Ce qu'il vous reste après cinq ans en Espagne

Prenons le cas d'un propriétaire non-résident qui a acheté un bien EUR 300,000, a ensuite consacré EUR 12,000 à une amélioration justifiée augmentant sa valeur et le revend EUR 400,000. Dans le calculateur de vente, saisissez ces montants, sélectionnez 4% de commission d'agence et ajoutez le solde du prêt de EUR 180,000. Le calculateur estime les frais d'acquisition à 12% du prix d'achat, soit EUR 36,000. Il s'agit des frais d'achat justifiés, comme les droits de mutation ou la TVA, les frais de notaire et d'inscription au registre, ainsi que les honoraires juridiques admissibles. Ce n'est ni un second prix d'achat ni une déduction forfaitaire que vous pouvez demander sans justificatifs.

Le calculateur ajoute l'estimation des frais d'acquisition de EUR 36,000 et l'amélioration de EUR 12,000 au prix d'achat, ce qui porte la valeur d'acquisition à EUR 348,000 et la plus-value imposable à EUR 52,000. Au taux de 19% applicable aux non-résidents, l'impôt estimé sur la plus-value s'élève à EUR 9,880. Il déduit ensuite EUR 16,000 de commission d'agence, EUR 1,500 d'honoraires juridiques et le prêt de EUR 180,000, ce qui laisse EUR 192,620 avant la plusvalia municipale. Nous retenons un montant indicatif de EUR 1,200 pour la plusvalia, ce qui laisse EUR 191,420. La mairie doit calculer le montant réel selon la valeur cadastrale du terrain, la durée de détention et les règles locales.

Si le vendeur est non-résident, l'acheteur retient 3% du prix de vente convenu et verse cette somme à l'administration fiscale espagnole au moyen du formulaire 211. Sur EUR 400,000, cela représente EUR 12,000. Il s'agit d'un acompte, pas d'un impôt supplémentaire. Par rapport à l'estimation de EUR 9,880 d'impôt sur la plus-value fournie par le calculateur, le vendeur demanderait le remboursement de EUR 2,120 après avoir déposé le formulaire 210.

Le calendrier a son importance. Avant le remboursement, le décompte de la vente fait apparaître EUR 189,300 après déduction du prêt, des frais de vente du calculateur, de la retenue de EUR 12,000 et de notre estimation de la plusvalia. Le montant net final passe à EUR 191,420 si l'administration fiscale accepte les chiffres et rembourse l'excédent. N'engagez pas le remboursement attendu dans votre prochain achat avant de l'avoir reçu.

Le calcul officiel peut différer de cette première estimation. Les règles espagnoles permettent d'intégrer au calcul de la plus-value le prix d'achat, les impôts justifiés et les frais inhérents à l'acquisition, les investissements et améliorations admissibles, ainsi que certains frais de cession payés par le vendeur. Les réparations courantes ne sont pas considérées comme des améliorations. Si le bien a été loué, l'amortissement fiscal minimal peut réduire la valeur d'acquisition même si vous ne l'avez jamais déduit, ce qui peut augmenter la plus-value. Conservez les factures, les reçus fiscaux et les preuves de paiement pour votre conseiller.

Demandez deux calculs avant d'accepter un prix de mise en vente : la plus-value imposable au niveau national et la plusvalia municipale. Ajoutez ensuite un décompte à jour pour le remboursement anticipé du prêt, y compris les éventuels frais de radiation. Un résident fiscal espagnol peut être soumis à d'autres taux ou bénéficier d'allègements, notamment d'une éventuelle exonération au titre de la résidence principale en cas de réinvestissement admissible ou pour certains vendeurs âgés de 65 ans ou plus. Ces allègements dépendent de la situation de chacun. Cinq années de détention ne suffisent pas à elles seules.

Utilisez notre calculateur de vente pour obtenir une première estimation. Pour reproduire cet exemple, saisissez un prix de vente de EUR 400,000, un prix d'achat de EUR 300,000, EUR 12,000 d'améliorations, une commission d'agence de 4% et un prêt de EUR 180,000. Demandez ensuite à un conseiller fiscal espagnol de remplacer l'estimation de 12% des frais d'acquisition par vos frais justifiés et de vérifier votre résidence fiscale, la déductibilité des frais de vente, un éventuel usage locatif antérieur, la plusvalia et les allègements possibles avant de signer. Notre guide des frais de vente présente les autres documents et frais susceptibles de figurer sur le décompte de la vente.