Après la signature
Après l'achat d'un bien en Espagne, que faire ensuite
Organisez les contrats, les impôts, l'assurance et le suivi à distance après la signature en Espagne, avec une checklist de 72 heures et un calendrier des factures de la première année.
Après la signature
La signature chez le notaire est le moment où la propriété est transférée et les clés remises. Pour beaucoup d'acheteurs non résidents, cela ressemble à l'arrivée. En pratique, c'est le début de la phase administrative.
L'acte sera ensuite inscrit au registre de la propriété. Les taxes d'achat, les factures de notaire et l'inscription sont généralement gérées par votre avocat ou gestor, mais demandez une liste écrite de ce qu'ils feront et de ce qui reste à votre charge.
Si vous n'êtes pas en Espagne pour la signature, la remise des clés doit être suivie par une personne nommée sur place : votre avocat, un gardien de clés ou un gestionnaire. Elle doit vérifier le bien, relever les compteurs, tester les services de base et envoyer des preuves sous 72 heures.
Pour les étapes juridiques précédentes, utilisez notre guide du processus d'achat et notre guide juridique pour acheteurs. Après la signature, la priorité passe de la vérification avant achat à une remise en main contrôlée.
Les premières 72 heures
Envoyez cette checklist à votre gardien de clés ou à votre avocat avant la signature. Demandez-leur d'envoyer photos et rapports par e-mail sous 72 heures. Ne considérez rien comme fait sans confirmation.
| Tâche | Qui s'en charge | Comment rendre compte | Délai |
|---|---|---|---|
| Récupérer toutes les clés, badges, télécommandes et codes d'accès | Gardien de clés | Photo et liste écrite | Jour 1 |
| Relever les compteurs d'électricité, d'eau et de gaz | Gardien de clés | Photo de chaque compteur avec date et heure | Jour 1 |
| Vérifier l'état du bien, les dégâts et les éléments manquants | Gardien de clés | Photos datées et note écrite | Jour 1 |
| Tester électricité, eau, chauffage, climatisation, appareils, alarmes et Wi-Fi | Gardien de clés | Rapport OK/échec avec notes | Jour 1 |
| Confirmer le transfert des contrats de services | Avocat ou gestor | Confirmation par e-mail des fournisseurs | Jour 2 |
| Vérifier que l'assurance est active | Avocat ou gardien de clés | Preuve de la date de début de couverture | Jour 2 |
| Sécuriser portes, fenêtres et serrures ; changer les codes d'alarme | Gardien de clés | Confirmation et nouveaux codes | Jour 2 |
| Récupérer les contacts de la copropriété, le règlement et les procès-verbaux d'assemblée | Gardien de clés ou avocat | PDF par e-mail | Jour 3 |
| Obtenir les numéros d'urgence | Gardien de clés | Liste écrite avec numéros de téléphone | Jour 3 |
Le rapport doit être factuel et précis : photos des compteurs, photos des pièces, liste de chaque clé et notes sur tout ce qui ne fonctionne pas. Un message rassurant disant que tout va bien ne sera pas une preuve si un litige apparaît plus tard.
Contrats et assurance
Les contrats d'électricité en Espagne indiquent la puissance souscrite, le tarif, les données du compteur et le prélèvement automatique. Les biens anciens peuvent nécessiter un certificat électrique avant qu'un fournisseur accepte de modifier le contrat. Vérifiez le numéro CUPS, l'adresse de facturation, les factures impayées, l'alimentation active et toute installation solaire ou batterie.
Les propriétaires de résidences secondaires gardent souvent l'électricité active toute l'année, mais choisissent un tarif adapté à une faible occupation. Ne coupez pas l'alimentation pour économiser un petit abonnement fixe ; la réactiver depuis l'étranger peut prendre plus de temps que prévu.
L'eau est généralement gérée par une société municipale ou régionale. Le transfert peut exiger un relevé de compteur, le NIE, le passeport, les coordonnées bancaires, l'acte ou le contrat d'achat, une ancienne facture et parfois un certificat d'habitabilité. Les règles varient selon le fournisseur.
Prélèvements automatiques
Mettez en place un prélèvement bancaire espagnol pour les services, l'IBI, les charges de copropriété et l'assurance dès que possible.
