Jávea til 450.000 €: lejlighed ved Arenal vs villa i indlandet

Arenal-lejligheden opnår 120-150 €/nat på Airbnb i højsæsonen (juni til september), faldende til 60-80 € i skuldersæsonen og 40-50 € om vinteren. Med en realistisk belægning (70 % sommer, 40 % skuldersæson, 20 % vinter) lander de årlige bruttolejeindtægter på omkring 18.000-22.000 €. Det giver et bruttoafkast på 4,0-4,9 %.

Villaen i indlandet opnår højere natpriser (150-200 € i højsæsonen), men lavere belægning. Gæster har brug for en bil, og mulighederne til fods er begrænsede. Bruttolejeindtægter ved korttidsudlejning: 14.000-18.000 € årligt, svarende til 3,1-4,0 % afkast. Langtidslejere betaler 900-1.100 €/måned, hvilket giver 11.000-13.000 € brutto (2,4-2,9 %).

Lejlighedens fællesudgifter dækker poolvedligeholdelse, haver, bygningsforsikring og udvendige reparationer – alt fordelt på 20-40 ejere. I villaen bærer du samtlige disse omkostninger alene.

Poolvedligeholdelse, havepleje og generelle reparationer summer op til mindst 6.500 € om året for villaen. Et pumpesvigt eller et problem med en støttemur kan tilføje 2.000-5.000 € på én gang. Lejlighedens samlede årlige omkostning er omtrent halvdelen af villaens og langt mere forudsigelig.

Efter alle omkostninger leverer lejligheden omtrent 11.000-14.000 € i netto årsindtægt – et nettoafkast på 2,4-3,3 %. Villaen giver netto 3.000-7.000 €, altså 0,6-1,5 %. Ved 450.000 € begynder lejligheden at generere meningsfuldt afkast væsentligt hurtigere.

Strandnære ejendomme ved Arenal er steget 6-8 % i værdi om året de seneste fem år, drevet af begrænset udbud. Nybyggeri langs Arenal-strandpromenaden er i praksis umuligt – grundene er udbygget. Villaer i indlandet har fulgt 3-5 % årligt, et respektabelt tal, men uden den samme knaphedspræmie.

Sæsonsvingningerne rammer villaen hårdest ved korttidsudlejning. Uden strandnærhed nærmer vinterbookingerne sig nul. Lejligheden opfanger weekendophold hele året fra spanske besøgende og fjernarbejdere. En langtidslejer løser villaens sæsonproblem, men sætter et loft over indtægterne.

Likviditet ved videresalg udgør endnu en forskel. Arenal-lejligheder i denne prisklasse sælges på 3-6 måneder. Villaer i indlandet over 400.000 € ligger til salg i 8-14 måneder. Hvis din exitstrategi er vigtig, byder lejligheden på mere fleksibilitet.

Til Airbnb og korttidsudlejning: Lejligheden vinder klart. Højere nettoafkast, lavere risiko, nemmere at administrere på afstand, bedre belægning.

Til langtidsudlejning: Stadig lejligheden, men med mindre margin. Nettoafkastet ved langtidsudlejning er ens for begge (omkring 2-2,5 %). Forskellen ligger i variabiliteten i vedligeholdelsesomkostningerne – villaen introducerer en uforudsigelighed, som lejligheden ikke har.

Til værdistigning: Lejligheden igen. Kystens knaphed er den stærkeste prisdriver i Jávea, og Arenal har det mest begrænsede udbud langs hele kysten.

Til eget brug kombineret med udlejning: Det eneste scenarie, hvor villaen giver økonomisk mening. Ønsker du tre soveværelser, privat pool og ingen fælles vægge under dine egne ophold, bytter du 1-2 procentpoint afkast for det. Det er et rimeligt bytte, hvis du går ind med klare forventninger.

For 450.000 € i Jávea er Arenal-lejligheden den bedre rene investering. Villaen er et livsstilskøb med en indkomstkomponent. For en komplet gennemgang af købsomkostninger og skatter, se vores guide. Sammenligner du finansieringsmuligheder, dækker vores guide om realkreditlån og finansiering vilkårene for ikke-residenter.