Nybyggeri i Torrevieja til €259.000: Den komplette gennemgang

Nybyggeri i Valencia-regionen beskattes med 10 % moms (IVA) plus 1,5 % stempelafgift (AJD), i alt 11,5 % i skat. Videresalgsboliger beskattes med 10 % overdragelsesskat (ITP) uden stempelafgift. Nybyggeriet koster 1,5 procentpoint mere i skat, men du får 10 års konstruktionsgaranti, intet renoveringsbudget og en energieffektiv bygning. Den afvejning tjener sig typisk ind inden for to år gennem lavere vedligeholdelses- og forbrugsomkostninger.

Ikke-residenter kan finansiere op til 70 % af købsprisen. Ved €259.000 svarer det til et maksimalt lån på €181.300, hvilket efterlader dig med ca. €112.000 i egenkapital for at lukke handlen.

En 3-værelses lejlighed i centrum af Torrevieja opnår €200-260 pr. nat i højsæsonen (juni til september) og €80-115 i de roligere måneder. Torreviejas vinterfordel viser sig her: langvarige bookinger på 4-8 uger fra nordeuropæere udfylder det tomrum, som de fleste kystbyer ikke kan dække. Ved realistiske belægningsgrader (70 % sommer, 45 % mellemsæson, 25 % vinter) lander den årlige bruttolejeindtægt mellem €20.000 og €24.000.

Efter årlige driftsomkostninger på €5.750-6.350 ender nettoindkomsten på €14.250-17.650. Det svarer til et nettoafkast på 5,5-6,8 % af købsprisen eller 4,9-6,0 % af den samlede investering inkl. købsomkostninger.

De fleste konkurrerende lejligheder i Torrevieja er ældre videresalgsboliger fra 2000'erne uden fællesfaciliteter ud over en basal pool. En finsk sauna og minipool på tagterrassen ser godt ud på fotos og retfærdiggør en højere natpris. På Airbnb afgør de første tre billeder, om nogen klikker eller scroller videre. Tagterrassebilleder med havudsigt konverterer.

Energimærket er vigtigt for langvarige gæster. En vinterbooking på 6-8 uger betyder daglig opvarmning. En bygning med energimærke B og gulvvarme på badeværelserne koster markant mindre at drive end en lejlighed fra 1990'erne med transportable varmeovne. Dine gæster mærker forskellen, og det afspejles i anmeldelserne.

Vedligeholdelse af nybyggeri er forudsigeligt. Du risikerer ikke en uventet VVS-regning på €3.000 eller en fællesbeslutning om at udskifte bygningens facade i år to. Den 10-årige konstruktionsgaranti fra bygherren dækker de dyre skader. De første 5 år bør du budgettere med €500 om året til vedligeholdelse. En tilsvarende videresalgslejlighed koster typisk €1.500-2.000.

Til €259.000 er dette et af de mere tilgængelige indgangspunkter til det spanske kystboligmarked med et reelt afkastpotentiale. Den samlede investering på €293.000 er opnåelig med €112.000 i egenkapital, hvis du finansierer 70 % af værdien.

Med et lån på €181.300 til 3,5 % over 25 år bliver de månedlige afdrag ca. €905, eller €10.860 årligt. En nettolejeindtægt på €14.250-17.650 dækker disse afdrag og efterlader €3.400-6.800 i positivt cashflow om året. Det er før eventuel værdistigning.

Ejendommen fungerer også som en investering med dobbelt formål. Generer lejeindtægt, når du ikke selv er der, og brug den selv i lavsæsonen, hvor afkastet alligevel er lavest. Tre soveværelser betyder, at du kan tage familien med uden at føle dig klemt.

For en komplet gennemgang af købsomkostninger og skatter i Spanien, se vores guide. Sammenligner du finansieringsmuligheder, dækker vores guide til realkreditlån og finansiering vilkår for ikke-residenter og aktuelle renter.