Vad du behåller efter en försäljning i Spanien år fem

Ta en icke-resident ägare som köpte för EUR 300,000, senare lade EUR 12,000 på en dokumenterad värdehöjande förbättring och säljer för EUR 400,000. Ange dessa belopp i försäljningskalkylatorn, välj ett mäklararvode på 4% och lägg till den återstående bolåneskulden på EUR 180,000. Kalkylatorn uppskattar anskaffningskostnaderna till 12% av köpeskillingen, alltså EUR 36,000. Det är dokumenterade kostnader för köpet, till exempel överlåtelseskatt eller moms, notarie- och registreringsavgifter samt godtagbara juristkostnader. De är inte en andra köpeskilling eller ett standardavdrag som du kan göra utan underlag.

Kalkylatorn lägger till de uppskattade anskaffningskostnaderna på EUR 36,000 och förbättringen på EUR 12,000 till köpeskillingen. Det ger ett anskaffningsvärde på EUR 348,000 och en beskattningsbar vinst på EUR 52,000. Med skattesatsen 19% för icke-residenta blir den uppskattade kapitalvinstskatten EUR 9,880. Därefter dras ett mäklararvode på EUR 16,000, en juristkostnad på EUR 1,500 och bolånet på EUR 180,000 av, vilket lämnar EUR 192,620 före kommunal plusvalia. Vi använder EUR 1,200 som räkneexempel för plusvalia, vilket lämnar EUR 191,420. Kommunen måste räkna fram det verkliga beloppet utifrån markens taxeringsvärde, ägandetiden och de lokala reglerna.

Om säljaren är icke-resident håller köparen inne 3% av det avtalade försäljningspriset och betalar beloppet till Spaniens skattemyndighet med blankett 211. På EUR 400,000 blir det EUR 12,000. Det är en förskottsbetalning, inte en extra skatt. Jämfört med kalkylatorns uppskattade kapitalvinstskatt på EUR 9,880 skulle säljaren begära tillbaka EUR 2,120 efter att ha lämnat in blankett 210.

Tidpunkten spelar roll. Före återbetalningen visar likvidavräkningen EUR 189,300 efter bolånet, kalkylatorns försäljningskostnader, det innehållna beloppet på EUR 12,000 och vår uppskattade plusvalia. Nettobeloppet stiger så småningom till EUR 191,420 om skattemyndigheten godtar uppgifterna och återbetalar överskottet. Räkna inte in den väntade återbetalningen i ditt nästa köp innan pengarna har kommit.

Den officiella beräkningen kan skilja sig från denna första uppskattning. Enligt Spaniens regler kan köpeskillingen, dokumenterade skatter och kostnader som hör till förvärvet, godtagbara investeringar och förbättringar samt överlåtelsekostnader som säljaren har betalat ingå i vinstberäkningen. Vanliga reparationer räknas inte som förbättringar. Om bostaden har hyrts ut kan skattemässiga minimiavskrivningar sänka anskaffningsvärdet även om du aldrig har yrkat avdrag för dem, vilket kan öka vinsten. Spara fakturor, skattekvitton och betalningsbevis åt din rådgivare.

Be om två beräkningar innan du godkänner ett utgångspris: den nationella kapitalvinsten och den kommunala plusvalian. Lägg sedan till ett aktuellt lösenbelopp för bolånet, inklusive eventuella kostnader för att avsluta det. Den som är skatteresident i Spanien kan omfattas av andra skattesatser eller lättnader, bland annat möjliga undantag för permanentbostad vid godtagbar återinvestering eller för vissa säljare som är 65 år eller äldre. Lättnaderna beror på omständigheterna. Fem års ägande räcker inte i sig.

Använd vår försäljningskalkylator för en första uppskattning. För att återskapa exemplet anger du ett försäljningspris på EUR 400,000, en köpeskilling på EUR 300,000, förbättringar på EUR 12,000, ett mäklararvode på 4% och ett bolån på EUR 180,000. Låt sedan en spansk skatterådgivare ersätta kalkylatorns uppskattning på 12% för anskaffningskostnader med dina dokumenterade kostnader och kontrollera skatterättslig hemvist, avdrag för försäljningskostnader, tidigare uthyrning, plusvalia och eventuella lättnader innan du skriver under. Vår guide till försäljningskostnader tar upp de andra dokument och avgifter som kan finnas på likvidavräkningen.