Почему виллы в La Corona в Jávea так редко выставляются на продажу

Если вы когда-нибудь листали объявления о недвижимости в Jávea, то наверняка замечали: многие объекты рекламируют «вид на море», который на деле оказывается узкой полоской голубого между зданиями. La Corona — совсем другое дело. Благодаря расположению и высоте отсюда открывается широкий, ничем не загороженный вид из основных жилых помещений и с террас.

С этой точки вы смотрите на юго-восток через Средиземное море. В ясный день (а большинство дней здесь именно такие) видна береговая линия от пляжа Arenal до мыса Cap de la Nao, а на переднем плане — небольшой остров Portichol.

Вид меняется вместе с освещением. Утреннее солнце подсвечивает воду из-за мыса. К вечеру побережье приобретает золотистый оттенок. С апреля по октябрь вы будете ужинать на террасе чаще, чем в помещении.

Для покупателей, ориентированных на образ жизни, это важнее планировок и количества спален. Вилла в центре Jávea может стоить дешевле, но такого вида она не даст. Именно вид превращает дом в место, куда хочется возвращаться год за годом. А рельеф La Corona делает это невоспроизводимым: на склоне помещается ограниченное число участков с такой ориентацией, и все они были застроены десятилетия назад. Построить ещё одну La Corona невозможно. Тем, кто сравнивает районы Jávea или Costa Blanca в целом, рекомендуем наш гид по выбору недвижимости.

Jávea — один из немногих городов Costa Blanca, который живёт круглый год. В старом городе работает настоящий субботний рынок, пекарни, мясные лавки и хозяйственные магазины. Это жилой город, а не курорт. В портовом районе сосредоточены рыбные рестораны, где местные едят бок о бок с туристами. Arenal — главный песчаный пляж Jávea — летом оживлён, но без давки, характерной для городов южнее.

Жизнь в La Corona означает, что всё это — в нескольких минутах езды, но при этом вы не в самой гуще событий. Ближайший пляж — La Grava у порта, примерно 2 км вниз по склону. До Arenal — около 5 км. Старый город с еженедельным рынком и повседневными магазинами — примерно 4 км в другую сторону. Пляжи в бухтах, такие как Cala Blanca и Portixol, чуть дальше по побережью, но всё равно менее 15 минут на машине.

Здесь давно сложилось международное сообщество — в особенности британцы, скандинавы и немцы. Англоговорящих врачей, стоматологов и юристов найти несложно. Социальные группы и регулярные мероприятия облегчают адаптацию. Подробнее о повседневной жизни владельца недвижимости — в нашем гиде по жизни в Испании.

Аэропорт Аликанте находится примерно в 95 км к югу — около часа десяти минут по AP-7. Прямые рейсы круглый год летают в Лондон, Осло, Стокгольм, Амстердам и Франкфурт.

Цена, указанная в объявлении, — €3 200 000. Это сумма, которую вы согласуете с продавцом. Однако в Испании стоимость покупки — лишь часть расходов. Налоги, нотариальные сборы, юридические услуги и регистрационные платежи добавляют ещё примерно 11%.

Jávea находится в Comunidad Valenciana, где налог на передачу собственности (ITP) при покупке вторичной недвижимости составляет 10%. Это самая крупная статья расходов после самого объекта. Вот полная разбивка:

Это €360 820 налогов и сборов сверх запрашиваемой цены. При такой стоимости объекта основную часть составляет налог на передачу. Нотариальные и регистрационные сборы ограничены государственными тарифами и почти не меняются, покупаете ли вы за €500 000 или за €3 000 000.

Если вы финансируете часть покупки испанской ипотекой, будьте готовы к дополнительным расходам: оценка недвижимости (tasación, около €400–600) и комиссия банка за оформление (обычно 0,5–1% от суммы кредита). Нерезиденты, как правило, могут получить кредит до 60–70% от оценочной стоимости.

Рассчитайте расходы для своей ситуации с помощью нашего калькулятора стоимости покупки или прочитайте подробный разбор в гиде по расходам и налогам.

Никто не покупает виллу за €3,2 млн в La Corona ради арендной доходности. При такой цене валовая доходность составляет около 1,5–2% — значительно ниже, чем у квартиры в Dénia или Calpe. Но суть не в этом. Большинство владельцев сдают виллу на те недели, когда сами ею не пользуются, и доход с запасом покрывает все ежегодные расходы на содержание.

Вилла с 5 спальнями, бассейном, видом на море и террасой площадью 200 м² хорошо сдаётся в аренду в Jávea. В высокий сезон (июль–август) объекты такого уровня приносят €600–1 000 за ночь. В межсезонье (июнь, сентябрь, октябрь) ставка снижается до €350–600. Сдача в высокий сезон и межсезонье — примерно 90 забронированных ночей — даёт валовой доход порядка €50 000–70 000 в год.

После расходов (управление недвижимостью 18–20%, комиссии платформ около 12%, уборка, обслуживание, страховка и подоходный налог) ожидайте сохранить около 50–55% валового дохода. Это примерно €25 000–38 000 чистыми.

Годовые расходы на содержание виллы такого уровня обычно составляют €12 000–18 000: налог на недвижимость IBI, страхование жилья, коммунальные услуги, обслуживание бассейна, уход за садом и возможные общинные сборы. Арендный доход за 10–14 недель покрывает всё это и, как правило, оставляет излишек.

Эти цифры не впечатлят инвестора, ориентированного на доходность. Но для того, кто покупает дом, которым будет пользоваться четыре-пять месяцев в году, возможность окупать содержание в остальное время — разумный результат. Рассчитайте свой вариант с помощью нашего калькулятора арендного дохода или ознакомьтесь с полной картиной в гиде по арендному доходу.