Was Ihnen beim Verkauf im fünften Jahr bleibt

Nehmen wir einen nicht in Spanien ansässigen Eigentümer, der für EUR 300,000 gekauft, später EUR 12,000 für eine nachgewiesene wertsteigernde Modernisierung ausgegeben hat und für EUR 400,000 verkauft. Geben Sie diese Beträge in den Verkaufsrechner ein, wählen Sie eine Maklerprovision von 4% und tragen Sie den Hypothekensaldo von EUR 180,000 ein. Der Rechner schätzt die Anschaffungskosten auf 12% des Kaufpreises, also EUR 36,000. Dabei handelt es sich um nachgewiesene Kaufkosten wie Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Notar- und Registergebühren sowie anrechenbare Anwaltskosten. Sie sind weder ein zweiter Kaufpreis noch ein Pauschalabzug, den Sie ohne Nachweise geltend machen können.

Der Rechner addiert die geschätzten Anschaffungskosten von EUR 36,000 und die Modernisierung von EUR 12,000 zum Kaufpreis. Daraus ergeben sich ein Anschaffungswert von EUR 348,000 und ein steuerpflichtiger Gewinn von EUR 52,000. Beim Steuersatz für Nichtresidenten von 19% beträgt die geschätzte Kapitalertragsteuer EUR 9,880. Danach werden eine Maklerprovision von EUR 16,000, Anwaltskosten von EUR 1,500 und die Hypothek von EUR 180,000 abgezogen. Vor der kommunalen Plusvalia bleiben EUR 192,620. Wir rechnen beispielhaft mit einer Plusvalia von EUR 1,200, sodass EUR 191,420 verbleiben. Den tatsächlichen Betrag muss die Gemeinde anhand des Katasterwerts des Bodens, der Eigentumsdauer und der örtlichen Vorschriften berechnen.

Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer 3% des vereinbarten Verkaufspreises ein und führt den Betrag mit Formular 211 an die spanische Steuerbehörde ab. Bei EUR 400,000 sind das EUR 12,000. Es handelt sich um eine Vorauszahlung und nicht um eine zusätzliche Steuer. Gegenüber der vom Rechner geschätzten Kapitalertragsteuer von EUR 9,880 würde der Verkäufer EUR 2,120 zurückfordern, nachdem er Formular 210 eingereicht hat.

Der zeitliche Ablauf ist wichtig. Vor der Erstattung weist die Abschlussabrechnung einen Betrag von EUR 189,300 aus, nachdem die Hypothek, die Verkaufskosten aus dem Rechner, der Einbehalt von EUR 12,000 und unsere geschätzte Plusvalia abgezogen wurden. Der endgültige Nettobetrag steigt auf EUR 191,420, wenn die Steuerbehörde die Zahlen anerkennt und den Überschuss erstattet. Planen Sie die erwartete Erstattung erst für Ihren nächsten Kauf ein, wenn sie tatsächlich eingegangen ist.

Die amtliche Berechnung kann von dieser ersten Schätzung abweichen. Nach spanischem Recht können der Kaufpreis, nachgewiesene Steuern und unmittelbar mit dem Erwerb verbundene Kosten, anrechenbare Investitionen und Verbesserungen sowie anrechenbare, vom Verkäufer getragene Übertragungskosten in die Gewinnberechnung einfließen. Laufende Reparaturen gelten nicht als Verbesserungen. War die Immobilie vermietet, kann die steuerliche Mindestabschreibung den Anschaffungswert selbst dann senken, wenn Sie diese nie geltend gemacht haben. Dadurch kann sich der Gewinn erhöhen. Bewahren Sie Rechnungen, Steuerbelege und Zahlungsnachweise für Ihren Berater auf.

Lassen Sie zwei Berechnungen erstellen, bevor Sie einen Angebotspreis vereinbaren: den staatlich steuerpflichtigen Kapitalgewinn und die kommunale Plusvalia. Ergänzen Sie dann einen aktuellen Ablösungsbetrag für die Hypothek einschließlich möglicher Löschungskosten. Für in Spanien steuerlich Ansässige können andere Sätze oder Vergünstigungen gelten. Dazu gehören mögliche Befreiungen für den Hauptwohnsitz bei einer qualifizierten Wiederanlage oder für bestimmte Verkäufer ab 65 Jahren. Diese Vergünstigungen hängen vom Einzelfall ab; fünf Jahre Eigentum allein reichen nicht aus.

Nutzen Sie unseren Verkaufsrechner für eine erste Schätzung. Um dieses Beispiel nachzurechnen, geben Sie einen Verkaufspreis von EUR 400,000, einen Kaufpreis von EUR 300,000, Modernisierungen von EUR 12,000, eine Maklerprovision von 4% und eine Hypothek von EUR 180,000 ein. Lassen Sie anschließend einen spanischen Steuerberater die pauschale Anschaffungskostenschätzung des Rechners von 12% durch Ihre nachgewiesenen Kosten ersetzen. Vor der Unterschrift sollte er außerdem Ansässigkeit, Abzüge für Verkaufskosten, eine frühere Vermietung, die Plusvalia und mögliche Vergünstigungen prüfen. Unser Leitfaden zu den Verkaufskosten erklärt die weiteren Unterlagen und Kosten, die in der Abschlussabrechnung auftauchen können.