Nybygge i Torrevieja för €259K: den kompletta genomgången

Nybyggen i Valenciaregionen belastas med 10% moms (IVA) plus 1,5% stämpelskatt (AJD), totalt 11,5% i skatt. Begagnade bostäder betalar 10% överlåtelseskatt (ITP) utan stämpelskatt. Nybyggnadsvägen kostar 1,5 procentenheter mer i skatt, men du får en 10-årig konstruktionsgaranti, noll renoveringsbudget och en energieffektiv byggnad. Den avvägningen betalar sig vanligtvis inom två år genom lägre underhålls- och driftskostnader.

Icke-residenter kan finansiera upp till 70% av köpeskillingen. På €259 000 innebär det ett maximalt bolån på €181 300, vilket lämnar dig med ungefär €112 000 i eget kapital som behövs för att slutföra köpet.

En 3-rumslägenhet i centrala Torrevieja genererar €200-260 per natt under högsäsong (juni till september) och €80-115 under lugnare månader. Torreviejas vinterfördel syns här: långtidsbokningar på 4-8 veckor från nordeuropéer fyller luckan som de flesta kuststäder inte kan täcka. Med realistiska beläggningsgrader (70% sommar, 45% mellansäsong, 25% vinter) landar brutto hyresintäkterna på mellan €20 000 och €24 000 per år.

Efter årliga driftskostnader på €5 750-6 350 blir nettoinkomsten €14 250-17 650. Det ger en nettoavkastning på 5,5-6,8% på köpeskillingen, eller 4,9-6,0% på den totala investeringen inklusive köpkostnader.

De flesta konkurrerande lägenheter i Torrevieja är äldre byggnader från 2000-talet utan gemensamma bekvämligheter utöver en enkel pool. En finsk bastu och minipool på taket fotograferar bra och motiverar ett högre nattpris. På Airbnb avgör de tre första bilderna om någon klickar eller scrollar förbi. Takterrassbilder med havsutsikt konverterar.

Energiklassen spelar roll för långtidsgäster. En vinterbokning på 6-8 veckor innebär att uppvärmningen går dagligen. En byggnad med energiklass B och golvvärme i badrummen kostar betydligt mindre att driva än en lägenhet från 1990-talet med lösa element. Dina gäster märker det, och det syns i recensionerna.

Underhållet för nybyggen är förutsägbart. Du slipper en oväntad VVS-reparation på €3 000 eller en omröstning i föreningen om att byta byggnadens fasad år två. Den 10-åriga konstruktionsgarantin från byggherren täcker de kostsamma bristerna. Budgetera €500 per år för underhåll de första 5 åren. En begagnad lägenhet i samma storlek kostar normalt €1 500-2 000.

Till €259 000 är detta en av de mer tillgängliga ingångarna till den spanska kustfastighetsmarknaden med en genuin avkastningsprofil. Den totala investeringen på €293 000 är möjlig med €112 000 i eget kapital om du finansierar 70% av köpeskillingen.

Med ett bolån på €181 300 till 3,5% ränta över 25 år blir de månatliga betalningarna ungefär €905, eller €10 860 per år. Netto hyresintäkter på €14 250-17 650 täcker dessa betalningar och lämnar €3 400-6 800 i positivt kassaflöde per år. Det är innan eventuell värdeökning.

Bostaden fungerar också som en investering med dubbelanvändning. Generera hyresintäkter när du inte är där, och använd den själv under lågsäsong när avkastningen ändå är som lägst. Tre sovrum innebär att du kan ta med familjen utan att det känns trångt.

För en fullständig genomgång av köpkostnader och skatter i Spanien, se vår guide. Jämför du finansieringsalternativ? Vår bolåne- och finansieringsguide täcker villkor och aktuella räntor för icke-residenter.