Quanto resta vendendo in Spagna dopo cinque anni

Consideriamo un proprietario non residente che ha acquistato a EUR 300,000, ha poi speso EUR 12,000 per un intervento documentato che aumenta il valore dell'immobile e vende a EUR 400,000. Nel calcolatore di vendita, inserisci queste cifre, seleziona una commissione di agenzia del 4% e aggiungi il debito residuo del mutuo di EUR 180,000. Il calcolatore stima i costi di acquisizione al 12% del prezzo di acquisto, ossia EUR 36,000. Sono costi di acquisto documentati, come l'imposta sul trasferimento o l'IVA, le spese notarili e di registrazione e le spese legali ammissibili. Non sono un secondo prezzo di acquisto né una deduzione standard che si può richiedere senza documenti.

Il calcolatore aggiunge al prezzo di acquisto la stima di EUR 36,000 per i costi di acquisizione e l'intervento di EUR 12,000, ottenendo un valore di acquisizione di EUR 348,000 e una plusvalenza imponibile di EUR 52,000. Con l'aliquota del 19% per i non residenti, l'imposta stimata sulla plusvalenza è di EUR 9,880. Sottrae poi EUR 16,000 di commissione di agenzia, EUR 1,500 di spese legali ed EUR 180,000 di mutuo, lasciando EUR 192,620 prima della plusvalia comunale. Usiamo una plusvalia indicativa di EUR 1,200, per un residuo di EUR 191,420. L'importo effettivo deve essere calcolato dal comune in base al valore catastale del terreno, al periodo di possesso e alle norme locali.

Se il venditore non è residente, l'acquirente trattiene il 3% del prezzo di vendita concordato e lo versa all'Agenzia tributaria spagnola con il modello 211. Su EUR 400,000, la somma è EUR 12,000. È un acconto, non un'imposta aggiuntiva. A fronte della stima di EUR 9,880 dell'imposta sulla plusvalenza calcolata dallo strumento, il venditore richiederebbe il rimborso di EUR 2,120 dopo aver presentato il modello 210.

La tempistica conta. Prima del rimborso, il rendiconto del rogito mostra EUR 189,300 dopo il mutuo, i costi di vendita calcolati, la ritenuta di EUR 12,000 e la plusvalia stimata. Il netto finale sale a EUR 191,420 se l'Agenzia tributaria accetta i dati e rimborsa l'eccedenza. Non destinare il rimborso previsto all'acquisto successivo finché non è arrivato.

Il calcolo ufficiale può essere diverso da questa prima stima. Le norme spagnole consentono di includere nel calcolo della plusvalenza il prezzo di acquisto, le imposte documentate e i costi inerenti all'acquisizione, gli investimenti e gli interventi migliorativi ammissibili e i costi di trasferimento ammissibili sostenuti dal venditore. Le riparazioni ordinarie non sono interventi migliorativi. Se l'immobile è stato affittato, l'ammortamento fiscale minimo può ridurre il valore di acquisizione anche se non è mai stato richiesto, aumentando così la plusvalenza. Conserva fatture, ricevute fiscali e prove di pagamento per il tuo consulente.

Prima di concordare il prezzo di vendita, chiedi due calcoli: la plusvalenza nazionale e la plusvalia comunale. Aggiungi poi un conteggio aggiornato per l'estinzione del mutuo, inclusi gli eventuali costi di cancellazione. Un residente fiscale in Spagna può avere aliquote o agevolazioni diverse, comprese possibili esenzioni per l'abitazione principale in caso di reinvestimento ammissibile o per alcuni venditori di almeno 65 anni. Queste agevolazioni dipendono dalle circostanze; cinque anni di possesso, da soli, non bastano.

Usa il nostro calcolatore di vendita per una prima stima. Per riprodurre questo esempio, inserisci un prezzo di vendita di EUR 400,000, un prezzo di acquisto di EUR 300,000, interventi per EUR 12,000, una commissione di agenzia del 4% e un mutuo di EUR 180,000. Chiedi quindi a un consulente fiscale spagnolo di sostituire la stima del 12% dei costi di acquisizione usata dal calcolatore con i tuoi costi documentati e di verificare residenza, deduzioni dei costi di vendita, precedenti locazioni, plusvalia ed eventuali agevolazioni prima della firma. La nostra guida ai costi di vendita tratta gli altri documenti e oneri che possono comparire nel rendiconto del rogito.