Rendements locatifs 2026 sur la Costa del Sol par ville

Estepona arrive en tête de cette comparaison. Un logement de 80m² aux moyennes municipales correspond à environ €359,920 à l'achat et €1,680 de loyer mensuel affiché. Cela ne fait pas de chaque appartement d'Estepona un investissement à 5.6%. Un programme haut de gamme sur la New Golden Mile peut coûter bien plus cher au mètre carré, tandis qu'un bien ancien dans le centre peut nécessiter des travaux. L'indicateur utile est l'écart entre les prix de vente et de location affichés.

Mijas, Benalmadena et Malaga se regroupent autour de 4.9%, mais ne présentent pas le même risque. La moyenne de Mijas réunit La Cala, Las Lagunas, Mijas Pueblo et des résidences de l'intérieur. Benalmadena s'étend d'Arroyo de la Miel à Puerto Marina et El Higueron. Malaga bénéficie d'une forte demande locative toute l'année, mais ses règles ferment désormais la porte aux nouvelles inscriptions de locations touristiques. Un projet de location longue durée doit donc y être rentable à lui seul.

Marbella affiche la référence d'achat la plus élevée et un rendement brut d'environ 4.5%. Les acheteurs paient pour une adresse reconnue à l'international et une offre haut de gamme rare, si bien que le revenu peut passer après l'usage personnel ou les perspectives de revente. Fuengirola arrive dernière à 4.1%, car son prix affiché de €4,729/m² est élevé par rapport à un loyer résidentiel de €16/m². Le train, les déplacements à pied et le littoral limité ont de la valeur, mais le locataire ne rembourse pas nécessairement toute la surcoût à l'achat.

Il s'agit de moyennes municipales, tous types de logements confondus. Pour une comparaison exploitable, présélectionnez des appartements de taille et d'état similaires, avec une terrasse, un stationnement et une distance à la mer comparables. Vérifiez ensuite au moins cinq véritables références de location longue durée et écartez les annonces saisonnières. Notre guide de la Costa del Sol vous aide à distinguer les villes avant de comparer les rues une par une.

Sources des données : indices de vente et de location Fotocasa d'août 2026 pour Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmadena et Malaga. Les rendements bruts sont nos calculs fondés sur ces indices de prix affichés.

Les règles andalouses sur les logements touristiques imposent le respect de l'urbanisme municipal et une déclaration responsable auprès de l'autorité régionale du tourisme. Les mairies peuvent limiter les logements touristiques par immeuble, secteur, zone ou période. Pour un nouvel usage touristique dans une copropriété, la loi nationale sur la propriété horizontale exige depuis le 3 avril 2025 l'accord exprès des trois cinquièmes de l'ensemble des propriétaires, représentant également trois cinquièmes des quotes-parts.

La situation varie selon la commune, d'après notre vérification du 10 septembre 2026. La ville de Malaga a suspendu les nouvelles licences de logements touristiques et les déclarations responsables pendant la modification de son plan d'urbanisme, pour une durée pouvant atteindre trois ans. Fuengirola applique une règle d'urbanisme qui exclut les logements sans entrée indépendante et a demandé des radiations lorsque les inscriptions ne sont pas conformes. Marbella, Estepona, Mijas et Benalmadena ne faisaient pas l'objet d'un moratoire à l'échelle de la ville dans les sources consultées, mais cela ne vaut pas autorisation pour un immeuble donné. Les conditions d'urbanisme, le statut de logement protégé, les règles de copropriété et de futures mesures municipales peuvent encore empêcher cet usage.

Un autre changement survenu en 2026 mérite votre attention. La Cour suprême espagnole a annulé la procédure nationale qui imposait un numéro d'enregistrement locatif national aux annonces de courte durée en ligne. Cette décision n'a supprimé ni l'inscription touristique andalouse, ni les contrôles municipaux d'urbanisme, ni la règle d'approbation par la copropriété. La disparition d'un numéro national n'a donc pas transformé un appartement ordinaire en location de vacances légale.

Avant de verser un acompte de réservation, demandez à un avocat indépendant de confirmer par écrit l'usage autorisé pour le bien précis. Consultez les indications de la Junta de Andalucia, la décision de la Cour suprême publiée au BOE et le dossier de la mairie concernée. La simple mention d'une licence dans une annonce ne suffit pas.

Commencez par le plus faible des deux montants suivants : le loyer promis par un agent et celui étayé par les références actuelles. Déduisez une vacance réaliste et toutes les charges annuelles. Ajoutez les frais d'achat au capital investi, puis testez une année avec des réparations plutôt que de supposer douze mois parfaits. Si le résultat ne fonctionne qu'avec les tarifs à la nuitée du mois d'août, vous avez un projet d'activité touristique, pas un calcul passif de rendement brut.

Estepona mérite d'être examinée en premier pour le revenu dans cette comparaison de six villes. Mijas, Benalmadena et Malaga demandent une analyse plus poussée de chaque bien. Marbella peut se justifier lorsque l'usage personnel et la valeur de l'adresse comptent, tandis que À Fuengirola, il faut négocier le prix d'achat avec rigueur. Un appartement bien géré et acheté avec une décote peut dépasser la moyenne de sa ville ; un bien cher avec les mauvaises autorisations peut rester très en dessous.