Ловушка правила 90 дней
Покупка недвижимости в Испании не продлевает ваше 90-дневное пребывание
Есть недвижимость в Испании, но лимит 90 дней Шенгена остается? Собственность и право на проживание — разные вещи. Что британским и внегражданам ЕС нужно спланировать до покупки.
Ловушка, которую упускают большинство покупателей
Вы подписываете договор на виллу на Коста-дель-Соль, забираете ключи и считаете, что можете проводить там столько времени, сколько захотите. Для большинства покупателей из стран вне ЕС это заблуждение. Испанский договор купли-продажи дает вам собственность. Он не дает права оставаться в Испании дольше стандартного лимита для посетителей Шенгена.
Больше всего это бьет по британским покупателям. До Brexit многие могли проводить в Испании месяцы, не думая о визах. Сегодня владельцы британских паспортов сталкиваются с тем же лимитом в 90 дней, что американцы, канадцы и австралийцы. Недвижимость на ваше имя ничего в этом не меняет.
Испания по-прежнему открыта для иностранных покупателей. Тысячи людей каждый год завершают сделки и с удовольствием используют жилье как дачу или долгосрочную инвестицию. Проблема начинается, когда вы сначала покупаете, а правила иммиграции узнаете потом. Эта статья объясняет правило 90 дней, что дает и чего не дает собственность, и как трем типичным покупателям планировать вокруг этого ограничения.
Что означает правило 90 дней
Испания входит в зону Шенгена. С паспортом страны вне ЕС вы можете провести до 90 дней в любом скользящем 180-дневном периоде суммарно во всех странах Шенгена. Франция, Португалия, Италия и Греция считаются в одном лимите. Две недели в Лиссабоне расходуют тот же запас, что и месяц в Малаге.
Счетчик не обнуляется, когда вы улетаете домой на выходные. Пограничники смотрят на штампы въезда и выезда за последние шесть месяцев, а не на то, есть ли у вас квартира в Бенидорме. Выехали из Испании на 89-й день, вернулись через две недели — в этом окне может остаться всего один день.
Простой пример. Вы приезжаете в Испанию 1 января и уезжаете 28 марта. Это 87 использованных дней. Вы возвращаетесь 15 апреля на три недели. К концу апреля вы превысите 90 дней в текущем 180-дневном окне и окажетесь в незаконном пребывании, если новое окно еще не открылось. Записывайте каждую дату въезда и выезда. Таблица лучше догадок в аэропорту.
Если вам нужно находиться в Испании дольше, требуется одобренная виза или вид на жительство до того, как вы на это рассчитываете. Наш обзор резидентства описывает маршруты, которые еще доступны для граждан стран вне ЕС, включая цифрового кочевника и нелюкративную визу.
Собственность на недвижимость — это не резидентство
Покупатели часто путают три разные вещи: собственность на недвижимость, налоговое резидентство и юридическое резидентство. Вы можете владеть домом в Испании, платить IBI и налог для нерезидентов, иметь NIE и при этом оставаться туристом для иммиграционных целей без права оставаться после 90-го дня.
Не дает резидентства
Что действительно важно
Маршрут Golden Visa через инвестиции в недвижимость в Испании закрыт для новых заявителей с 3 апреля 2025 года. Больше нельзя купить жилье выше порога и ожидать резидентство взамен. Покупка недвижимости и иммиграционное планирование — два отдельных решения.
Это не делает покупку бессмысленной. Это значит, что планы пребывания нужно уточнить до сделки. Если вы рассчитываете проводить больше трех месяцев подряд, проконсультируйтесь с иммиграционным специалистом вместе с вашим юристом по недвижимости. Руководство для первых покупателей охватывает сделку; резидентство — совсем другой вопрос.
Три сценария покупателей
Как правило сказывается на вас, зависит от того, как вы планируете использовать недвижимость. Эти три сценария постоянно встречаются на Коста-Бланке, Коста-дель-Соль и всем средиземноморском побережье.
| Покупатель | Что хочет | Реальность | Практическое решение |
|---|---|---|---|
| Сара, британская пенсионерка | Пять месяцев на Коста-дель-Соль каждую зиму | 90 дней — примерно три месяца в любом 180-дневном окне | Разделить на две поездки с перерывом в Великобритании или подать на нелюкративную визу до покупки |
| Маркус, канадский удаленный работник | Работать из Барселоны шесть-восемь месяцев в году | Туристический статус запрещает длительное пребывание и поднимает вопросы о разрешении на работу | Сначала получить визу цифрового кочевника; использовать квартиру как базу только после одобрения |
| Джеймс и Линда, британские покупатели дачи | Четыре или пять визитов по две-три недели в год | 40–50 дней в год комфортно укладываются в лимит | Виза не нужна; сдавать жилье между визитами, если местная лицензия позволяет |
Решение Сары с разделенными поездками работает только при точном учете дат. Два месяца в Испании, шесть недель в Великобритании и еще месяц в Испании все равно могут превысить 90 дней, если поездки попадают в одно скользящее окно. У Маркуса линия жестче: удаленная работа с туристическим штампом может создать налоговые и трудовые осложнения еще до вопросов иммиграционных служб.
Джеймс и Линда показывают модель, которая естественно сочетается с правилом. Короткие повторяющиеся визиты на Пасху, летом, осенью и на Рождество в сумме дают намного меньше 90 дней. Их дом становится настоящей дачной базой, а не неудачной попыткой жить постоянно без документов.
Еще один нюанс: провести 183 или более дней в Испании в календарном году может сделать вас налоговым резидентом, что меняет обязательства по доходам по всему миру. Иммиграционный и налоговый статус связаны подсчетом дней, но решаются по разным правилам. Проверьте оба аспекта, если планируете длительные визиты.
Учитывайте каждый въезд
Записывайте даты въезда и выезда в Шенген до бронирования рейсов. Один лишний день может означать будущий запрет на въезд.
Виза до недвижимости
Если нужно больше 90 дней, получите нужное разрешение до того, как решите, что покупка все решит.
Дача по-прежнему работает
Четыре или пять коротких поездок в год чисто укладываются в правило. Многие покупатели на Коста-Бланке и Коста-дель-Соль используют именно эту схему.
Два консультанта
Юрист по недвижимости оформляет escritura. Иммиграционный специалист — сколько вы реально можете оставаться.
Планируете покупку?
Уточните планы пребывания до подписания
Испания приветствует иностранных покупателей, но собственность и права на проживание не идут в одном пакете. Узнайте, почему покупатели выбирают Испанию, и подберите юридическую и иммиграционную консультацию под то, как вы реально хотите там жить.
Почему покупать в Испании
Покупка недвижимости Золотая виза в Испании закрыта. Что делать покупателям недвижимости
Покупка недвижимости Закон Бекхэма в Испании: почему вы, вероятно, не подходите
Покупка недвижимости Двухлетнее правило в Испании: почему инвесторы его неправильно понимают
Покупка недвижимости