Правила Airbnb в Испании различаются по регионам

Туристическая лицензия (часто называется vivienda turística, vivienda de uso turístico или местный код вроде VT или VFT) — это региональная регистрация, позволяющая легально рекламировать короткие проживания. Без действующего номера платформы могут удалить объявление, а инспекторы — оштрафовать.

Регистрация обычно означает ответственную декларацию в региональный орган по туризму, стандарты пригодности для жилья, указание номера в каждом объявлении, отчётность о гостях и декларирование арендного дохода для налогов. Некоторые регионы также требуют сначала муниципальный отчёт о градостроительной совместимости.

В мае 2026 года Верховный суд Испании аннулировал национальный номер реестра краткосрочной аренды (NRUA). Это не отменило региональные лицензии. Платформы по-прежнему ищут действующий региональный код. Попросите юриста подтвердить актуальные правила размещения для этого региона.

Главный вопрос покупателя — передача. Некоторые регистрации остаются с объектом; другие закреплены за прежним владельцем и требуют новой декларации. Города, когда-то свободно выдававшие лицензии, теперь могут отказывать в новых. Объект, продаваемый как «с лицензией», может потерять арендную ценность, если вы не сможете использовать номер.

Никогда не полагайтесь на слова агента, что дом «имеет туристическую лицензию». Юрист должен проверить номер в региональном реестре, подтвердить его активность и письменно указать, можете ли вы работать по нему после сделки. См. покупку недвижимости с туристической лицензией для чек-листа на стороне покупки.

Даже если регион и мэрия разрешают туристическую аренду, сообщество собственников может её остановить. По испанскому закону о горизонтальной собственности в редакции 2025 года новое туристическое использование в многоквартирных домах обычно требует явного одобрения трёх пятых собственников (и долей участия). Сообщества также могут запретить туристическую деятельность тем же большинством. Региональная регистрация не отменяет запрет сообщества.

Сильнее всего это бьёт по покупателям квартир. Запросите устав, недавние протоколы собраний и письменное подтверждение от администратора до бронирования. Новостройки часто уже содержат запреты на туристическую аренду, даже если агенты расхваливают потенциал Airbnb.

По всей Испании вас также ждут отчётность о гостях, декларация подоходного налога и правила платформ о показе регистрационного номера. Ничто из этого не заменяет региональное туристическое законодательство. Держите долгосрочную аренду как запасной план: арендатор на 11 месяцев часто безопаснее, когда туристическая лицензия под вопросом. Наше руководство по арендному доходу охватывает налоги и управление.

Используйте это как карту вопросов, а не как замену местной юридической консультации. Правила меняются, и города в одном регионе могут расходиться во мнениях.

Андалусия (Коста-дель-Соль, Севилья, Гранада, Кадис): Туристическое жильё регистрируется в Junta (часто коды VUT/VFT). Decreto 31/2024 допускает одно туристическое жильё на кадастровую ссылку и требует градостроительной совместимости. Моратории в старых кварталах есть в таких местах, как Малага и Севилья. Проверьте точный муниципалитет и здание, прежде чем рассчитывать на доход.

Валенсийское сообщество (Коста-Бланка, Валенсия, Аликанте): Для регистрации нужен положительный муниципальный отчёт о градостроительной совместимости. Decreto-ley 9/2024 усилил это и ограничил срок действия регистрации пятью годами. История лицензии в одном курорте не переносится на следующий. См. наш гид по ужесточению туристических лицензий для деталей контроля.

Каталония, Балеары, Мадрид, Канары: Эти рынки часто жёстче. Каталония использует предварительное муниципальное уведомление и лимиты во многих напряжённых городах. Балеары работают через островные советы с ограничениями вместимости. Мадриду нужен сертификат пригодности от техника. Канары обновили закон о жилье туристического использования в конце 2025 года. Исходите из того, что новые лицензии редки, пока юрист не докажет обратное.

Покупать только из-за прогнозного дохода Airbnb рискованно. Легальная краткосрочная аренда всё ещё существует во многих прибрежных городах, но рабочие сделки — те, которые юрист может подтвердить письменно. Посчитайте цифры с нашим Калькулятором арендного дохода, затем получите консультацию до обязательств. Начните с руководства по процессу покупки и консультации юриста.