Hvad du beholder efter salg i Spanien i år fem

Tag en ikke-resident ejer, som købte for EUR 300,000, senere brugte EUR 12,000 på en dokumenteret værdiforøgende forbedring og sælger for EUR 400,000. Indtast disse tal i salgsberegneren, vælg et mæglerhonorar på 4%, og tilføj en restgæld på EUR 180,000. Beregneren anslår anskaffelsesomkostningerne til 12% af købsprisen, svarende til EUR 36,000. Det er dokumenterede købsomkostninger såsom overdragelsesskat eller moms, notar- og tinglysningsgebyrer samt godkendte advokatomkostninger. De er hverken en ekstra købspris eller et standardfradrag, du kan kræve uden dokumentation.

Beregneren lægger de anslåede anskaffelsesomkostninger på EUR 36,000 og forbedringen på EUR 12,000 til købsprisen. Det giver en anskaffelsesværdi på EUR 348,000 og en skattepligtig avance på EUR 52,000. Med satsen for ikke-residenter på 19% bliver den anslåede avanceskat EUR 9,880. Derefter fratrækkes et mæglerhonorar på EUR 16,000, advokatomkostninger på EUR 1,500 og et lån på EUR 180,000. Det efterlader EUR 192,620 før kommunal plusvalia. Vi bruger EUR 1,200 som eksempel på plusvalia, hvilket efterlader EUR 191,420. Kommunen skal beregne det faktiske beløb ud fra den matrikulære grundværdi, ejerperioden og de lokale regler.

Hvis sælgeren er ikke-resident, tilbageholder køberen 3% af den aftalte salgspris og indbetaler beløbet til det spanske skattevæsen via formular 211. Ved EUR 400,000 er det EUR 12,000. Det er en forudbetaling, ikke en ekstra skat. Sammenholdt med beregnerens anslåede avanceskat på EUR 9,880 vil sælgeren kunne kræve EUR 2,120 tilbage efter indsendelse af formular 210.

Tidspunktet har betydning. Før tilbagebetalingen viser afregningen EUR 189,300 efter lånet, beregnerens salgsomkostninger, den tilbageholdte skat på EUR 12,000 og vores anslåede plusvalia. Nettobeløbet stiger senere til EUR 191,420, hvis skattevæsenet godkender tallene og tilbagebetaler det overskydende beløb. Regn ikke med den forventede tilbagebetaling til dit næste køb, før pengene står på kontoen.

Den officielle beregning kan afvige fra dette første estimat. Efter de spanske regler kan købsprisen, dokumenterede skatter og omkostninger, der er direkte forbundet med købet, godkendte investeringer og forbedringer samt fradragsberettigede overdragelsesomkostninger betalt af sælgeren indgå i avanceberegningen. Almindelige reparationer tæller ikke som forbedringer. Hvis boligen har været udlejet, kan den skattemæssige minimumsafskrivning reducere anskaffelsesværdien, selv om du aldrig har trukket den fra. Det kan øge avancen. Gem fakturaer, skattekvitteringer og betalingsdokumentation til din rådgiver.

Bed om to beregninger, før du accepterer en udbudspris: den nationale avanceskat og den kommunale plusvalia. Tilføj derefter et aktuelt indfrielsesbeløb for lånet, inklusive eventuelle omkostninger ved aflysning. En person, der er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, kan være omfattet af andre satser eller lempelser. Det kan blandt andet være fritagelse ved salg af helårsboligen, hvis provenuet geninvesteres efter reglerne, eller for visse sælgere på 65 år eller derover. Disse lempelser afhænger af de konkrete forhold. Fem års ejerskab er ikke nok i sig selv.

Brug vores salgsberegner til et første estimat. Du kan genskabe eksemplet ved at indtaste en salgspris på EUR 400,000, en købspris på EUR 300,000, forbedringer for EUR 12,000, et mæglerhonorar på 4% og et lån på EUR 180,000. Bed derefter en spansk skatterådgiver om at erstatte beregnerens anslåede anskaffelsesomkostninger på 12% med dine dokumenterede omkostninger og kontrollere dit skattemæssige hjemsted, fradrag for salgsomkostninger, tidligere udlejning, plusvalia og eventuelle lempelser, før du skriver under. Vores guide til salgsomkostninger gennemgår de øvrige dokumenter og gebyrer, der kan stå på afregningen.