El error de 5.000 EUR: el ITP del 9 % en Valencia

El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto que grava las compras de vivienda de segunda mano en España. Lo paga el comprador. Se calcula sobre el mayor de los dos valores, precio de compra o valor de referencia regional, y cada comunidad autónoma fija su propio tipo.

El ITP solo se aplica a la vivienda usada. La obra nueva comprada directamente al promotor tributa por IVA: un 10 % de IVA más cerca de un 1,5 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El cambio en Valencia afecta a la reventa, no a las compras de obra nueva al promotor.

Si quieres una visión completa de todos los impuestos y gastos que se suman al precio de compra en España, la guía de costes e impuestos repasa cada partida, incluidos los honorarios de notaría, registro y abogado.

Para un comprador en la Costa Blanca, la comparación que importa es Valencia frente a Cataluña y Andalucía. Madrid sale más barato sobre el papel, pero un piso en la playa no se compra en Madrid. El nuevo tipo del 9 % deja Valencia muy cerca de Cataluña y la acerca, aunque sigue por encima, de Andalucía.

Quien espera paga entre 6.000 y 8.000 EUR más por el mismo piso. Los 5.000 EUR de impuesto ahorrado se esfuman antes de recoger las llaves. Y, peor aún, compite con todos los demás que también esperaron, sobre un mercado con menos producto y vendedores que ya saben cuánta demanda estaba esperando al margen.

Esto no garantiza que los precios suban un 1,5-2,5 % en todos los municipios. La vivienda más barata del interior por debajo de 200.000 EUR apenas se moverá. La subida se concentra en los segmentos donde se acumula el comprador internacional y la oferta ya es escasa: pisos con vistas al mar, reventas a pie de playa en Denia, Calpe, Jávea, Moraira y la franja alta del mercado de reventa de 300.000 a 700.000 EUR.

La jugada limpia para un inversor serio no es ni mayo ni junio. Es julio y agosto, cuando se deshace la operativa del plazo.

Algunos compradores de mayo pagaron de más porque corrían para esquivar el 10 %. Otros, en junio, pagaron de más creyendo que estaban siendo pacientes. En julio ambos grupos ya han cerrado, la urgencia desaparece y una parte del producto que no se vendió durante la fiebre vuelve al mercado con precios de salida más suaves.

A partir de ahí, dos escenarios:

• Aterrizaje suave. Los precios se estabilizan en el nivel ligeramente superior alcanzado en mayo. Los inversores que compraron antes de la subida salen ganando. Quienes esperaron consiguen el impuesto más bajo, pero ninguna ventaja de precio. El mercado se asienta.
• Corrección. Los especuladores que pagaron precios inflados antes del plazo se dan cuenta de que la rentabilidad por alquiler no justifica el coste. Algunos listan para salir. Los precios de salida se acercan otra vez al nivel previo entre agosto y octubre. Los compradores con efectivo y los inversores preparados se llevan el precio más bajo Y el 9 %.

Para un alquiler en Benidorm, la diferencia es tangible. Un piso de 450.000 EUR con 15.000 EUR de renta anual bruta da un 3,3 % bruto. Si pagas 470.000 EUR en la fiebre de mayo, bajas al 3,2 % antes de cualquier subida de gastos. Si pagas 445.000 EUR en agosto tras una pequeña corrección, con el nuevo ITP del 9 %, vuelves cerca del 3,4 % bruto y con menos efectivo desembolsado. Son porcentajes pequeños, pero deciden si un inmueble de alquiler se paga solo o no.

Nada de esto significa que el impuesto deba guiar tu compra. La ubicación, la rentabilidad, la calidad de la obra, los gastos de comunidad y la situación legal del inmueble pesan mucho más que el 1 % de ITP. Si una vivienda encaja, encaja en mayo, en junio o en agosto. El cambio fiscal solo desplaza el momento en el que conseguirás la operación más limpia. La guía del proceso de compra explica el orden a seguir, firmes cuando firmes.