Vollmacht
Vollmacht beim Immobilienkauf in Spanien
Sie kaufen aus der Ferne eine Immobilie in Spanien? So funktioniert die Vollmacht Schritt für Schritt: was Sie unterschreiben und wie Sie die Kontrolle behalten.
Was eine Vollmacht wirklich leistet
Sie haben eine Immobilie in Spanien gefunden. Der Verkäufer verlangt innerhalb von zehn Tagen eine Anzahlung. Ihr Anwalt sitzt in Alicante, Sie in Hamburg, und für jede Unterschrift hin und her zu fliegen, ist nicht realistisch.
Die Vollmacht, auf Spanisch poder notarial, ist das Rechtsdokument, das diese Lage löst. Sie geben Ihrem spanischen Anwalt die Befugnis, in Ihrem Namen zu handeln: Verträge zu unterzeichnen, Ihre Steuernummer zu beantragen, ein Bankkonto zu eröffnen und die Immobilie auf Ihren Namen einzutragen. Eigentümerin oder Eigentümer und Entscheidungsträger bleiben Sie. Der Anwalt ist Ihre Hände vor Ort.
Die meisten internationalen Käufer nutzen zumindest für einen Teil des Kaufs eine Vollmacht. Das ist gängige Praxis, kein Notbehelf. Sauber gemacht, beschleunigt sie den Ablauf und verhindert, dass Sie Fristen verpassen. Schlampig gemacht, gibt sie einer fremden Person weitreichende Befugnisse über Ihr Geld. Der Unterschied liegt in der Formulierung des Dokuments und in der Wahl, wem Sie es anvertrauen.
Warum Fernkäufer eine Vollmacht nutzen
Käufe in Spanien laufen nach einem engen Zeitplan. Reservierungsanzahlungen verfallen. Hypothekenangebote haben Gültigkeitsfristen. Der Notartermin wird Wochen im Voraus vereinbart, und ihn zu verpassen, wirft den gesamten Kauf um einen Monat zurück.
Für eine europäische Käuferin, die Beruf, Familie und die Immobiliensuche in einem anderen Land unter einen Hut bringen muss, ist die persönliche Anwesenheit bei jedem Schritt nicht machbar. Mit einer Vollmacht hält Ihr Anwalt die Akte in Bewegung, während Sie Ihren Alltag weiterführen. Sie lesen die Dokumente am Küchentisch, geben Ihre Zustimmung per E-Mail und reisen einmal, um die Schlüssel abzuholen.
Flüge sparen
Sie müssen nicht für jede Unterschrift zurückkommen. Eine Besichtigungsreise und eine Übergabereise statt drei oder vier Kurztrips.
Fristen einhalten
Spanische Verträge laufen nach strengen Terminen. Ihr Anwalt unterschreibt am Tag, an dem etwas unterschrieben werden muss, nicht an dem Tag, an dem Sie einfliegen können.
Spanische Bürozeiten nutzen
Notariate, Banken und Register arbeiten nach spanischen Geschäftszeiten. Ihr Anwalt kümmert sich darum, Sie nicht.
Entscheidungen behalten
Sie genehmigen weiterhin jeden Preis, jeden Vertrag und jede Zahlung. Der Anwalt unterschreibt nur das, was Sie schriftlich freigegeben haben.
Ein realistischer Sechs-Wochen-Plan
Ein typischer Kauf per Vollmacht dauert vom Start bis zu den Schlüsseln etwa fünf bis acht Wochen, sofern die Immobilie sauber dokumentiert ist und Sie bar zahlen. Eine Hypothek verlängert den Ablauf um zwei bis vier Wochen für Bewertung und Genehmigung der Bank.
Nutzen Sie das als grobe Karte. Ihr Zeitplan verschiebt sich je nach Hypothekenzusage, Ergebnis der Sorgfaltsprüfung und Notarverfügbarkeit auf Verkäuferseite. Im vollständigen Kaufprozess-Guide lesen Sie im Detail, was bei jedem Schritt passiert.
Vollmacht zu Hause unterschreiben
Woche 1. Sie unterzeichnen die Vollmacht bei einem Notar in Ihrem Heimatland und lassen sie mit einer Apostille versehen. Einige spanische Anwälte können stattdessen eine digitale Vollmacht per zertifizierter Videokonferenz ausstellen. Fragen Sie vor der Terminbuchung nach.
NIE beantragen und Bankkonto eröffnen
Wochen 1-2. Der Anwalt stellt den Antrag auf Ihre NIE (die spanische Steuernummer, die jeder ausländische Käufer braucht) und eröffnet ein Eurokonto auf Ihren Namen. Beides muss stehen, bevor Kaufgeld fließt.
Reservierungsvertrag
Woche 2. Sie erhalten den Vertrag per E-Mail. Der Anwalt erklärt Ihnen Preis, Übergabedatum und was in der Immobilie verbleibt. Sie geben schriftlich Ihre Zustimmung; der Anwalt unterschreibt und zahlt die Reservierungsanzahlung, meist 3.000 bis 10.000 EUR.
Sorgfaltsprüfung
Wochen 3-4. Der Anwalt prüft das Grundbuch, die Gemeinschaftskosten, die IBI-Grundsteuer, Hypotheken und Baugenehmigungen. Sie erhalten einen schriftlichen Bericht. Stimmt etwas nicht, entscheiden Sie, ob Sie nachverhandeln, eine Lösung verlangen oder aussteigen.
Unterschrift beim Notar
Woche 5. Der Anwalt trifft den Notar mit dem Verkäufer, unterzeichnet in Ihrem Namen die Escritura und veranlasst die Überweisung des Restbetrags. Sie erhalten am selben Tag eingescannte Kopien.
Eintragung und Übergabe
Wochen 5-6. Die Escritura wird beim Registro de la Propiedad eingereicht. Versorgungsverträge und Gemeinschaftskosten werden auf Ihren Namen umgeschrieben. Die Schlüssel werden Ihnen zugestellt oder im Büro des Anwalts hinterlegt, damit Sie sie auf Ihrer Übergabereise abholen.
Die vier Dokumente, auf die es ankommt
Ein Kauf per Vollmacht umfasst vier Dokumente, die Sie aufmerksam lesen sollten, auch wenn Sie nur eines davon eigenhändig unterschreiben. Wenn Ihr Anwalt eine Klausel nicht in klarer Sprache erklären kann, fragen Sie noch einmal nach oder unterbrechen Sie den Vorgang, bis Sie sie verstehen.
Mehr dazu, wie das spanische Immobilienrecht rund um diese Dokumente funktioniert, finden Sie in unserem Überblick zur rechtlichen Seite des Kaufs in Spanien. Falls Sie noch keinen Anwalt gewählt haben, sammelt unser Leitfaden zum Anwaltsgespräch die Fragen, die Sie stellen sollten, bevor Sie jemandem eine Vollmacht über Ihr Geld erteilen.
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