Документы для продажи
Какие документы нужны для продажи недвижимости в Испании
Практический список подготовки к продаже для иностранных владельцев в Испании: что собрать, где получить недостающие бумаги и что исправить в первую очередь.
Сначала документы, потом цена
Продажа недвижимости в Испании обычно требует больше документов, чем ожидают иностранные владельцы. Недостающие бумаги задерживают юристов, тревожат покупателей и могут превратить сильное предложение в повторные переговоры.
Если вы планируете продавать в ближайшие 3-6 месяцев, начните с документов, а не с фотографий для рекламы. Юрист покупателя проверит право собственности, долги, градостроительный статус, налоги, платежи сообществу и совпадает ли объект на бумаге с тем, что покупатель видел на просмотре. Если досье слабое, покупатель может поставить сделку на паузу, снизить предложение или уйти.
Для нерезидентов это особенно важно. Если вы живете за границей, вы можете не успеть быстро сходить в мэрию или лично добиться ответа от администратора сообщества. Чем раньше вы подготовитесь, тем меньше давления будет, когда появится ожидающий покупатель.
Хороший пакет документов дает агенту, юристу и покупателю одну отправную точку: объект легален, долги известны, а слабые места решаются до даты у нотариуса.
Основные документы, которые нужно собрать
Начните с права собственности. Ваша escritura, то есть титульный акт, подтверждает, как вы приобрели недвижимость и что было подписано у нотариуса. Если вы не можете ее найти, попросите копию у первоначального нотариуса или у юриста, который вел вашу покупку. Для унаследованной недвижимости также нужен акт принятия наследства.
Затем закажите свежую Nota Simple в Реестре собственности. Она показывает законного владельца, зарегистрированное описание, площадь, ипотеки, аресты и другие ограничения. Документ должен быть недавним, желательно полученным за 1-2 месяца до публикации объявления. Если в нем есть старая ипотека, обременение или неожиданное ограничение, исправьте это до начала просмотров.
Сравните Реестр собственности с Catastro и фактическим объектом. Неучтенный бассейн, закрытая терраса, гостевая пристройка или дополнительный этаж могут стать серьезной проблемой, потому что юрист покупателя спросит, как это было одобрено и зарегистрировано.
Документы о собственности
Escritura, свежая Nota Simple, сведения Catastro и любые наследственные документы, если объект получен по наследству.
Документы о законности
Энергетический сертификат, сертификат пригодности для проживания или лицензия первого заселения, строительные лицензии, документы по ремонту и планы.
Подтверждение долгов и налогов
Последняя квитанция IBI, квитанция basura, если она выставляется отдельно, справка о платежах сообществу и подтверждение оплаты местных сборов.
Услуги и использование
Недавние счета за коммунальные услуги, законные подключения воды и электричества, документы туристической лицензии при аренде и гарантии для новых объектов.
Вам также нужны действующее удостоверение личности и NIE. Проверьте, чтобы имена совпадали в паспортах, картах резидента, актах, налоговых квитанциях и банковских документах. Двойные фамилии, девичьи фамилии, просроченные паспорта и старые сертификаты NIE могут замедлить продажу.
Для состояния объекта закажите энергетический сертификат до публикации объявления. Он обязателен для маркетинга и обычно действителен 10 лет. Затем найдите сертификат пригодности для проживания или Licencia de Primera Ocupación. У старых объектов может не быть аккуратного современного сертификата, но нужно знать ситуацию до того, как спросит банк покупателя.
Проблемы, которые нужно исправить до объявления
Главная проблема перед продажей - незарегистрированные работы. Бассейны, террасы, переделанные гаражи, дополнительные спальни, гостевые дома, межевые стены и конструкции на крыше должны иметь лицензии или акты завершения работ там, где это требуется. Юристы покупателей сравнивают Nota Simple, Catastro, планы и сам объект. Если документы говорят одно, а просмотр показывает другое, доверие быстро падает.
Вторая проблема - неоплаченные долги. Соберите последнюю квитанцию IBI из мэрии, подтверждение basura или налога на вывоз мусора, если он выставляется отдельно, и справку о платежах сообществу, если объект находится в жилом комплексе, таунхаус-сообществе, урбанизации или вилла-сообществе. Администраторы могут долго выдавать справки, особенно летом, поэтому просите заранее.
Готово к проверкам покупателя
Исправить до маркетинга
Особые случаи требуют больше времени. Если недвижимость была унаследована, соберите свидетельство о смерти, завещание или декларацию наследников, подтверждение налога на наследство, акт принятия наследства и письменное согласие всех владельцев. Для сельских или старых домов спросите о градостроительном статусе, законности водоснабжения, документах на септик, правах доступа и подтверждении границ.
Если вы не уверены, что юрист покупателя спросит дальше, прочитайте более подробный юридический гид по продаже в Испании и гид по подготовке продавца. Цель - знать, чего не хватает, кто это исправляет и как вы объясните это, когда появится серьезный покупатель.
Ваш список перед публикацией объявления
Соберите файл собственности
Найдите escritura, закажите актуальную Nota Simple, скачайте сведения Catastro и соберите наследственные акты, если это относится к объекту.
Подтвердите чистоту налогов и сборов
Соберите IBI, basura, справки о взносах сообществу и любые подтверждения, что зарегистрированные обременения или старые ипотеки сняты.
Проверьте законность и состояние
Закажите энергетический сертификат, найдите сертификат пригодности для проживания и соберите лицензии, планы, акты завершения работ и счета за ремонт.
Подготовьте документы для особого использования
Добавьте коммунальные счета, документы туристической лицензии, гарантии новостройки, бумаги по сельским услугам или правила сообщества, где они применимы.
Дайте юристу проверить пакет
Попросите письменный список пробелов до публикации объекта, а не после того, как покупатель внесет резервный депозит.
Храните все в одной цифровой папке с понятными именами файлов: акт, Nota Simple, Catastro, IBI, справка сообщества, коммунальные услуги, энергетический сертификат, лицензии и удостоверение личности. Передайте ее юристу до того, как агент пообещает быстрые сроки завершения сделки.
Хорошие документы не продадут слабый объект. Зато они не дадут хорошему объекту потерять темп по неправильным причинам. У покупателей меньше поводов сомневаться, когда юридическое досье организовано.
Готовите продажу?
Проверьте весь процесс продажи
Используйте гид по продаже, чтобы спланировать документы, цену, юридические проверки, налоги и завершение сделки до публикации объекта.
Читать гид по процессу продажи
