Сколько останется после продажи в Испании на пятый год

Возьмем собственника-нерезидента, который купил жилье за EUR 300,000, затем потратил EUR 12,000 на документально подтвержденное улучшение, повысившее стоимость объекта, и продает его за EUR 400,000. В калькуляторе продажи укажите эти суммы, выберите комиссию агента 4% и добавьте остаток по ипотеке EUR 180,000. Калькулятор оценивает расходы на приобретение в 12% от цены покупки, то есть в EUR 36,000. Это подтвержденные расходы при покупке: налог на передачу собственности или НДС, нотариальные и регистрационные сборы, а также допустимые расходы на юриста. Они не являются второй ценой покупки или стандартным вычетом, который можно заявить без подтверждающих документов.

Калькулятор прибавляет расчетные расходы на приобретение EUR 36,000 и улучшение стоимостью EUR 12,000 к цене покупки. Получается стоимость приобретения EUR 348,000 и налогооблагаемая прибыль EUR 52,000. При ставке для нерезидентов 19% расчетный налог на прирост капитала составляет EUR 9,880. Затем калькулятор вычитает комиссию агента EUR 16,000, услуги юриста EUR 1,500 и ипотеку EUR 180,000. До муниципальной plusvalia остается EUR 192,620. Для примера мы берем plusvalia в размере EUR 1,200, после чего остается EUR 191,420. Фактическую сумму должна рассчитать мэрия с учетом кадастровой стоимости земли, срока владения и местных правил.

Если продавец является нерезидентом, покупатель удерживает 3% от согласованной цены продажи и перечисляет их в Налоговое агентство Испании по форме 211. При цене EUR 400,000 это EUR 12,000. Это авансовый платеж, а не дополнительный налог. Если расчетный налог на прирост капитала по калькулятору составляет EUR 9,880, продавец сможет запросить возврат EUR 2,120 после подачи формы 210.

Срок возврата имеет значение. До него в расчете по завершении сделки будет указано EUR 189,300 после ипотеки, рассчитанных калькулятором расходов на продажу, удержания EUR 12,000 и нашей примерной plusvalia. Итоговая чистая сумма повысится до EUR 191,420, если Налоговое агентство примет расчет и вернет излишек. Не рассчитывайте потратить ожидаемый возврат на следующую покупку, пока деньги не поступят.

Официальный расчет может отличаться от этой предварительной оценки. По испанским правилам при расчете прибыли могут учитываться цена покупки, документально подтвержденные налоги и неотъемлемые расходы на приобретение, допустимые инвестиции и улучшения, а также оплаченные продавцом расходы на передачу собственности, которые разрешено вычитать. Обычный ремонт улучшением не считается. Если недвижимость сдавалась в аренду, обязательная минимальная налоговая амортизация может уменьшить стоимость приобретения, даже если вы никогда ее не заявляли. Это может увеличить прибыль. Сохраняйте счета, налоговые квитанции и подтверждения оплаты для своего консультанта.

До согласования цены объявления запросите два расчета: общегосударственного налога на прирост капитала и муниципальной plusvalia. Затем добавьте актуальную сумму полного погашения ипотеки, включая возможные расходы на ее закрытие. Для налогового резидента Испании могут действовать другие ставки или льготы. В частности, при соблюдении условий возможны освобождение для основного жилья при реинвестировании средств или льготы для некоторых продавцов в возрасте 65 лет и старше. Такие льготы зависят от конкретных обстоятельств. Одного владения в течение пяти лет недостаточно.

Для предварительной оценки воспользуйтесь нашим калькулятором продажи. Чтобы повторить этот пример, укажите цену продажи EUR 400,000, цену покупки EUR 300,000, улучшения на EUR 12,000, комиссию агента 4% и ипотеку EUR 180,000. Затем попросите испанского налогового консультанта заменить расчетные расходы на приобретение в размере 12% вашими документально подтвержденными расходами и проверить налоговое резидентство, вычеты расходов на продажу, предыдущую сдачу в аренду, plusvalia и возможные льготы до подписания документов. В нашем руководстве по расходам при продаже описаны другие документы и сборы, которые могут появиться в окончательном расчете.