€259K Torrevieja casestudie
Nybygg i Torrevieja til €259K: den komplette gjennomgangen
3-roms nybygg sentralt i Torrevieja til €259 000. Full kostnadsanalyse, prognoser for leieavkastning og hvorfor dette prisnivået fungerer for investorer.
Eiendommen
Tre romslige soverom, to bad, 96 m² boligareal med 14 m² terrasse. Denne nybyggleiligheten ligger sentralt i Torrevieja, 400 meter fra Playa del Cura, og er priset til €259 000.
Det er bygningen som gjør det interessant. Treningsstudio i første etasje. Takterrasse med solarium, finsk badstue og minibasseng. Felles svømmebasseng. Lukket adgang, heis og valgfri underjordisk parkering mot tillegg. Innvendig får du forhåndsinstallert klimaanlegg, gulvvarme på begge bad og et åpent kjøkken med hvitevarer inkludert. Energiklasse B, noe som betyr mer enn de fleste kjøpere innser når strømregningen kommer.
Torrevieja fungerer som investeringssted av én enkel grunn: etterspørsel hele året. Byen har et av de største nordeuropeiske expat-miljøene på Costa Blanca, og de milde vintrene (gjennomsnittlig årstemperatur 20°C) tiltrekker langtidsbesøkende fra november til mars. Det er når de fleste kystbyer blir stille. Torrevieja gjør det ikke.
Den sentrale beliggenheten betyr at alt er i gangavstand. Restauranter, supermarkeder, marinaen (1 km) og stranden nås til fots. Gjester trenger ikke leiebil, noe som løfter annonsen din over villautleie i omkringliggende urbanisasjoner. Alicante flyplass ligger 45 km unna, Murcia flyplass 60 km. Begge har lavprisflyforbindelser til hele Europa året rundt.
Tallene
Nybygg i Valencia-regionen belastes med 10% mva (IVA) pluss 1,5% dokumentavgift (AJD), til sammen 11,5% i skatt. Brukte boliger betaler 10% overdragelsesavgift (ITP) uten dokumentavgift. Nybyggveien koster 1,5 prosentpoeng mer i skatt, men du får 10 års konstruksjonsgaranti, null renoveringsbudsjett og en energieffektiv bygning. Den avveiningen betaler seg vanligvis innen to år gjennom lavere vedlikeholds- og driftskostnader.
Ikke-residenter kan finansiere opptil 70% av kjøpsprisen. På €259 000 betyr det et maksimalt boliglån på €181 300, noe som gir deg et behov for omtrent €112 000 i egenkapital for å gjennomføre kjøpet.
| Kostnad | Beløp |
|---|---|
| Kjøpspris | €259,000 |
| Mva (IVA) 10% | €25,900 |
| Dokumentavgift (AJD) 1,5% | €3,885 |
| Notaravgifter | ~€800 |
| Tinglysing | ~€600 |
| Advokat (1% + 21% mva) | €3,134 |
| Totale kjøpskostnader | ~€34,319 |
| Total investering | ~€293,319 |
En 3-romsleilighet sentralt i Torrevieja gir €200-260 per natt i høysesongen (juni til september) og €80-115 i roligere måneder. Torreviejas vinterfordel viser seg her: langtidsbookinger på 4-8 uker fra nordeuropeere fyller gapet som de fleste kystbyer ikke klarer å dekke. Med realistiske beleggsnivåer (70% sommer, 45% mellomsesongen, 25% vinter) lander brutto årlige leieinntekter på mellom €20 000 og €24 000.
Etter årlige driftskostnader på €5 750-6 350 ender nettoinntekten på €14 250-17 650. Det gir en nettoavkastning på 5,5-6,8% på kjøpsprisen, eller 4,9-6,0% på total investering inkludert kjøpskostnader.
| Kostnadskategori | Estimert årskostnad |
|---|---|
| Fellesutgifter | €1,200-1,500 |
| IBI (eiendomsskatt) | €500-700 |
| Basura (avfallsavgift) | ~€200 |
| Forsikring | ~€350 |
| Vedlikehold | ~€500 |
| Eiendomsforvaltning (15%) | €3,000-3,600 |
| Totale årskostnader | €5,750-6,350 |
Derfor fungerer det
400 m fra stranden
Sentral beliggenhet betyr at gjester kan gå til Playa del Cura, restauranter og marinaen. Ingen bil nødvendig.
Nybyggfordelen
Energiklasse B kutter driftskostnadene. 10 års konstruksjonsgaranti. Tilnærmet null vedlikehold de første 5 årene.
Takterrasse som selger
Finsk badstue, minibasseng, solarium og treningsstudio. Disse fasilitetene gjør at annonsen skiller seg ut på Airbnb.
Etterspørsel hele året
Torreviejas milde vintre tiltrekker langtidsbesøkende fra november til mars. Ikke bare et sommermarked.
De fleste konkurrerende leiligheter i Torrevieja er eldre bruktboliger fra 2000-tallet uten fellesfasiliteter utover et vanlig basseng. En finsk badstue og minibasseng på taket tar seg godt ut på bilder og rettferdiggjør en høyere nattpris. På Airbnb avgjør de tre første bildene om noen klikker eller scroller videre. Takterrassebilder med havutsikt konverterer.
Energiklassen betyr noe for langtidsgjester. En vinterbooking på 6-8 uker betyr at oppvarmingen går daglig. En bygning med energiklasse B og gulvvarme på badene koster vesentlig mindre å drive enn en leilighet fra 1990-tallet med løse ovner. Gjestene dine merker det, og det vises i anmeldelsene.
Vedlikehold av nybygg er forutsigbart. Du slipper en uventet rørleggerregning på €3 000 eller en avstemning i sameiet om å bytte bygningens fasade i år to. Den 10 år lange konstruksjonsgarantien fra utbygger dekker de kostbare feilene. Budsjetter €500 per år til vedlikehold de første 5 årene. En brukt leilighet av tilsvarende størrelse koster vanligvis €1 500-2 000.
Konklusjonen
Til €259 000 er dette et av de mer tilgjengelige inngangspunktene til det spanske kystboligmarkedet med en reell avkastningsprofil. Den totale investeringen på €293 000 er oppnåelig med €112 000 i egenkapital dersom du finansierer 70% av kjøpsprisen.
Med et boliglån på €181 300 til 3,5% rente over 25 år blir de månedlige betalingene omtrent €905, eller €10 860 årlig. Netto leieinntekter på €14 250-17 650 dekker disse betalingene og gir €3 400-6 800 i positiv kontantstrøm per år. Det er før eventuell verdistigning.
Eiendommen fungerer også som en investering med dobbelt bruk. Generer leieinntekter når du ikke er der, og bruk den selv i lavsesongen når avkastningen uansett er lavest. Tre soverom betyr at du kan ta med familien uten at det føles trangt.
For en fullstendig oversikt over kjøpskostnader og skatter i Spania, se guiden vår. Sammenligner du finansieringsalternativer? Vår boliglåns- og finansieringsguide dekker vilkår og gjeldende renter for ikke-residenter.
Leiligheter til salgs i Torrevieja under €300K
Klar til å kjøre tallene?
Undersøk din investering i Torrevieja
Bruk våre eiendomsverktøy for å modellere kostnader, leieinntekter og finansiering for din investering i Torrevieja.
Se eiendommer i Torrevieja
