Rentabilidad del alquiler Costa del Sol 2026 por municipio

Estepona encabeza esta comparativa. Una vivienda de 80m² valorada con los promedios municipales equivale a unos €359,920 de compra y €1,680 mensuales de alquiler anunciado. Eso no convierte cada piso de Estepona en una inversión al 5.6%. Una promoción de alta gama en New Golden Mile puede costar mucho más por metro cuadrado, mientras que una vivienda de segunda mano en el centro puede necesitar reformas. La pista útil es la diferencia entre los precios de oferta de venta y alquiler.

Mijas, Benalmadena y Malaga se agrupan cerca del 4.9%, pero no tienen el mismo riesgo. El promedio de Mijas mezcla La Cala, Las Lagunas, Mijas Pueblo y urbanizaciones del interior. Benalmadena abarca desde Arroyo de la Miel hasta Puerto Marina y El Higueron. Malaga tiene una fuerte demanda de alquiler durante todo el año, pero sus normas impiden ahora nuevos registros de alquiler turístico. Allí, la viabilidad de un alquiler de larga temporada debe sostenerse por sí sola.

Marbella tiene la referencia de compra más alta y una rentabilidad bruta de aproximadamente el 4.5%. Los compradores pagan por una dirección reconocida internacionalmente y por la escasez de inmuebles de alta gama, por lo que los ingresos pueden quedar en segundo plano frente al uso personal o las expectativas de reventa. Fuengirola queda última con un 4.1%, porque su precio de oferta de €4,729/m² es alto respecto a un alquiler residencial de €16/m². El tren, la facilidad para moverse a pie y la costa limitada tienen valor, pero el inquilino no siempre compensa toda la sobreprecio de compra.

Son promedios municipales de todos los tipos de vivienda. Para obtener una comparación útil, selecciona pisos similares en tamaño, estado, terraza, aparcamiento y distancia al mar. Comprueba después al menos cinco comparables reales de larga temporada y descarta los anuncios estacionales. Nuestra guía de la zona de la Costa del Sol ayuda a diferenciar los municipios antes de comparar calles concretas.

Fuentes de datos: índices de venta y alquiler de Fotocasa de agosto de 2026 para Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmadena y Malaga. Las rentabilidades brutas son cálculos nuestros a partir de esos índices de precios anunciados.

Las normas andaluzas para viviendas turísticas exigen cumplir el planeamiento municipal y presentar una declaración responsable ante la autoridad turística autonómica. Los ayuntamientos pueden limitar las viviendas turísticas por edificio, sector, zona o periodo. Para iniciar un nuevo uso turístico en una comunidad de propietarios, la ley nacional de propiedad horizontal exige desde el 3 de abril de 2025 la aprobación expresa de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

La situación varía por municipio, según la comprobación realizada el 10 de septiembre de 2026. La ciudad de Malaga ha suspendido las nuevas licencias de viviendas turísticas y declaraciones responsables mientras tramita su cambio urbanístico, durante un máximo de tres años. Fuengirola aplica una norma urbanística que impide este uso en viviendas sin acceso independiente y ha solicitado cancelaciones cuando los registros no cumplen. Marbella, Estepona, Mijas y Benalmadena no mostraban una moratoria para todo el municipio en las fuentes consultadas, pero eso no supone la aprobación de un edificio concreto. Las condiciones urbanísticas, la calificación de vivienda protegida, las normas de la comunidad y futuras medidas municipales pueden impedir aún el uso.

Hay otro cambio de 2026 que conviene conocer. El Tribunal Supremo de España anuló el procedimiento estatal que exigía un número nacional de registro de alquiler para anuncios de corta estancia en internet. La sentencia no eliminó el registro turístico de Andalucía, los controles urbanísticos municipales ni la regla de aprobación de la comunidad. La desaparición de un número nacional no convirtió un piso ordinario en un alquiler vacacional legal.

Antes de pagar una reserva, pide a un abogado independiente confirmación escrita del uso permitido en la propiedad exacta. Consulta la guía de la Junta de Andalucía, la sentencia del Tribunal Supremo publicada en el BOE y el expediente del ayuntamiento correspondiente. No basta con que un anuncio afirme que tiene licencia.

Empieza por la cifra más baja entre el alquiler que promete un agente y el respaldado por comparables actuales. Deduce un periodo vacío realista y todas las facturas anuales. Suma los gastos de compra al efectivo invertido y simula un año con reparaciones en lugar de asumir doce meses perfectos. Si el resultado solo funciona con tarifas nocturnas de agosto, es un plan de negocio turístico, no un cálculo pasivo de rentabilidad bruta.

Estepona merece el primer análisis si se priorizan los ingresos en esta referencia de seis municipios. Mijas, Benalmadena y Malaga requieren una comparación más detallada de cada inmueble. Marbella puede tener sentido cuando importan el uso personal y el valor de la dirección, mientras que Fuengirola exige disciplina en el precio de compra. Un piso rebajado y bien gestionado puede superar el promedio del municipio; una unidad cara con permisos inadecuados puede quedarse muy lejos.