Zakup przez spółkę

Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez spółkę

Praktyczne kroki, terminy, dokumenty, kontrole notarialne i bankowa due diligence przy zakupie w Hiszpanii przez hiszpańską SL lub spółkę zagraniczną.

Dokumenty spółki i hiszpańskie dokumenty zakupu nieruchomości na biurku — Zakupy przez spółkę wymagają więcej dokumentów przed umówieniem wizyty u notariusza.

Zakup hiszpańskiej nieruchomości przez spółkę to najpierw projekt dokumentowy, a dopiero potem spotkanie u notariusza. Szybszą drogą jest zwykle nowa hiszpańska SL. Wolniejszą drogą jest zwykle istniejąca spółka zagraniczna, ponieważ tłumaczenia, apostille i dowody korporacyjne muszą przyjść z innych krajów.

2-3 months

Własność osobista

3-4 months

Nowa hiszpańska SL

4-6 months

Kupujący ze spółką zagraniczną

1-2 weeks

Typowa rejestracja SL

Odnowiona finca w Jávea kupiona jako nieruchomość inwestycyjna — Własność przez spółkę jest częsta przy nieruchomościach inwestycyjnych, portfelach najmu i projektach remontowych.

Ten przewodnik jest dla kupujących, którzy już zdecydowali się użyć spółki. Nie przekonuje ani za, ani przeciw tej strukturze. Wyjaśnia, co musi być gotowe przed wpłatą depozytu, przed kontrolą banku i zanim notario przygotuje escritura pública.

Przy zakupie przez spółkę właścicielem prawnym jest spółka, nie ty osobiście. Może to być nowa hiszpańska Sociedad Limitada (SL), istniejąca spółka zagraniczna, taka jak UK Ltd, duńska ApS lub niemiecka GmbH, albo nowa spółka zagraniczna utworzona do zakupu. Skutki prawne i podatkowe powinny zostać sprawdzone z prawnikiem i księgowym przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. Zwykłe etapy zakupu opisuje przewodnik po procesie zakupu, który warto czytać razem z tym artykułem.

Droga	Typowe zastosowanie	Główne opóźnienie	Realistyczny termin
Nowa hiszpańska SL	Hiszpański wehikuł inwestycyjny, działalność najmu, lokalna księgowość	NIE, konto bankowe i terminy rejestru handlowego	3-4 months
Istniejąca spółka zagraniczna	Ustanowiona struktura biznesowa lub planowanie podatkowe w kraju pochodzenia	Apostille, tłumaczenia przysięgłe i dowód UBO	4-6 months
Nowa spółka zagraniczna	Struktura transgraniczna przed hiszpańskim zakupem	Założenie w kraju pochodzenia plus ten sam hiszpański ciężar dokumentów	Usually 4-6 months or more

Drogi własności przez spółkę przy zakupie hiszpańskiej nieruchomości

Hiszpańska SL to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zarejestrowana w Hiszpanii. Inwestorzy wybierają ją, gdy chcą lokalnej księgowości, hiszpańskich deklaracji podatku od osób prawnych i struktury, którą hiszpańskie banki i notariusze widują co tydzień. Założenie może być szybkie, ale zakup nadal czeka na NIE spółki, konto bankowe, dowód środków i umocowanie korporacyjne.

Istniejąca spółka zagraniczna może kupować w Hiszpanii, ale notariusz musi zrozumieć i zweryfikować spółkę utworzoną w innym systemie prawnym. Dlatego zakupy przez spółki zagraniczne trwają dłużej. Dokumenty muszą być aktualne, przetłumaczone na hiszpański przez uprawnionego tłumacza, opatrzone apostille przez właściwy organ kraju pochodzenia i jasno wskazywać, kto kontroluje spółkę.

Nowa spółka zagraniczna dodaje kolejną warstwę. Najpierw zakładasz spółkę za granicą, a potem przygotowujesz ten sam pakiet spółki zagranicznej dla Hiszpanii. Może to pasować do szerszego planu biznesowego, ale rzadko oszczędza czas przy samym zakupie nieruchomości.

Zacznij kompletować dokumenty, zanim zaczniesz negocjować daty finalizacji. Kupujący przez spółkę z brakami w dokumentach może stracić tygodnie po tym, jak sprzedający zaakceptował już ofertę. Zapytaj prawnika, które dokumenty muszą być oryginałami, które mogą być kopiami poświadczonymi i jak aktualny musi być każdy certyfikat.

Kolejność ma znaczenie. Najpierw dokumenty tożsamości i umocowania, potem istnienie spółki i jej dobra kondycja formalna, następnie dowody bankowe i źródło pochodzenia środków. Jeśli dyrektor nie będzie obecny osobiście przy finalizacji, pełnomocnictwo trzeba sprawdzić wcześnie. Źle sporządzone pełnomocnictwo może zmusić notariusza do przesunięcia podpisania.

Kontrola notariusza

Notariusz weryfikuje tożsamość spółki, istnienie prawne, uprawnienie do podpisu, tłumaczenia, apostille, dowód depozytu i beneficjentów rzeczywistych.

Kontrola banku

Banki sprawdzają rachunki, rejestrację, dobrą kondycję formalną, źródło środków, dane UBO i często osobisty profil kredytowy dyrektora.

Pytania AML

Banki i notariusze analizują informacje przeciw praniu pieniędzy, ekspozycję na sankcje i rzeczywiste źródło środków na zakup.

Częste opóźnienia

Brakujące apostille, słaby dowód środków, niejasne łańcuchy własności i dyrektorzy bez właściwego pełnomocnictwa to typowe blokady.

Hiszpański notariusz jest neutralny. Nie doradza, czy struktura jest efektywna podatkowo ani czy nieruchomość jest dobrą inwestycją. Jego zadaniem jest potwierdzić, że kupujący istnieje, ma prawo kupić, rozumie transakcję i może zostać prawidłowo wpisany w akcie publicznym.

Spodziewaj się pytań notariusza o to, kto naprawdę posiada spółkę, kto kontroluje rachunek bankowy, skąd pochodzą środki i czy osoba podpisująca ma umocowanie. Sygnały ostrzegawcze to brakujące dokumenty spółki, dokumenty bez tłumaczenia, brak apostille, niejasni beneficjenci rzeczywiści, podejrzane źródła środków, nieobecny dyrektor bez właściwego pełnomocnictwa lub spółka, która nie jest w dobrej kondycji formalnej.

Kredytodawcy hipoteczni są często bardziej rygorystyczni, nie mniej, gdy kupuje spółka. Mogą prosić o 2-3 lata sprawozdań spółki, potwierdzenie dochodów dyrektora, gwarancje osobiste, dowód rejestracji spółki, zgodność podatkową, deklaracje UBO, prognozy najmu dla nieruchomości inwestycyjnej, większy wkład własny i osobisty profil kredytowy dyrektora. Porozmawiaj z hiszpańskim brokerem hipotecznym, zanim zobowiążesz się do tej drogi własności. Nasz przewodnik po finansowaniu i przewodnik po kosztach i podatkach pomogą przygotować tę rozmowę.

Przygotuj się przed podpisaniem