Mietrenditen an der Costa del Sol 2026 nach Ort

Estepona führt diesen Vergleich an. Eine 80m² große Wohnung zu den kommunalen Durchschnittswerten entspricht einem Kaufpreis von rund €359,920 und einer angebotenen Monatsmiete von €1,680. Das macht nicht jede Wohnung in Estepona zu einer Investition mit 5.6% Rendite. Eine hochwertige Neubauanlage an der New Golden Mile kann pro Quadratmeter deutlich mehr kosten, während eine Bestandswohnung im Zentrum renovierungsbedürftig sein kann. Entscheidend ist der Abstand zwischen den Angebotswerten für Verkauf und Vermietung.

Mijas, Benalmadena und Malaga liegen dicht bei 4.9%, haben aber nicht dasselbe Risiko. Der Durchschnitt von Mijas umfasst La Cala, Las Lagunas, Mijas Pueblo und Wohngebiete im Landesinneren. Benalmadena reicht von Arroyo de la Miel bis Puerto Marina und El Higueron. Malaga hat eine starke ganzjährige Mietnachfrage, doch neue Registrierungen für Ferienvermietungen sind inzwischen ausgeschlossen. Dort muss sich eine Langzeitvermietung aus eigener Kraft rechnen.

Marbella hat den höchsten Kaufrichtwert und eine Bruttorendite von etwa 4.5%. Käufer zahlen für eine international bekannte Adresse und das knappe Angebot in Spitzenlagen. Einnahmen können daher gegenüber Eigennutzung oder Wiederverkaufserwartungen zweitrangig sein. Fuengirola liegt mit 4.1% am Ende, weil der Angebotspreis von €4,729/m² im Verhältnis zu einer Wohnmiete von €16/m² hoch ist. Bahnanschluss, kurze Wege und die begrenzte Küstenlinie sind wertvoll, doch Mieter gleichen den gesamten Kaufpreisaufschlag nicht unbedingt aus.

Dies sind kommunale Durchschnittswerte für alle Wohnungsarten. Für einen brauchbaren Vergleich sollten Sie Wohnungen mit ähnlicher Größe, ähnlichem Zustand, Terrasse, Parkplatz und Entfernung zum Meer auswählen. Prüfen Sie dann mindestens fünf echte Vergleichsangebote für Langzeitmieten und schließen Sie saisonale Inserate aus. Unser Gebietsführer zur Costa del Sol hilft, die Orte voneinander abzugrenzen, bevor Sie einzelne Straßen vergleichen.

Datenquellen: Fotocasa-Indizes für Verkauf und Vermietung vom August 2026 für Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmadena und Malaga. Die Bruttorenditen sind unsere Berechnungen anhand dieser Angebotspreisindizes.

Andalusiens Regeln für touristisch vermietete Wohnungen verlangen die Einhaltung der kommunalen Planung und eine verantwortliche Erklärung gegenüber der regionalen Tourismusbehörde. Gemeinden können Ferienwohnungen nach Gebäude, Sektor, Gebiet oder Zeitraum begrenzen. Für eine neue touristische Nutzung in einer Eigentümergemeinschaft verlangt das nationale Wohnungseigentumsrecht seit dem 3. April 2025 die ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten.

Der Stand unterscheidet sich je nach Gemeinde, geprüft am 10. September 2026. Die Stadt Malaga hat neue Ferienwohnungslizenzen und verantwortliche Erklärungen während der laufenden Planänderung für bis zu drei Jahre ausgesetzt. Fuengirola wendet eine Planungsvorschrift an, die Wohnungen ohne eigenen Eingang ausschließt, und hat bei nicht regelkonformen Registrierungen Löschungen beantragt. Marbella, Estepona, Mijas und Benalmadena wiesen in den geprüften Quellen kein stadtweites Moratorium auf. Das ist jedoch keine Genehmigung für ein bestimmtes Gebäude. Planungsauflagen, der Status als geförderter Wohnraum, Gemeinschaftsregeln und spätere kommunale Maßnahmen können die Nutzung weiterhin verhindern.

Eine weitere Änderung aus dem Jahr 2026 sollten Sie kennen. Spaniens Oberster Gerichtshof hob das staatliche Verfahren auf, das für Online-Inserate von Kurzzeitvermietungen eine nationale Registrierungsnummer verlangte. Das Urteil hob weder Andalusiens Tourismusregistrierung noch kommunale Planungskontrollen oder die Zustimmungsregel der Eigentümergemeinschaft auf. Der Wegfall einer nationalen Nummer machte aus einer gewöhnlichen Wohnung keine rechtmäßige Ferienunterkunft.

Bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten, sollten Sie einen unabhängigen Anwalt um eine schriftliche Bestätigung der erlaubten Nutzung für genau diese Immobilie bitten. Lesen Sie die Hinweise der Junta de Andalucia, die im BOE veröffentlichte Entscheidung des Obersten Gerichtshofs und die entsprechende Akte der Gemeinde. Die Angabe einer Lizenz im Inserat reicht nicht aus.

Beginnen Sie mit dem niedrigeren Wert aus der Miete, die ein Makler verspricht, und der durch aktuelle Vergleichsangebote belegten Miete. Ziehen Sie einen realistischen Leerstand und alle jährlichen Rechnungen ab. Addieren Sie die Kaufkosten zum eingesetzten Kapital und rechnen Sie mit einem Reparaturjahr statt mit zwölf perfekten Monaten. Funktioniert das Ergebnis nur mit Übernachtungspreisen im August, handelt es sich um einen touristischen Geschäftsplan und nicht um eine passive Bruttorenditeberechnung.

Estepona verdient bei diesem Vergleich von sechs Orten den ersten Blick, wenn Einnahmen im Vordergrund stehen. Mijas, Benalmadena und Malaga verlangen einen genaueren Vergleich auf Objektebene. Marbella kann sinnvoll sein, wenn Eigennutzung und Adresswert wichtig sind, während Fuengirola nur bei einem sorgfältig verhandelten Kaufpreis sinnvoll ist. Eine günstig gekaufte, gut geführte Wohnung kann den Ortsdurchschnitt schlagen; ein teures Objekt mit den falschen Genehmigungen kann ihn deutlich verfehlen.