Bolagsköp

Köpa bostad i Spanien via bolag

Praktiska steg, tidslinjer, dokument, notariekontroller och bankens due diligence när du köper i Spanien via en spansk SL eller ett utländskt bolag.

Bolagshandlingar och spanska köpedokument för fastighet på ett skrivbord — Bolagsköp kräver mer pappersarbete innan notarietiden bokas.

Att köpa spansk bostad via bolag är först ett dokumentprojekt och därefter en notarietid. Den snabbare vägen är oftast ett nytt spanskt SL. Den långsammare vägen är oftast ett befintligt utländskt bolag, eftersom översättningar, apostiller och bolagsbevis måste hämtas över landsgränser.

2-3 months

Personligt ägande

3-4 months

Nytt spanskt SL

4-6 months

Köpare med utländskt bolag

1-2 weeks

Normal registrering av SL

Renoverad finca i Jávea köpt som investeringsfastighet — Bolagsägande är vanligt för investeringsfastigheter, uthyrningsportföljer och renoveringsprojekt.

Den här guiden är för köpare som redan har bestämt sig för att använda ett bolag. Den argumenterar varken för eller emot strukturen. Den förklarar vad som måste vara klart före handpenningen, före bankens granskning och innan notario förbereder escritura pública.

Vid ett bolagsköp är bolaget den juridiska ägaren, inte du personligen. Bolaget kan vara ett nytt spanskt Sociedad Limitada (SL), ett befintligt utländskt bolag som ett UK Ltd, danskt ApS eller tyskt GmbH, eller ett nytt utländskt bolag som skapas för köpet. De juridiska och skattemässiga följderna bör gås igenom med din advokat och revisor innan du skriver under ett reservationsavtal. För de vanliga köpmomenten kan du läsa guiden till köpprocessen tillsammans med den här artikeln.

Väg	Vanlig användning	Största fördröjning	Realistisk tidslinje
Nytt spanskt SL	Spanskt investeringsbolag, uthyrningsverksamhet, lokal bokföring	NIE, bankkonto och handläggning hos handelsregistret	3-4 months
Befintligt utländskt bolag	Etablerad bolagsstruktur eller skatteplanering i hemlandet	Apostiller, auktoriserade översättningar och UBO-bevis	4-6 months
Nytt utländskt bolag	Gränsöverskridande struktur före det spanska köpet	Upplägg i hemlandet plus samma spanska dokumentbörda	Usually 4-6 months or more

Vägar för bolagsägande vid köp av spansk fastighet

Ett spanskt SL är ett aktiebolagsliknande bolag med begränsat ansvar registrerat i Spanien. Investerare väljer det när de vill ha lokal bokföring, spanska bolagsskattedeklarationer och en struktur som spanska banker och notarier ser varje vecka. Bildandet kan gå snabbt, men köpet väntar fortfarande på bolagets NIE, bankkonto, kapitalbevis och bolagsrättslig behörighet.

Ett befintligt utländskt bolag kan köpa i Spanien, men notarien måste förstå och kontrollera ett bolag som skapats enligt ett annat rättssystem. Därför tar utländska bolagsköp längre tid. Dokumenten måste vara aktuella, översatta till spanska av en auktoriserad översättare, apostillerade av rätt myndighet i hemlandet och tydliga med vem som kontrollerar bolaget.

Ett nytt utländskt bolag lägger till ett lager. Du skapar först bolaget utomlands och förbereder sedan samma utländska bolagsakt för Spanien. Det kan passa en bredare affärsplan, men sparar sällan tid på själva bostadsköpet.

Börja med dokumentakten innan du förhandlar om tillträdesdatum. En bolagsköpare med saknade handlingar kan förlora veckor efter att säljaren redan accepterat budet. Fråga din advokat vilka dokument som måste vara original, vilka som kan vara bestyrkta kopior och hur nya varje intyg måste vara.

Ordningen spelar roll. Identitets- och behörighetshandlingar kommer först, sedan bolagets existens och goda status, därefter bank- och kapitalursprungsbevis. Om en styrelseledamot inte kommer till tillträdet personligen bör fullmakten granskas tidigt. En dåligt skriven fullmakt kan tvinga notarien att skjuta upp undertecknandet.

Notariegranskning

Notarien kontrollerar bolagets identitet, juridiska existens, firmateckningsrätt, översättningar, apostiller, bevis på handpenning och verkliga huvudmän.

Bankgranskning

Banker kontrollerar konton, registrering, god status, medlens ursprung, UBO-uppgifter och ofta styrelseledamotens personliga kreditprofil.

AML-frågor

Både banker och notarier granskar information om penningtvätt, sanktionsrisk och den verkliga källan till köpeskillingen.

Vanliga förseningar

Saknade apostiller, svaga kapitalbevis, oklara ägarkedjor och styrelseledamöter utan korrekt fullmakt är de vanliga stoppskyltarna.

Den spanska notarien är neutral. De ger inte råd om strukturen är skatteeffektiv eller om fastigheten är en bra investering. Deras uppgift är att bekräfta att köparen finns, har behörighet att köpa, förstår transaktionen och kan anges korrekt i den offentliga köpehandlingen.

Räkna med att notarien frågar vem som egentligen äger bolaget, vem som kontrollerar bankkontot, var pengarna kommer ifrån och om personen som undertecknar har behörighet. Varningsflaggor är saknade bolagshandlingar, oöversatta dokument, saknade apostiller, oklara verkliga huvudmän, misstänkta medelskällor, en frånvarande styrelseledamot utan korrekt fullmakt eller ett bolag som inte är i god ordning.

Bolånegivare är ofta strängare, inte enklare, när ett bolag köper. De kan be om 2-3 års bolagsräkenskaper, inkomstkontroll för styrelseledamoten, personliga garantier, registreringsbevis, skatteefterlevnad, UBO-deklarationer, hyresprognoser för investeringsfastighet, större kontantinsats och styrelseledamotens personliga kreditprofil. Prata med en spansk bolåneförmedlare innan du låser dig vid ägarvägen. Vår finansieringsguide och guide till kostnader och skatter hjälper dig att rama in samtalet.

Förbered innan du skriver under