Налоги на недвижимость в Испании

Гербовый сбор и налог на передачу недвижимости в Испании

Всё об ITP, НДС и AJD при покупке недвижимости в Испании. Понятные разъяснения налога на передачу, гербового сбора и реальные примеры расходов для покупателей.

Пара изучает налоговые документы и расходы на покупку жилья в Испании

Покупка недвижимости в Испании предполагает уплату налогов, которых нет во многих других странах. Правила различаются в зависимости от того, покупаете ли вы новостройку или вторичное жильё, а ставки зависят от региона. Знание этих расходов заранее убережёт от неприятных сюрпризов и позволит уверенно планировать бюджет.

Человек подписывает документы на покупку недвижимости — Налоги на недвижимость в Испании уплачиваются на различных этапах процесса покупки

При покупке недвижимости в Испании могут применяться три налога: налог на передачу (ITP), НДС (IVA) и гербовый сбор (AJD). Какие именно вы платите, зависит исключительно от того, является ли объект вторичным жильём или новостройкой.

Налог на передачу (ITP) распространяется только на вторичное жильё — самый распространённый тип покупки среди иностранных покупателей. Он рассчитывается как процент от заявленной цены покупки, обычно от 6 % до 10 %, в зависимости от автономного сообщества. Например, регион Валенсия взимает 10 %, а Мадрид — 6 % на суммы до 1 миллиона евро.

НДС (IVA) заменяет ITP при покупке новостроек непосредственно у застройщика. Общенациональная ставка составляет 10 % для жилой недвижимости. На Канарских островах вместо стандартного НДС действует местный налог IGIC по ставке 6,5 %.

Гербовый сбор (AJD) — это дополнительный налог, взимаемый наряду с НДС при покупке новостроек. Ставки варьируются от 0,5 % до 1,5 % в зависимости от региона. Он взимается потому, что при сделках с новостройками нотариальный акт регистрируется впервые. При покупке вторичного жилья AJD не применяется.

Ключевое правило: ITP и НДС никогда не взимаются одновременно при одной покупке. Всегда платится один из них, в зависимости от типа объекта. Полный обзор всех расходов на покупку вы найдёте в нашем руководстве по расходам и налогам.

Налог на передачу (ITP)

Уплачивается при покупке вторичного жилья по ставке 6–10 %, установленной каждым автономным сообществом. Самый крупный налог при покупке для большинства покупателей.

НДС (IVA)

Фиксированная ставка 10 % при покупке новостроек непосредственно у застройщика. Полностью заменяет ITP.

Гербовый сбор (AJD)

Дополнительно 0,5–1,5 % только при покупке новостроек, наряду с НДС. Варьируется в зависимости от региона.

Вторичное жильё

ITP 6–10 % (зависит от региона)

НДС не применяется

Гербовый сбор не применяется

Один налог упрощает расчёт бюджета

Итого налог: 6–10 %

Новостройка

НДС 10 % по всей стране

AJD 0,5–1,5 % (зависит от региона)

ITP не применяется

Два налога для учёта

Итого налог: 10,5–11,5 %

Для покупателей вторичного жилья ITP — единственный налог при покупке. Ставку устанавливает каждое автономное сообщество, поэтому два одинаковых объекта в разных регионах могут иметь существенно разные суммы налога. Перед составлением бюджета всегда уточняйте конкретную ставку в регионе, где вы покупаете.

Покупатели новостроек платят НДС плюс гербовый сбор — как правило, в сумме от 10,5 % до 11,5 % от цены покупки. Ставка НДС фиксирована на уровне 10 % по всей стране, однако ставка AJD различается. В Андалусии гербовый сбор составляет 1,5 %, а в Мадриде — всего 0,75 %. Эти различия могут составлять несколько тысяч евро по одной сделке.

Если вы рассматриваете покупку новостройки, наше руководство по покупке новостроек подробно описывает весь процесс шаг за шагом. Есть конкретный вопрос по вашей ситуации? Наша команда налоговых и юридических экспертов проконсультирует вас бесплатно и без обязательств.

Статья расходов	€200 000	€300 000	€500 000
ITP (10 %, вторичка)	€20 000	€30 000	€50 000
IVA + AJD (11,5 %, новостройка)	€23 000	€34 500	€57 500
Услуги юриста (прибл.)	€1 500–2 000	€2 000–2 500	€2 500–3 500
Нотариус + реестр	€800–1 200	€1 000–1 500	€1 500–2 000
Общие доп. расходы (вторичка, прибл.)	€22 300–23 200	€33 000–34 000	€54 000–55 500

Оценки основаны на ставках региона Валенсия. Фактические расходы зависят от региона и объекта.

Калькулятор и финансовые документы для покупки недвижимости в Испании — Налоги при покупке обычно добавляют 10–13 % к цене недвижимости

Эти цифры показывают, что налоги и сборы при покупке обычно добавляют 10–13 % к цене недвижимости. Точная сумма зависит от того, является ли объект вторичным жильём или новостройкой, от региона и ваших индивидуальных обстоятельств.

Платят ли нерезиденты больше? Это один из самых распространённых мифов. Ставки налога на передачу и гербового сбора одинаковы вне зависимости от статуса резидентства. Нерезиденты и резиденты платят абсолютно одинаковые налоги при покупке. Различия между резидентами и нерезидентами проявляются только в ежегодных текущих налогах, а не в момент покупки.

Когда производится оплата? Налог на передачу (ITP) необходимо уплатить в течение 30 дней с момента подписания нотариального акта (escritura). Как правило, ваш юрист берёт на себя оплату и подачу документов. При покупке новостроек НДС уплачивается непосредственно застройщику при передаче объекта, а AJD — отдельно через региональную налоговую декларацию.

Воспользуйтесь нашим калькулятором расходов на покупку, чтобы увидеть точные суммы для вашего конкретного объекта и региона.

Ряд регионов предлагает сниженные ставки ITP для определённых групп покупателей. Первичные покупатели, лица моложе 35 лет, семьи с тремя и более детьми, а также люди с инвалидностью могут претендовать на пониженный налог на передачу — иногда всего 3–5 % вместо стандартной ставки.

Эти льготы не применяются автоматически. Их необходимо заявить при подаче налоговой декларации, а условия различаются в зависимости от региона. Квалифицированный независимый юрист может подтвердить ваше право на льготу до завершения сделки.

Самая распространённая ошибка покупателей — предполагать, что общенациональные ставки действуют повсеместно. Каждое из 17 автономных сообществ Испании устанавливает собственные налоговые ставки. Составление бюджета на основе ставки другого региона может привести к нехватке нескольких тысяч евро при оформлении сделки. Всегда проверяйте ставку конкретного региона, где расположена недвижимость.

Есть вопросы?

Бесплатная консультация экспертов по налогам на недвижимость в Испании

Каждая покупка уникальна. Наша команда налоговых и юридических экспертов ответит на ваши вопросы об ITP, НДС, гербовом сборе и региональных различиях — бесплатно и без обязательств.

Спросите наших экспертов