpośrednie loty kursują przez cały rok do Londynu, Oslo, Sztokholmu, Amsterdamu i Frankfurtu.

Cena ofertowa to €3 200 000. Tyle uzgodnisz ze sprzedającym. Jednak w Hiszpanii cena zakupu to tylko część wydatków. Podatki, opłaty notarialne, koszty prawne i opłaty rejestrowe dodają około 11% do ceny.

Jávea leży w Comunidad Valenciana, gdzie podatek od przeniesienia własności (ITP) na rynku wtórnym wynosi 10%. To największy pojedynczy koszt po samej nieruchomości. Oto pełne zestawienie:

To €360 820 w podatkach i opłatach ponad cenę ofertową. Przy tej kwocie sam podatek od przeniesienia stanowi większość kosztów. Opłaty notarialne i rejestrowe są ograniczone taryfami rządowymi i praktycznie się nie zmieniają, niezależnie od tego, czy kupujesz za €500 000, czy za €3 000 000.

Jeśli część zakupu finansujesz hiszpańskim kredytem hipotecznym, przygotuj się na dodatkowe koszty: wycenę nieruchomości (tasación, około €400–600) oraz prowizję banku (zwykle 0,5–1% kwoty kredytu). Nierezydenci mogą zazwyczaj pożyczyć do 60–70% wartości wyceny.

Przelicz koszty dla swojej sytuacji za pomocą naszego kalkulatora kosztów zakupu lub przeczytaj pełne zestawienie w przewodniku po kosztach i podatkach.

Nikt nie kupuje willi za €3,2 mln w La Corona dla zysku z wynajmu. Przy tej cenie rentowność brutto wynosi około 1,5–2%, znacznie poniżej tego, co dałoby mieszkanie w Dénia czy Calpe. Ale nie o to chodzi. Większość właścicieli wynajmuje willę w tygodniach, gdy sami z niej nie korzystają, a dochód z łatwością pokrywa wszystkie roczne koszty utrzymania.

Pięciosypialniana willa z basenem, widokiem na morze i 200 m² tarasu dobrze się wynajmuje w Jávea. Szczyt sezonu (lipiec–sierpień) to €600–1 000 za noc dla nieruchomości na tym poziomie. Miesiące przejściowe (czerwiec, wrzesień, październik) to €350–600. Wynajem w szczycie i w okresie przejściowym — łącznie około 90 zarezerwowanych nocy — daje roczny dochód brutto rzędu €50 000–70 000.

Po odliczeniu kosztów (zarządzanie nieruchomością 18–20%, prowizje platform około 12%, sprzątanie, konserwacja, ubezpieczenie i podatek dochodowy) możesz zachować około 50–55% dochodu brutto. To mniej więcej €25 000–38 000 netto.

Roczne koszty utrzymania willi na tym poziomie wynoszą zwykle €12 000–18 000: podatek od nieruchomości IBI, ubezpieczenie domu, media, utrzymanie basenu, pielęgnacja ogrodu i ewentualne opłaty wspólnotowe. Dochód z wynajmu za 10–14 tygodni pokrywa to wszystko i zazwyczaj zostawia nadwyżkę.

Liczby nie zachwycą inwestora nastawionego na rentowność. Ale dla kogoś, kto kupuje dom, z którego będzie korzystać cztery–pięć miesięcy w roku, fakt, że nieruchomość zarabia na siebie przez resztę czasu, to rozsądny wynik. Oblicz własny szacunek za pomocą naszego kalkulatora dochodu z wynajmu lub zapoznaj się z pełnym obrazem w przewodniku po dochodzie z wynajmu.