€259K Torrevieja fallstudie
Nybygge i Torrevieja för €259K: den kompletta genomgången
Nybyggd 3-rumslägenhet i centrala Torrevieja för €259 000. Fullständig kostnadsanalys, prognoser för hyresavkastning och varför detta prisläge fungerar för investerare.
Bostaden
Tre rymliga sovrum, två badrum, 96 m² boarea med 14 m² terrass. Denna nybyggda lägenhet ligger i centrala Torrevieja, 400 meter från Playa del Cura, och är prissatt till €259 000.
Det är byggnaden i sig som gör det intressant. Gym på bottenplan. Takterrass med solarium, finsk bastu och minipool. Gemensam pool. Grindad entré, hiss och valfri underjordisk parkering mot tillägg. Invändigt får du förinstallerad luftkonditionering, golvvärme i båda badrummen och ett öppet kök med vitvaror inkluderade. Energiklass B, något som är viktigare än de flesta köpare inser när elräkningen kommer.
Torrevieja fungerar som investeringsort av en enkel anledning: efterfrågan året runt. Staden har ett av de största nordeuropeiska expatsamhällena på Costa Blanca, och de milda vintrarna (genomsnittlig årstemperatur 20°C) lockar långtidsbesökare från november till mars. Det är när de flesta kuststäder blir tysta. Torrevieja gör det inte.
Det centrala läget innebär att allt är på promenadavstånd. Restauranger, stormarknader, marinan (1 km) och stranden nås till fots. Gäster behöver ingen hyrbil, vilket lyfter din annons över villauthyrningar i omgivande urbanisationer. Alicantes flygplats ligger 45 km bort, Murcias flygplats 60 km. Båda har budgetflyg året runt till hela Europa.
Siffrorna
Nybyggen i Valenciaregionen belastas med 10% moms (IVA) plus 1,5% stämpelskatt (AJD), totalt 11,5% i skatt. Begagnade bostäder betalar 10% överlåtelseskatt (ITP) utan stämpelskatt. Nybyggnadsvägen kostar 1,5 procentenheter mer i skatt, men du får en 10-årig konstruktionsgaranti, noll renoveringsbudget och en energieffektiv byggnad. Den avvägningen betalar sig vanligtvis inom två år genom lägre underhålls- och driftskostnader.
Icke-residenter kan finansiera upp till 70% av köpeskillingen. På €259 000 innebär det ett maximalt bolån på €181 300, vilket lämnar dig med ungefär €112 000 i eget kapital som behövs för att slutföra köpet.
| Kostnad | Belopp |
|---|---|
| Köpeskilling | €259,000 |
| Moms (IVA) 10% | €25,900 |
| Stämpelskatt (AJD) 1,5% | €3,885 |
| Notarieavgifter | ~€800 |
| Fastighetsregister | ~€600 |
| Advokat (1% + 21% moms) | €3,134 |
| Totala köpkostnader | ~€34,319 |
| Total investering | ~€293,319 |
En 3-rumslägenhet i centrala Torrevieja genererar €200-260 per natt under högsäsong (juni till september) och €80-115 under lugnare månader. Torreviejas vinterfördel syns här: långtidsbokningar på 4-8 veckor från nordeuropéer fyller luckan som de flesta kuststäder inte kan täcka. Med realistiska beläggningsgrader (70% sommar, 45% mellansäsong, 25% vinter) landar brutto hyresintäkterna på mellan €20 000 och €24 000 per år.
Efter årliga driftskostnader på €5 750-6 350 blir nettoinkomsten €14 250-17 650. Det ger en nettoavkastning på 5,5-6,8% på köpeskillingen, eller 4,9-6,0% på den totala investeringen inklusive köpkostnader.
| Kostnadskategori | Beräknad årskostnad |
|---|---|
| Gemensamma avgifter | €1,200-1,500 |
| IBI (fastighetsskatt) | €500-700 |
| Basura (avfallsskatt) | ~€200 |
| Försäkring | ~€350 |
| Underhåll | ~€500 |
| Fastighetsförvaltning (15%) | €3,000-3,600 |
| Totala årskostnader | €5,750-6,350 |
Därför fungerar det
400 m från stranden
Centralt läge innebär att gäster promenerar till Playa del Cura, restauranger och marinan. Ingen bil behövs.
Nybyggnadsfördel
Energiklass B sänker driftskostnaderna. 10-årig konstruktionsgaranti. Nästan inget underhåll de första 5 åren.
Takterrass som säljer
Finsk bastu, minipool, solarium och gym. Dessa bekvämligheter gör att annonsen sticker ut på Airbnb.
Efterfrågan året runt
Torreviejas milda vintrar lockar långtidsbesökare från november till mars. Inte bara en sommarmarknad.
De flesta konkurrerande lägenheter i Torrevieja är äldre byggnader från 2000-talet utan gemensamma bekvämligheter utöver en enkel pool. En finsk bastu och minipool på taket fotograferar bra och motiverar ett högre nattpris. På Airbnb avgör de tre första bilderna om någon klickar eller scrollar förbi. Takterrassbilder med havsutsikt konverterar.
Energiklassen spelar roll för långtidsgäster. En vinterbokning på 6-8 veckor innebär att uppvärmningen går dagligen. En byggnad med energiklass B och golvvärme i badrummen kostar betydligt mindre att driva än en lägenhet från 1990-talet med lösa element. Dina gäster märker det, och det syns i recensionerna.
Underhållet för nybyggen är förutsägbart. Du slipper en oväntad VVS-reparation på €3 000 eller en omröstning i föreningen om att byta byggnadens fasad år två. Den 10-åriga konstruktionsgarantin från byggherren täcker de kostsamma bristerna. Budgetera €500 per år för underhåll de första 5 åren. En begagnad lägenhet i samma storlek kostar normalt €1 500-2 000.
Slutsatsen
Till €259 000 är detta en av de mer tillgängliga ingångarna till den spanska kustfastighetsmarknaden med en genuin avkastningsprofil. Den totala investeringen på €293 000 är möjlig med €112 000 i eget kapital om du finansierar 70% av köpeskillingen.
Med ett bolån på €181 300 till 3,5% ränta över 25 år blir de månatliga betalningarna ungefär €905, eller €10 860 per år. Netto hyresintäkter på €14 250-17 650 täcker dessa betalningar och lämnar €3 400-6 800 i positivt kassaflöde per år. Det är innan eventuell värdeökning.
Bostaden fungerar också som en investering med dubbelanvändning. Generera hyresintäkter när du inte är där, och använd den själv under lågsäsong när avkastningen ändå är som lägst. Tre sovrum innebär att du kan ta med familjen utan att det känns trångt.
För en fullständig genomgång av köpkostnader och skatter i Spanien, se vår guide. Jämför du finansieringsalternativ? Vår bolåne- och finansieringsguide täcker villkor och aktuella räntor för icke-residenter.
Lägenheter till salu i Torrevieja under €300K
Redo att räkna på det?
Undersök din investering i Torrevieja
Använd våra fastighetsverktyg för att modellera kostnader, hyresintäkter och finansiering för din investering i Torrevieja.
Bläddra bland Torrevieja-bostäder
