Selskabskøb
Købe bolig i Spanien gennem selskab
Praktiske trin, tidslinjer, dokumenter, notarkontrol og bankens due diligence ved køb i Spanien gennem spansk SL eller udenlandsk selskab.
Start med tidslinjen
At købe spansk ejendom gennem et selskab er først et dokumentprojekt og derefter en notaraftale. Den hurtigere vej er som regel et nyt spansk SL. Den langsommere vej er ofte et eksisterende udenlandsk selskab, fordi oversættelser, apostiller og selskabsbeviser skal hentes på tværs af grænser.
Denne guide er til købere, der allerede har besluttet at bruge et selskab. Den argumenterer hverken for eller imod strukturen. Den forklarer, hvad der skal være klar før depositummet, før bankens gennemgang og før notario forbereder escritura pública.
Ved et selskabskøb er selskabet den juridiske ejer, ikke dig personligt. Selskabet kan være et nyt spansk Sociedad Limitada (SL), et eksisterende udenlandsk selskab som UK Ltd, dansk ApS eller tysk GmbH, eller et nyt udenlandsk selskab oprettet til købet. De juridiske og skattemæssige følger bør gennemgås med din advokat og revisor, før du underskriver en reservationskontrakt. For de almindelige købsfaser kan du læse guiden til købsprocessen sammen med denne artikel.
Tre selskabsveje
| Vej | Typisk brug | Vigtigste forsinkelse | Realistisk tidslinje |
|---|---|---|---|
| Nyt spansk SL | Spansk investeringsselskab, udlejningsvirksomhed, lokal bogføring | NIE, bankkonto og behandlingstid i handelsregistret | 3-4 months |
| Eksisterende udenlandsk selskab | Etableret selskabsstruktur eller skatteplanlægning i hjemlandet | Apostiller, autoriserede oversættelser og UBO-bevis | 4-6 months |
| Nyt udenlandsk selskab | Grænseoverskridende strukturering før det spanske køb | Oprettelse i hjemlandet plus samme spanske dokumentbyrde | Usually 4-6 months or more |
Et spansk SL er et selskab med begrænset ansvar registreret i Spanien. Investorer vælger det, når de ønsker lokal bogføring, spanske selskabsskatteangivelser og en struktur, som spanske banker og notarer ser hver uge. Stiftelsen kan gå hurtigt, men købet venter stadig på selskabets NIE, bankkonto, dokumentation for midler og selskabsretlig bemyndigelse.
Et eksisterende udenlandsk selskab kan købe i Spanien, men notaren skal forstå og kontrollere et selskab, der er oprettet under et andet retssystem. Derfor tager køb med udenlandsk selskab længere tid. Dokumenterne skal være aktuelle, oversat til spansk af en autoriseret oversætter, apostilleret af den korrekte myndighed i hjemlandet og tydelige om, hvem der kontrollerer selskabet.
Et nyt udenlandsk selskab lægger endnu et lag på. Du opretter først selskabet i udlandet og forbereder derefter samme udenlandske selskabsmappe til Spanien. Det kan give mening i en bredere forretningsplan, men sparer sjældent tid på selve ejendomskøbet.
Forbered selskabsmappen
Start dokumentmappen, før du forhandler overtagelsesdatoer. En selskabskøber med manglende papirer kan miste uger, efter at sælgeren allerede har accepteret tilbuddet. Spørg din advokat, hvilke dokumenter der skal være originaler, hvilke der kan være bekræftede kopier, og hvor nye hvert certifikat skal være.
Rækkefølgen betyder noget. Identitets- og bemyndigelsesdokumenter kommer først, derefter selskabets eksistens og gode status, og derefter bank- og kildebevis for midlerne. Hvis en direktør ikke møder personligt ved gennemførelsen, bør fuldmagten gennemgås tidligt. En dårligt udformet fuldmagt kan få notaren til at udskyde underskriften.
Hvad der kontrolleres
Notargennemgang
Notaren kontrollerer selskabets identitet, juridiske eksistens, underskriftsbemyndigelse, oversættelser, apostiller, depositumsbevis og reelle ejere.
Bankgennemgang
Banker kontrollerer konti, registrering, god status, midlernes oprindelse, UBO-oplysninger og ofte direktørens personlige kreditprofil.
AML-spørgsmål
Både banker og notarer gennemgår anti-hvidvaskoplysninger, sanktionsrisiko og den reelle kilde til købsmidlerne.
Almindelige forsinkelser
Manglende apostiller, svag dokumentation for midler, uklare ejerkæder og direktører uden korrekt fuldmagt er de typiske stopklodser.
Den spanske notar er neutral. De rådgiver dig ikke om, hvorvidt strukturen er skatteeffektiv, eller om ejendommen er en god investering. Deres opgave er at bekræfte, at køberen findes, har ret til at købe, forstår transaktionen og kan navngives korrekt i det offentlige skøde.
Forvent, at notaren spørger, hvem der reelt ejer selskabet, hvem der kontrollerer bankkontoen, hvor midlerne kommer fra, og om den person, der underskriver, har bemyndigelse. Advarsler omfatter manglende selskabsdokumenter, uoversatte dokumenter, manglende apostiller, uklare reelle ejere, mistænkelige kilder til midler, en fraværende direktør uden korrekt fuldmagt eller et selskab, der ikke er i god stand.
Realkreditgivere er ofte strengere, ikke nemmere, når et selskab køber. De kan bede om 2-3 års selskabsregnskaber, indkomstkontrol for direktøren, personlige garantier, registreringsbevis for selskabet, skatteoverholdelse, UBO-erklæringer, lejeprognoser for investeringsejendom, større udbetaling og direktørens personlige kreditprofil. Tal med en spansk realkreditmægler, før du binder dig til ejervejen. Vores finansieringsguide og guide til omkostninger og skatter hjælper dig med at ramme den samtale ind.
Forbered dig før du underskriver
Få strukturen kontrolleret før depositummet
En advokat kan gennemgå dine selskabsdokumenter, fuldmagten og notarvejen, før du binder dig til gennemførelsesdatoer.
Spørg en ejendomsadvokat
