Varför villor i Jáveas La Corona sällan kommer ut på marknaden

Har du bläddrat igenom bostadsannonser i Jávea har du säkert märkt att många fastigheter utlovar "havsutsikt" som i praktiken visar sig vara en smal remsa blått mellan byggnader. La Corona är annorlunda. Orienteringen och höjdläget ger fri, vidvinklig utsikt från huvudsakliga bostadsutrymmen och terrasser.

Härifrån blickar du sydöst över Medelhavet. En klar dag — och de flesta dagar här är klara — ser du kustlinjen från Arenal-stranden runt till Cap de la Naos udde, med den lilla ön Portichol i förgrunden.

Utsikten skiftar med ljuset. Morgonsolen fångar vattnet bakom udden. På kvällarna färgas kusten guldgul. Från april till oktober äter du middag på terrassen fler kvällar än du äter inomhus.

För livsstilsköpare betyder detta mer än planlösningar eller antal sovrum. En villa i Jáveas centrum kan kosta mindre, men ger inte detta. Det är utsikten som förvandlar ett hus till en plats man verkligen vill vara på, år efter år. Och La Coronas topografi gör det omöjligt att kopiera: sluttningen rymmer bara ett begränsat antal tomter med den här orienteringen, och de bebyggdes för decennier sedan. Det går inte att bygga mer La Corona. För den som jämför olika områden i Jávea eller längs hela Costa Blanca är vår guide till att välja fastighet en bra utgångspunkt.

Jávea är en av få orter längs Costa Blanca som fungerar året runt. Gamla stan har en riktig lördagsmarknad, bagerier, slaktare och järnaffärer. Det här är en levande stad, inte en turistort. Hamnområdet har en samling fiskrestauranger där lokalbefolkningen äter sida vid sida med besökare. Arenal, Jáveas huvudsakliga sandstrand, har liv under sommaren utan den trängsel man möter längre söderut.

Att bo i La Corona innebär en kort bilresa till allt detta, utan att sitta mitt i det. Närmaste strand är La Grava vid hamnen, ungefär 2 km nerför sluttningen. Arenal ligger cirka 5 km bort. Gamla stan med sin veckomarknad och vardagsbutiker ligger ungefär 4 km i motsatt riktning. Vikstränder som Cala Blanca och Portixol ligger lite längre bort längs kusten, men fortfarande under 15 minuter med bil.

Här finns ett väletablerat internationellt samfund, särskilt britter, skandinaver och tyskar. Engelsktalande läkare, tandläkare och jurister är lätta att hitta. Sociala grupper och regelbundna evenemang gör det enkelt att komma in i gemenskapen. Mer om vardagslivet som fastighetsägare hittar du i vår guide till livet i Spanien.

Alicantes flygplats ligger ungefär 95 km söderut, drygt en timme och tio minuter på AP-7. Direktflyg går året runt till London, Oslo, Stockholm, Amsterdam och Frankfurt.

Utropspriset är €3 200 000. Det är vad du kommer överens om med säljaren. Men i Spanien är köpeskillingen bara en del av vad du betalar. Skatter, notariekostnader, juridiska avgifter och registeravgifter lägger på ungefär 11 % extra.

Jávea ligger i Comunidad Valenciana, där överlåtelseskatten (ITP) på begagnade fastigheter är 10 %. Det är den enskilt största kostnaden utöver själva fastigheten. Här är den fullständiga kostnadsuppställningen:

Det blir €360 820 i skatter och avgifter utöver utropspriset. I den här prisklassen står överlåtelseskatten för merparten. Notarie- och registeravgifter är reglerade enligt statliga tariffer och rör sig knappt oavsett om du köper för €500 000 eller €3 000 000.

Om du finansierar delar av köpet med ett spanskt bolån tillkommer ytterligare kostnader: en fastighetsvärdering (tasación, ungefär €400–600) samt bankens uppläggningsavgift (vanligtvis 0,5–1 % av lånet). Utomlands bosatta kan normalt låna upp till 60–70 % av värderingen.

Räkna ut siffrorna för ditt eget scenario med vår kalkylator för köpkostnader, eller läs den fullständiga genomgången i vår guide till kostnader och skatter.

Ingen köper en villa för €3,2 miljoner i La Corona för hyresavkastningens skull. I den här prisklassen ligger bruttoavkastningen runt 1,5–2 %, långt under vad en lägenhet i Dénia eller Calpe ger. Men det missar poängen. De flesta ägare hyr ut sin villa under veckorna de inte använder den, och intäkterna täcker bekvämt alla löpande årskostnader.

En villa med 5 sovrum, pool, havsutsikt och 200 m² terrass hyr ut bra i Jávea. Högsäsongen (juli–augusti) ger €600–1 000 per natt för fastigheter på den här nivån. Axelsäsong (juni, september, oktober) sjunker till €350–600. Att hyra ut under hög- och axelsäsong — ungefär 90 bokade nätter — ger en bruttointäkt på runt €50 000–70 000 per år.

Efter kostnader (fastighetsförvaltning 18–20 %, plattformsavgifter runt 12 %, städning, underhåll, försäkring och inkomstskatt) kan du räkna med att behålla ungefär 50–55 % av bruttot. Det motsvarar cirka €25 000–38 000 netto.

Årliga driftskostnader för en villa som denna hamnar normalt på €12 000–18 000: IBI fastighetsskatt, hemförsäkring, el och vatten, poolskötsel, trädgårdsunderhåll och eventuella samfällighetsavgifter. Hyresintäkterna från 10–14 veckor täcker allt detta, och ger vanligtvis ett överskott.

Matematiken lockar inte en avkastningsfokuserad investerare. Men för den som köper ett hem att använda fyra–fem månader om året är det fullt rimligt att det bär sina egna kostnader resten av tiden. Gör din egen beräkning med vår kalkylator för hyresintäkter, eller se hela bilden i vår guide till hyresintäkter.