Date de début de l'assurance
La couverture doit commencer le jour de la signature, pas lors de votre prochain voyage en Espagne.
Contact local
Donnez à chaque fournisseur les coordonnées de votre gestionnaire ou gardien de clés pour l'accès et les visites urgentes.
Accès au bien
Les prestataires ont besoin des clés, des consignes de stationnement, des codes d'alarme et de l'autorisation d'entrer.
Chauffage et climatisation doivent être vérifiés avant la première saison exigeante. Confirmez si le logement utilise le gaz de ville, des bouteilles de gaz, des radiateurs électriques, un poêle à granulés, un plancher chauffant, une pompe à chaleur ou la climatisation. Des systèmes anciens, une isolation faible et des tarifs mal choisis peuvent créer de grosses factures même quand le bien est vide.
Organisez Internet tôt si vous comptez télétravailler ou louer le bien. La fibre peut déjà être installée dans les appartements en ville, tandis que les maisons rurales dépendent parfois de la 4G, de la 5G ou du satellite. Testez les vitesses réelles avant d'annoncer le Wi-Fi aux voyageurs.
Factures de la première année
| Type de facture | Arrivée habituelle | Pourquoi c'est tardif | Que faire |
|---|---|---|---|
| Première facture d'électricité | 4-8 semaines après le transfert | Traitement par le fournisseur, relevé du compteur et premier cycle de facturation | Mettez en place le prélèvement. Sans facture à la semaine 8, appelez avec le numéro CUPS. |
| Première facture d'eau | 6-12 semaines | Les fournisseurs municipaux peuvent être lents et facturer trimestriellement à terme échu | Contactez la mairie si le délai dépasse 12 semaines. |
| Gaz si raccordé au réseau | 4-6 semaines | Dépend du fournisseur et du type de compteur | Confirmez que le compte est actif dans les 30 premiers jours. |
| Charges de copropriété | Immédiatement à trimestriellement | Le syndic peut attendre les données du registre foncier ou de l'avocat | Demandez les coordonnées bancaires, le calendrier de paiement et le règlement de copropriété dès la semaine 1. |
| Taxe foncière IBI | Une fois par an | Les calendriers municipaux varient selon la commune | Mettez le service fiscal ou l'organisme local de type SUMA en prélèvement automatique si possible. |
| Taxe d'ordures ménagères | Annuelle ou liée à l'eau | Certaines communes la facturent séparément ; d'autres l'ajoutent à l'eau | Demandez à la mairie comment elle est facturée dans votre commune. |
| Renouvellement de l'assurance | 12 mois après la date de début | Se renouvelle souvent automatiquement par prélèvement | Gardez l'échéancier de police et le numéro sinistre dans votre dossier immobilier. |
| Impôt sur le revenu des non-résidents | Déclaration annuelle | Vous pouvez devoir de l'impôt même si le logement n'est pas loué | Demandez à votre gestor de programmer les déclarations IRNR de la première année. |
| Gardien de clés ou gestionnaire | Mensuel, trimestriel ou par visite | Dépend du contrat de service | Convenez par écrit du format des rapports, des délais de réponse et du prix des visites. |
Un budget réaliste pour la première année doit inclure une assurance habitation d'environ EUR 250-600, un IBI d'environ EUR 300-1,200, des charges de copropriété de EUR 600-2,400 pour de nombreux appartements, des abonnements de services de EUR 300-800, un gardiennage ou une gestion à partir de EUR 300-1,200, et une réserve d'entretien de EUR 500-1,500. Les villas avec piscine et jardin coûtent plus cher.
Les erreurs fréquentes sont prévisibles : penser que l'avocat gère chaque facture, laisser les contrats au nom du vendeur, manquer la première facture d'eau, oublier l'impôt des non-résidents et donner des consignes vagues au gardien de clés. Un dossier partagé avec actes, NIE, coordonnées bancaires, assurance, factures de services, photos de compteurs et contacts d'urgence fera gagner des heures plus tard.
L'achat du bien est une transaction. Le posséder depuis l'étranger est un système de gestion. Mettez tôt en place les personnes, les documents et les prélèvements.
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