Ошибка на 5 000 евро: 9-процентный налог Валенсии

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — налог на покупку вторичной недвижимости в Испании. Платит покупатель. Он считается с большей из двух величин: цены покупки или региональной справочной стоимости. Каждый автономный регион устанавливает собственную ставку.

ITP применяется только к вторичному жилью. Новостройки, купленные напрямую у застройщика, облагаются НДС: 10 % IVA плюс около 1,5 % гербового сбора (AJD). Изменение в Валенсии затрагивает вторичный рынок, а не сделки с застройщиком.

Если нужна полная картина всех налогов и сборов, которые добавляются к испанской цене покупки, руководство по расходам и налогам разбирает каждую статью, включая нотариуса, реестр и адвоката.

Для покупателя на Коста-Бланке важна именно Валенсия в сравнении с Каталонией и Андалусией. Мадрид дешевле на бумаге, но пляжную квартиру там не купить. Новая ставка 9 % приближает Валенсию к Каталонии и сокращает разрыв с Андалусией, оставаясь при этом выше.

Тот, кто ждёт, платит примерно на 6 000-8 000 EUR больше за ту же квартиру. 5 000 EUR сэкономленного налога исчезают ещё до получения ключей. Хуже того, тот, кто ждал, конкурирует со всеми остальными «терпеливыми» покупателями на сократившемся рынке и с продавцами, которые теперь точно знают, сколько спроса сидело в стороне.

Это не гарантия, что цены вырастут на 1,5-2,5 % в каждом городе. Более дешёвая недвижимость в глубине страны до 200 000 EUR почти не сдвинется. Подъём концентрируется там, где много иностранных покупателей и предложение и так в дефиците: апартаменты с видом на море, перепродажа у пляжа в Дении, Кальпе, Хавее, Морайре, верхняя часть рынка вторичной перепродажи от 300 000 до 700 000 EUR.

Чистый ход для серьёзного инвестора — это не май и не июнь. Это июль и август, когда сделка вокруг дедлайна уже распутается.

Часть покупателей в мае переплатила, потому что спешила успеть до ставки 10 %. Часть покупателей в июне переплатила, потому что считала себя терпеливой. К июлю обе группы закроют сделки, спешка уйдёт, и часть предложения, не проданного в спешке, вернётся на рынок с более мягкими запрашиваемыми ценами.

Дальше два сценария:

• Мягкая посадка. Цены стабилизируются на немного более высоком майском уровне. Инвесторы, купившие до скачка, в плюсе. Те, кто ждал, получают пониженный налог, но не выигрывают в цене. Рынок устаканивается.
• Коррекция. Спекулянты, заплатившие пиковые цены перед дедлайном, понимают, что аренда не покрывает затраты. Часть из них выставляет объекты на продажу. Запрашиваемые цены откатываются ближе к доскачковому уровню в августе-октябре. Покупатели с наличными и подготовленные инвесторы получают одновременно более низкую цену И ставку 9 %.

На примере аренды в Бенидорме разница вполне ощутима. Квартира за 450 000 EUR с 15 000 EUR валовой годовой аренды даёт 3,3 % валовой доходности. Заплатили 470 000 EUR в майской суматохе — ставка падает до 3,2 % ещё до роста любых расходов. Заплатили 445 000 EUR в августе после небольшой коррекции, с новой ставкой 9 % ITP, — возвращаетесь к 3,4 % валовой при меньшем вложении наличных. Проценты невелики, но именно они решают, окупает ли арендная квартира сама себя.

Ничто из этого не означает, что налог должен определять покупку. Расположение, доходность, качество строительства, расходы товарищества и юридический статус объекта весят несравнимо больше, чем 1 % ITP. Если объект правильный, он правильный и в мае, и в июне, и в августе. Налоговое изменение лишь сдвигает момент, когда сделка получится самой чистой. Руководство по процессу покупки описывает порядок действий независимо от месяца подписания.