Cuánto te queda al vender en España en el quinto año

Tomemos el caso de un propietario no residente que compró por EUR 300,000, después gastó EUR 12,000 en una mejora que aumentó el valor y que puede justificar, y vende por EUR 400,000. En la calculadora de venta, introduce esas cifras, selecciona unos honorarios de agencia del 4% y añade el saldo hipotecario de EUR 180,000. La calculadora estima los gastos de adquisición en el 12% del precio de compra, es decir, EUR 36,000. Son gastos de compra justificados, como el impuesto de transmisiones patrimoniales o el IVA, los gastos de notaría y registro, y los honorarios legales admisibles. No son un segundo precio de compra ni una deducción estándar que puedas aplicar sin justificantes.

La calculadora suma la estimación de EUR 36,000 en gastos de adquisición y la mejora de EUR 12,000 al precio de compra, lo que da un valor de adquisición de EUR 348,000 y una ganancia sujeta a tributación de EUR 52,000. Con el tipo para no residentes del 19%, el impuesto estimado sobre la ganancia patrimonial es de EUR 9,880. Después descuenta EUR 16,000 de honorarios de agencia, EUR 1,500 de honorarios legales y EUR 180,000 de hipoteca, por lo que quedan EUR 192,620 antes de la plusvalía municipal. Usamos una plusvalía orientativa de EUR 1,200, con lo que quedan EUR 191,420; el ayuntamiento debe calcular el importe real a partir del valor catastral del suelo, el periodo de propiedad y la normativa local.

Si el vendedor no es residente, el comprador retiene el 3% del precio de venta acordado y lo ingresa en la Agencia Tributaria española mediante el modelo 211. Sobre EUR 400,000, son EUR 12,000. Es un pago a cuenta, no un impuesto adicional. Frente a la estimación de EUR 9,880 del impuesto sobre la ganancia patrimonial que ofrece la calculadora, el vendedor reclamaría la devolución de EUR 2,120 tras presentar el modelo 210.

El momento en que se producen estos pagos importa. Antes de la devolución, la liquidación de la operación muestra EUR 189,300 tras descontar la hipoteca, los gastos de venta de la calculadora, la retención de EUR 12,000 y nuestra plusvalía estimada. El importe neto final aumenta a EUR 191,420 si la Agencia Tributaria acepta las cifras y devuelve el exceso. No destines la devolución prevista a tu próxima compra hasta que la hayas recibido.

El cálculo oficial puede diferir de esta primera estimación. La normativa española permite incluir en el cálculo de la ganancia el precio de compra, los impuestos y gastos justificados inherentes a la adquisición, las inversiones y mejoras admisibles, y los gastos de transmisión admisibles pagados por el vendedor. Las reparaciones habituales no cuentan como mejoras. Si la propiedad estuvo alquilada, la amortización fiscal mínima puede reducir el valor de adquisición aunque nunca la hayas aplicado, lo que puede aumentar la ganancia. Guarda para tu asesor las facturas, los recibos fiscales y los justificantes de pago.

Pide dos cálculos antes de acordar un precio de salida: la ganancia patrimonial estatal y la plusvalía municipal. Añade después un importe actualizado para cancelar la hipoteca, incluidos los posibles gastos de cancelación. Un residente fiscal en España puede estar sujeto a tipos o beneficios fiscales distintos, incluidas posibles exenciones por vivienda habitual si reinvierte cumpliendo los requisitos o, en algunos casos, si el vendedor tiene 65 años o más. Estos beneficios dependen de las circunstancias; cinco años de propiedad por sí solos no bastan.

Utiliza nuestra calculadora de venta para obtener una primera estimación. Para reproducir este ejemplo, introduce un precio de venta de EUR 400,000, un precio de compra de EUR 300,000, mejoras por EUR 12,000, unos honorarios de agencia del 4% y una hipoteca de EUR 180,000. Pide después a un asesor fiscal español que sustituya la estimación de gastos de adquisición del 12% de la calculadora por tus gastos justificados y que compruebe la residencia, las deducciones por gastos de venta, el uso previo como alquiler, la plusvalía y cualquier beneficio fiscal antes de que firmes. Nuestra guía de gastos de venta explica los demás documentos y cargos que pueden aparecer en la liquidación de la operación.