Какие документы нужны для продажи недвижимости в Испании

Начните с права собственности. Ваша escritura, то есть титульный акт, подтверждает, как вы приобрели недвижимость и что было подписано у нотариуса. Если вы не можете ее найти, попросите копию у первоначального нотариуса или у юриста, который вел вашу покупку. Для унаследованной недвижимости также нужен акт принятия наследства.

Затем закажите свежую Nota Simple в Реестре собственности. Она показывает законного владельца, зарегистрированное описание, площадь, ипотеки, аресты и другие ограничения. Документ должен быть недавним, желательно полученным за 1-2 месяца до публикации объявления. Если в нем есть старая ипотека, обременение или неожиданное ограничение, исправьте это до начала просмотров.

Сравните Реестр собственности с Catastro и фактическим объектом. Неучтенный бассейн, закрытая терраса, гостевая пристройка или дополнительный этаж могут стать серьезной проблемой, потому что юрист покупателя спросит, как это было одобрено и зарегистрировано.

Вам также нужны действующее удостоверение личности и NIE. Проверьте, чтобы имена совпадали в паспортах, картах резидента, актах, налоговых квитанциях и банковских документах. Двойные фамилии, девичьи фамилии, просроченные паспорта и старые сертификаты NIE могут замедлить продажу.

Для состояния объекта закажите энергетический сертификат до публикации объявления. Он обязателен для маркетинга и обычно действителен 10 лет. Затем найдите сертификат пригодности для проживания или Licencia de Primera Ocupación. У старых объектов может не быть аккуратного современного сертификата, но нужно знать ситуацию до того, как спросит банк покупателя.

Главная проблема перед продажей - незарегистрированные работы. Бассейны, террасы, переделанные гаражи, дополнительные спальни, гостевые дома, межевые стены и конструкции на крыше должны иметь лицензии или акты завершения работ там, где это требуется. Юристы покупателей сравнивают Nota Simple, Catastro, планы и сам объект. Если документы говорят одно, а просмотр показывает другое, доверие быстро падает.

Вторая проблема - неоплаченные долги. Соберите последнюю квитанцию IBI из мэрии, подтверждение basura или налога на вывоз мусора, если он выставляется отдельно, и справку о платежах сообществу, если объект находится в жилом комплексе, таунхаус-сообществе, урбанизации или вилла-сообществе. Администраторы могут долго выдавать справки, особенно летом, поэтому просите заранее.

Особые случаи требуют больше времени. Если недвижимость была унаследована, соберите свидетельство о смерти, завещание или декларацию наследников, подтверждение налога на наследство, акт принятия наследства и письменное согласие всех владельцев. Для сельских или старых домов спросите о градостроительном статусе, законности водоснабжения, документах на септик, правах доступа и подтверждении границ.

Если вы не уверены, что юрист покупателя спросит дальше, прочитайте более подробный юридический гид по продаже в Испании и гид по подготовке продавца. Цель - знать, чего не хватает, кто это исправляет и как вы объясните это, когда появится серьезный покупатель.

Храните все в одной цифровой папке с понятными именами файлов: акт, Nota Simple, Catastro, IBI, справка сообщества, коммунальные услуги, энергетический сертификат, лицензии и удостоверение личности. Передайте ее юристу до того, как агент пообещает быстрые сроки завершения сделки.

Хорошие документы не продадут слабый объект. Зато они не дадут хорошему объекту потерять темп по неправильным причинам. У покупателей меньше поводов сомневаться, когда юридическое досье организовано.